伦敦房价五年猛涨72.4% 还能好好地投资吗？

　　现如今只要提起伦敦房地产，每个投资人都摩拳擦掌，兴奋不已。大有斩获的先行者们更毫不吝啬的给你讲述着他们过去几年在此的彪悍战绩。于是，伦敦这个千年古都又一次夺取了世人的眼球迎来了它的繁荣时代。根据英国莱坊(KnightFrank)房地产中介公司的报告，从2009年3月房价的最低谷到2014年7月的五年间，伦敦市中心黄金地区的房价已猛涨72.4%。同时，佳士得拍卖行的报告也指出，伦敦豪宅现为世界最贵豪宅市场，在2013年平均价位为每平方英尺4,683美元，而屈居世界第二的豪宅市场香港才每平方英尺2,578美元。那么在它近乎疯狂的飙涨了两年后，伦敦的房地产是否还值得投资呢？要回答这个问题，我们该先明白是什么促使了它的飙升。

　　 首先，英国整体经济的强劲复苏带动了房地产市场。 在经历了百年不遇的金融危机后，英国的金融市场经过市场供需平衡关系的筛选调整，银行系统恢复到了一个灵活放贷的健康状态。沉寂了几年的英国地产业也迎来了它的春天。根据英国中央银行刚刚发布的信息，预计今年英国GDP增长率可达到3.4%，明年可达到3%。作为政治经济文化中心的伦敦，经济增长率则可达到英国整体经济的一倍。英国失业率也已显著下降，过去12个月内失业率已由7.8%降到6.4%。随着劳工市场的吃紧，预计工资的年均涨幅会从2013年1.2%提升到2015年的3%。所有这些经济现象都促使了大众对经济更加自信，同时对房屋购买的需求量也进一步提升。

　　 其次，过去几年外国投资者的涌入把伦敦市中心黄金区域(伦敦一环以内)的房价推上了高峰，最高峰时外国买家约占了总需求量的70%，即使是现在，外国买家仍旧近50%。 这些买家多来自各个国家的富豪阶层。他们借用伦敦这个政治平稳、法制健全、且流通性高、但持有费用低的宝地，规避他们国内的经济危机或政治动荡，从而保护个人资产不受侵害。他们主要投资在可以彰显身份的伦敦市中心黄金地带，比如Mayfair,Chelsea,Knightsbridge等。然而，我们也必须清楚的明白这并不是一个长期趋势，当全球经济政治环境进入稳定期时，也就是伦敦市中心房价进入温和期甚至滞怠期之时。不过也许俄罗斯和乌克兰的区域动乱会再一次促使更多资本流入伦敦，从而进一步刺激伦敦黄金区域的房价。

　　 再次，相较于由外国投资者推入高峰的伦敦一环房价，伦敦一环外及周边城镇的房价则是由坚实的本地需求和经济财力所带动起来的。 由于市中心过高的房价和英国央行严苛的贷款政策限制了当地买家购买市中心豪宅的能力，他们把注意力转移到了一环以外。当考虑房子的性价比时，包括居住面积，自然环境，社区服务，学区等因素，很多人会更倾向于选择伦敦一环以外甚至伦敦东南部交通枢纽城镇的房子。这种巨大的需求量促使了这些区域房价的稳步上涨，在过去12个月中，相较于伦敦一环内8%的房价涨幅，伦敦一环以外达到了10.8%的涨幅，伦敦东南部的交通枢纽城镇更达到了12%的涨幅。

　　然而，也有些市场分析人士认为伦敦未来房价的增长存在潜在的局限因素。比如，伦敦市中心房价的飞涨吸引了大批开发商兴建房屋，改变了原本供不应求的豪宅市场结构。再如，现今的伦敦市中心房价已几乎达到买家可承受的最大限度。还有，从2013年开始对200万英镑以上的房产征收的购买印花税(PurchaseStampDuty)已提高到7%，以及从2015年4月即将也对外国人开始征缴的资本利得税(Capital Gaintax)。这些因素确实会造成伦敦市中心的豪宅市场不会再如过去两年那样疯涨，预计未来一年的涨幅可能会从现在的8%下降到4%左右。

　　但是，这些因素也只是影响了伦敦市中心豪宅市场而已，却对伦敦一环以外及东南部交通枢纽城镇的房屋市场影响不大，相反他们可能变得更具吸引力。现在，这些区域的房价很多只是伦敦一环区域房价的1/3，正吸引着更多在伦敦工作的专业人士和中产阶级迁入，其房屋市场需求量也会随之进一步上升。因此，伦敦一环以外及东南部交通枢纽城镇的房屋价格涨幅会如过去12个月一样，继续超越伦敦中心地区的涨幅，且更加强劲持久有韧性。

　　除了房屋本身的升值回报，另一个判断是否投资房产的决定因素是租金回报率。而这点恰恰是投资者愿意长期持有英国房产的最吸引人之处。扣除房产税后，纽约的1.5%和三藩市的2%，几乎近似于北京的1.75%和上海的2%。相较于此，伦敦的租金回报率数字确实诱人。虽然在过去几年里，由于市中心黄金地区房价飙升但房租几乎未变，导致它的租金回报率在2014年6月跌到了有史以来最低的2.4%，可它仍旧是高出其他国际都市的。同时，伦敦一环以外及东南部的交通枢纽城镇则更高，分别达到了4.5%和5.5%。从租金收益角度而言，这些地区的房产显然是比伦敦市中心更有吸引力的。

　　综上所述，伦敦的房产还该不该投？该在伦敦哪个区域投？相信各位心中已有明确答案。

　　（作者：贾琼，英国萨里大学金融讲师）

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本文来源：21世纪经济报道