万科产业地产：“失控”的逻辑

原标题：万科产业地产：“失控”的逻辑

万科总裁郁亮将《失控》一书奉为“圣经”，而凯文·凯利的“失控”思想正是他对万科进行“互联网化”改造的思想源头，这一强调“去中心化”的模式正在深刻变革万科的传统地产事业，同时也正成为其叩开产业地产大门的敲门砖。

郁亮正在试图让万科摆脱传统开发思维，转而用持续不断的现金流重新打造运营式的万科“新常态”。为此，“城市配套服务商”这一集中体现万科战略转型的新定位在去年就被郁亮提出。

在10月25日的万科广深区域市场交流会上，郁亮接受媒体采访时进一步解释了“城市配套服务商”的概念。“万科作为城市配套服务商未来可以做三件事情：第一件事情是传统住宅；第二，做消费体验地产；第三，做产业地产。这里包括工业园区、物流地产、写字楼、大型综合体等。”郁亮表示，“第一件事、第二件事是围绕客户变化展开的，第三件事是围绕城市变化展开的。”

显然，万科跨界产业地产已经箭在弦上。

11月初，万科联手天安数码城在东临上海张江高科技园区的北蔡板块拿下一块产业用地的消息传出。据相关媒体报道，该地块占地面积16万平方米，目前即将动工，最快将于明年5月份正式对外亮相。

无独有偶，一个月前，东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇，产业园同时涵盖物流仓储增值服务、高科技企业孵化器、创意产业等多种业态。东莞万科总经理王海武对媒体表示，这是万科集团开发的第一个产业园项目。

大朗镇的万科综合产业园或许是万科第一个综合性产业地产项目，但万科绝不是第一次试水产业地产。从2012年开始，万科涉足产业地产的足迹已经遍布郑州、青岛、深圳、廊坊、武汉等地，形态从文创园、物流园、产业园到总部基地不一而足。不过，这些项目的共同点在于主要推进者为万科位于各地的事业部。

“总部充分放权、充分试错，万科在各个城市试水工业地产更加自由和主动。”一位熟悉万科的人士告诉记者。

转型：从开发商向运营商的跨越

8月18日，万科发布今年上半年财报，公司上半年的营业收入和净资产收益率指标同比略微下降，其中营业收入自2010年以来首次出现下降。

万科表示，今年上半年，全国商品住宅销售面积为4.25亿平方米，同比下降7.8%，其中万科关注的14个主要城市今年上半年调整幅度更大，商品住宅销售面积同比下降了20.9%。

“没有成功的企业，只有时代的企业”，张瑞敏的这句话也反映了郁亮改造万科的逻辑——市场环境已经改变，一个伟大的企业不可能永远活在过去的光环之中。

2013年7月1日，郁亮在西安媒体见面会上首次谈及万科转型：“未来10年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科也会碰到规模的天花板，所以公司将要转型成为城市配套服务商，即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点”。

如今，万科正在做冲破天花板的准备，从国际化战略，到商业地产、养老地产、产业地产，再到郁亮所说的“五菜一汤”，万科正在试图通过“小股操盘”的方式让管理和运营产生价值，而产业地产也是其中的重要一步。

“产业地产不同于传统住宅地产开发，本身就具有重资产和重运营的特征，以产业地产的产业资源注入万科的城市配套服务，能够让万科的运营环更加完满。”协纵国际集团联合创办人黄立冲对中国房地产报记者表示。

失控：去中心化的试验

正如《失控》一书所提出的，智慧不是一种集中式结构，而是由各种局部的纠结组成。万科至今还未曾大张旗鼓地对外描绘一个全局式的产业地产宏图，但其产业地产路径却从某种程度上反映了这种自下而上的发展和组织形式。

除了10月13日东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇，11月初传出万科与天安数码城联手在上海将一块产业用地收入囊中以外，万科还有数个产业地产项目曾经进入媒体视野。

据本报早前报道，早在2012年，万科就曾在郑州接手美铭全球高新智慧产业园的开发。2013年，万科还着力在青岛打造了青岛国家广告产业园区。

而在物流地产方面，北京万科在今年5月与河北廊坊市国有土地开发建设投资有限公司签订协议，宣布进入物流地产领域。8月23日，贵阳万科与贵阳龙里县签下综合物流仓储项目，总投资10.5亿元。此外，万科在武汉新洲区也有一个占地189亩的仓储项目。

在总部基地方面，万科的项目主要集中在深圳，包括以BOT模式给政府代建的前海企业公馆和深圳六大总部基地之一的留仙洞总部基地综合体。

尽管都保留着万科的“姓氏”，但是这些分布在各地的产业地产项目除了有物流地产、文创园、企业独栋、科研办公楼等形态差异外，运营模式也彼此迥异。

实际上，除了物流地产商可以实现相对标准化和规模化，目前国内其他产业地产商都多以区域型为主，所谓“模式复制”相当困难。因为各个城市之间的产业规划、土地政策等方面存在相当大的差异，而产业地产的运作又与城市发展紧密相关。“总部充分放权、充分试错，万科在各个城市试水工业地产就更加自由和主动。”一位熟悉万科的人士告诉记者。

联合：抵御风险的必由之路

不过，“从目前的状况来看，万科各地的产业地产项目运营还不成熟，无论是寄予厚望的青岛国际广告产业园还是郑州项目，都因产业定位等问题面临招商困难”，北京联东集团常务副总裁梁环宇告诉中国房地产报记者。

仅郑州美铭科技园项目就让其短板暴露无遗。

2012年12月，万科和美景集团“联姻”成立郑州万科美景有限公司之后，美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资公司，由新公司负责开发推出，美铭科技园就是其中之一。但该项目土地性质不明晰、分割销售困难的问题使得初入产业地产领域的万科进退两难。

虽然“去中心”可以释放地方公司运作产业地产的活力，但如何把握“失控”的程度而又不致“离心”，就成为其产业地产路径的关键一步。

于是对内，万科专门组建了上海万科产业地产事业部，作为全集团产业地产业务的孵化试点；同时从普洛斯、华夏幸福等产业地产专业团队中不断挖人，在其总部成立了物流地产事业部，并在各地事业部推动项目投资跟进制度，将运营团队与项目绑定。

对外，万科也开始脱离孤军奋战。最近联手天安数码城在上海拿地，更凸显其借力打力的战略。

今年4月，上海市刚刚出台了工业用地新政——《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》。规定提出，工业用地产业类项目、研发总部类项目、标准厂房类被严格禁止转让，而对研发总部通用类，产权人应持有70%物业产权，剩余部分可以分割转让。

对于产业地产新兵万科来说，此时与天安数码城联手拿地，一方面规避了不熟悉政策而导致的风险，另一方面，传统产业地产商的产业资源导入也让其可以名正言顺拿到最优质的研发总部通用类用地。

目前万科已对项目进行了详细规划。“该项目将由上海万科成立仅半年的产业地产事业部操盘，2015年亮相的一期体量6万平方米，出售75%，万科自持25%。”一位上海万科内部人士透露。

此前，万科还曾公开表示其物流地产模式将学习普洛斯，以基金+物流地产的方式实现轻资产进入、快周转流出，对此，万科前高级副总裁肖莉表示，未来万科将引入KKR、黑石、凯雷等战略投资伙伴。

金融化、专业化是万科选择做物流地产的方式，万科集团高级副总裁毛大庆透露，万科正在向普洛斯学习，“找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路”。