小区车位费：开发商“有权”任性涨价？

　　住宅小区车位费上涨时有所闻，有的小区车位费甚至涨幅较大，开发商“有权”就能任性涨价？

　　法律专家建议，小区停车位不同于一般商品，业主对车位费价格往往只能被动接受，今后立法中一方面应进一步明确小区地下停车位的归属，另一方面有关部门也应出台关于小区停车服务的相关细则，加强对小区停车收费的监管。

　　 车位费上涨频频 引业主不满

　　7月11日，适逢周末，一则小区地下车库停车费将大幅上涨的消息引发了位于天津外环线边上的阳光100国际新城部分业主的不满。

　　业主王女士告诉记者，近日她所在的阳光100国际新城小区物业突然通知，原来每月300元的车位租金上涨至480元，且按照物业人员说法，很快该小区车位将只售不租，十年使用权12万元。突然的涨价和强硬政策令业主反感，不少业主联合起来要求与物业对话，然而多日以来物业公司并无一人出面与业主协调。有业主反映，“向一些部门反映，他们互相踢皮球，没人管这事。”

　　不止在天津，随着我国住宅商品化发展和汽车保有量的不断增长，围绕着车位归属、收费等问题引发的争议屡见不鲜。

　　公开信息显示，在广州、杭州、郑州等全国多个大城市，都曾发生过因小区车位费用上涨引发的业主不满情况。

　　今年一月份，郑州一小区因车位售价过高，业主与物业间纷争爆发。业主们称，没有购买车位的就不让开车进车库，排队又没有地方停车。

　　同样在一月份，广州某小区的业主因为车位的问题和物业“杠”上了。继2014年开发商要求一次性租赁20年车位使用权、车位定价明显高于周边小区之后，该小区业主们发现，物业又将停车费上涨了60%，业主们再一次采取维权行动。

　　 相关制约政策缺失 涨价必然“任性”

　　车位租金为何突然上涨？上涨的依据是什么？记者联系了天津市阳光100国际新城的物业管家王丽(化名)。王丽告诉记者，该小区的地下车位产权属于开发商，和物业没有关系，原本每月收三百元租金的时候，物业抽取其中的八十元作为正常维护运营的费用，其余的都要交给开发商，此次涨价也是开发商的决定，物业这边还是只拿八十元。

　　该小区开发商办公室一位张姓工作人员告诉记者，涨价的决定是股东会决定的，“我们是产权方，涨价应该不用向政府部门报备吧。这次涨价还是出于投资回报比的考虑，股东们希望回报多一些。我们这次涨价也并没有超出市场的整体水平。”不过，张女士也告诉记者，公司对业主的反映也比较重视，有专门的人员在解决此事。

　　业主竺先生质疑说，想租就租想卖就卖，涨价随意无人监管，这是不是意味着产权方开发商有“权”就可随意提价？“车位不同于房产的出租，太贵了可以不租。车位如果不租，车停哪里？说涨就涨，谁来保护业主们的权益？”

　　记者查阅相关文件发现，2014年12月17日，国家发展改革委印发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》。《通知》要求，对已具备竞争条件的7项服务价格，各省、自治区、直辖市价格主管部门要抓紧履行程序，放开价格，其中便涉及到住宅小区停车服务价格：“物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”

　　记者拨打了12358价格监督热线。工作人员告诉记者，根据天津市相关部门规定，开发商规划停车位，多数是地下停车位，规划停车位权属属于开发商所有，出售和租赁价格可向开发商咨询。“因为档次不一样，所以收费也是不同的。我查了一下，天津并没有对此项价格做出标准限制。”热线工作人员告诉记者，物价部门并无限制此项价格的权力，业主如果不满意可以与物业进行协调。

　　 车位收费仍需“价格合议”

　　法律专家表示，目前停车费用的争论主要集中在住宅小区地下停车位问题上。小区的地下停车位权属有三种情况：1.开发商在规划范围内自己投资建设，属于小区的专用车位，由开发商拥有完全产权；2.业主分摊建设费用，按投资比例共有产权；3.人防工程改造车位，收益权应归投资者所有。

　　天津国鹏律师事务所主任李宁表示，针对第一种情况，开发商拥有完全产权，可售可租，但是目前对于收费标准并不统一；针对第二种情况，如果业主分摊了地下车库建设费用的，地下车库应按其投资比例由业主共有，但关于车位的使用方式、收费标准及收入去向，目前法律也未明确规定；针对第三种情况，根据我国《物权法》第五十二条规定“国防资产属于国家所有。”因此人防工程改造车位的产权归国家所有，但该部分车位的收益权应归投资者所有。

　　“然而，目前尚无法律规定投资者的范畴，现实中不少人认为如果开发商将人防工程造价列入了建设成本，业主购买商品房的价格中已经包括了人防工程部分的建设成本，则人防工程的投资者为小区的全体业主；如果开发商未列入该成本，则人防工程改造车位的投资者应为小区的开发商，开发商享有人防工程改造车位的收益权，有权以出租等方式取得车位的收益。也有不少人认为，即使开发商未将人防工程建设成本列入商品房价格中，地下人防车库的收益权在房屋销售给业主后，也应依法转归小区全体业主所有。”李宁说。

　　此外，住宅停车费用是否已经具备了竞争条件可以交由市场调节？记者查阅资料发现，完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的一种市场结构。专家表示，住宅小区停车价格是否具备竞争条件仍然值得商榷。对于有车的业主来说，虽然表面上有“租”和“不租”的选择权，但实际上只要有车除了选择“租”往往没有第二种选择。

　　山东中强律师事务所合伙人吴淑芹表示，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》属于指导意见，各地市可以根据实际情况决定何时实施、如何实施。

　　“即使采用市场调节价，小区地上停车服务费也不是由开发商或物业公司说了算，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才可以，如果大部分业主反对就很难涨价。业主需成立业委会，防止物业公司随意抬价。”吴淑芹说，“产权属于开发商的地下车位如何定价则并没有相关规定，建议政府部门对此出台细则，防止开发商任意涨价。”

　　专家建议，今后立法中一方面应明确小区地下停车位的归属，另一方面政府部门也应出台关于小区停车服务的相关细则，加强对小区停车收费的监管。如由物价部门划定指导价，将物业服务企业与业主达成的价格合议交由物业管理部门登记备案，由物业管理部门协同物价部门进行审批。审批通过后，物业服务企业还应将停车费收费标准及使用情况在住宅小区的明显位置进行价格公示。(“中国网事”记者刘林)