激活“沉睡资本”会昌试点农民住房财产权抵押贷款

　　当城里人将自家商品房进行抵押贷款时，农民却因没有有效的抵押物，长期饱受“贷款难、难贷款”之苦，熄灭了创业的热情。2014年4月，会昌县率先在全省试点农民住房财产权抵押贷款。截至3月18日，共有117户农民以农房抵押，获得了2165万元的银行贷款。然而，这项被称为激活农村“沉睡资本”的试点，要想在广袤的农村开花结果，还需要破除重重难题。

　　 试点：激活“沉睡的资本”

　　阳春三月，草长莺飞，会昌县汉仙岩景区踏青赏花的游客日益增多。家在山脚下的筠门岭镇营坊村村民林晋长脸上笑开了花，他的农家乐生意也越来越红火了。

　　这得益于当地在去年4月启动的一项试点——农民住房财产权抵押贷款试点。

　　去年，他搬离了世代居住的土坯房，按照政府的统一规划，在汉仙岩景区边建起一栋三层楼房。地皮连盖房，一共花了20多万元，这耗光了他多年的积蓄，无力再进行房屋装修了。

　　去年7月份，得知当地农村商业银行有农房抵押贷款业务后，就提出了贷款申请。几天之后，顺利地贷到20万元资金。除用于农家乐装修外，剩下的部分资金用作流动资金。“以前店里就是简单的水泥地面，现在铺上大理石，装修好了，生意自然也更好。”林晋长说，现在一年的营业额能达到40多万元，两年还清贷款完全没有压力。

　　受益于农房抵押贷款试点的并非仅有林晋长。会昌农商行提供的数据显示，截至3月18日，已发放农民住房产权抵押贷款117户，共计2165万元。

　　会昌县人口约51万，其中农村人口约占85%，是国家扶贫开发重点县。虽然农业产业特色鲜明，旅游、矿产资源丰富，但当地农民资产少，融资渠道少，增产、增收相对较难。

　　当地有关部门人士说，房屋是农民最重要的资产，占农民总资产的一半以上。然而，这只是“沉睡的资本”，任凭你的房屋有多豪华、造价多么不菲，可在银行就是不能抵押贷款。原因是，农村的房屋没有产权。而农房抵押贷款试点，使农村土地及房屋的价值逐渐凸显，让农民“沉睡的资本”转化成了创业致富的资本，对扩大农业生产，增加收入将起到重要的作用。

　　据赣州市有关部门调研统计，有七成农户希望通过住房产权进行抵押贷款。以会昌为例，仅以土坯房改造的5万户农房为基数，每户农房作价20万元、按照60%的授信额度计算，该县农房抵押贷款授信总额将高达42亿。一旦盘活这项“沉睡资产”，不但能解决农户生产生活中的资金难题，而且将带来倍增的经济社会效应。

　　 现状：三证不齐影响农房“变现”

　　尽管试点已经迈出了坚实一步，然而，无论是当地政府，还是银行，都对这个成绩不是很满意。“没有完全达到预期的进度。”该县有关部门人士说，按照试点目标，在去年底，贷款额就应该达到2000万元。

　　这也凸显了农房抵押贷款所面临的重重难题，而长期被忽略的农房确权就是其中最大的拦路虎。

　　“大部分农民都没有给房屋办‘产权证’的意识，这直接影响了试点的推进。”会昌县委农工部农业农村股股长张霖说，要办理抵押贷款必须有集体土地使用证、建设规划许可证和农房产权登记证。但是，由于农民住房证件原有用途非常有限，农户对确权认证不积极，三证齐全的农房寥寥无几。

　　林晋长也是在有贷款需求后，临时去办理的“三证”。幸好，当初是按政府统一规划建房，没有多占乱建等情况，几天时间就顺利地拿到了所需证照。然而，更多的农房因违建超建导致不能确权。此外，农房确权成本较高，以200平方米小户型农房计算，规划测绘、白蚁防治费等各项费用加一起，超过3000元。

　　会昌县农商行有关负责人建议，将农民房屋确权权限下放至乡镇政府，简化办证手续，减免办证费用，提高农民参与确权的积极性。对因历史原因形成批少建多的房屋，在缴纳一定数额罚款的情况下予以办证。

　　“去年我们是在部分乡镇试点，今年是要在全线19个乡镇全面铺开。”会昌县有关部门人士告诉记者，该县近期将召开一个农房抵押贷款动员大会，针对目前实施过程中存在的难题，有针对性地出台一系列解决办法，如简化农房办证程序，减免办证费用等。今年农房抵押贷款试点的目标初步确定，计划发放农民住房产权抵押贷款2000户、金额2亿元。

　　 难题：亟须风险补偿等配套措施

　　“农房抵押贷款增加了农民获得资金的渠道，对激活农村经济的重要意义不言而喻。”省社科院农村经济研究所副所长尹小健说，但这项试点要全面铺开，还存在诸多障碍，受制于政策等因素，亟须一套金融风险防范和补偿配套措施。

　　据了解，会昌县农商行已发放农房抵押贷款的农户，有约60%集中在城郊的月亮湾安置区。原因很简单，这个小区地理位置较好，“万一农户的还贷能力出现问题，这里的房子还可以出租。”有关人士说，根据法律规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，抵押物的转让局限于集体经济组织内部，处置存在一定障碍。

　　为了规避风险，银行对于贷款农户的审核非常严格，对其信用度、创业项目、盈利能力等要进行综合考评。对抵押的农房要求也非常严格，一般要求有一定经济价值，位于圩镇、国道沿线、城乡接合部等，万一有风险，可将抵押物出租偿还贷款。这就使农房抵押贷款对象范围受到了很大限制，贷款受众大大减少。

　　据了解，为最大限度保护农户的财产安全和利益，防范贷款农户的违约风险，会昌农商行对已发放贷款的所有房屋参保，并自行承担了保险费用。为了推进试点，当地政府对于受理农房抵押贷款的银行，由县财政为其承担30%的风险，并按放贷总金额的2.5%给予补贴奖励。

　　对此，有关人士认为，地方政府可探索补贴的形式，引入第三方担保机制，为银行分摊有关风险，提高银行放贷积极性。同时，加大农房抵押贷款的优惠力度，给予农户一定的利率优惠。并完善抵押农房价值评估体系，防止人为因素影响农房价值评估。