掘金商铺

　　 近期，记者走访不少楼盘发现，原计划近期开盘的住宅项目被搁置延后，南昌住宅市场似乎有骤然降温的迹象。来自南昌房地产信息网的数据显示，近两周以来，拿到预售许可的均为非住宅类产品。业内人士表示，住宅遇冷跟相关调控措施有关，而部分一线城市已出现降温现象，相对而言未来一段时间内商业地产将表现活跃。

　　 今年以来，南昌市住宅市场表现活跃，商业地产反倒显得平稳，临近年底，商业地产似乎迎来爆发契机，多个项目高调入市，其中不乏洪城国际酒店用品城、万达城、江南花卉等一批优质商铺入市。而业内人士也表示，商业地产市场活跃，对投资群体来说是利好消息，加之南昌整体商业氛围日渐浓厚，多个新兴板块亟待商业发展，投资者应该善于把握机会出手。

　　住宅受阻商业活跃

　　继北京出台“京七条”后，上海、广州等一线城市也于近期相继推出了“沪七条”、“穗六条”等新的房地产调控政策，在贷款政策及限购条件上加大收紧力度。业内人士表示，近期全国多个城市被住建部点名房价涨幅已超出调控目标，部分城市已经出台应对政策，期望为年底房价降温。事实上，十八届三中全会后，房地产行业内对调控预期普遍高涨。而坊间传言，南昌市房管局也在近期严控预售，“超过8400多的单价办预售证就比较难，这一下就打乱了我们的推盘计划”，据了解，严控预售措施让部分楼盘不得不改变销售计划，纷纷延期销售。相对而言，近期市面上更为活跃的则是商业地产类项目。

　　据了解，洪城国际酒店用品城、万达城、东亚朝阳、江南花卉市场、盛汇城市广场、海上汇、演武广场等多个项目在售或即将发售商铺产品，除此之外，还有一批写字楼产品即将入市。

　　“今年整体行情向好，大家的投资房产的意愿很高，不过有目共睹的是各大城市出台的新规，正在不断提高购买住宅的门槛限制。”洪客隆·英伦联邦营销总监徐凯表示，商业地产的投资门槛已经不再高不可攀。

　　商业地产租售价格飙升

　　事实上，近两年来，南昌商业氛围愈发浓厚，红谷滩·万达广场、联发广场、麦德龙新建店、欧尚百货、家乐福等综合体、百货零售的开业，为新区及郊县板块带来极大人气，也不同程度地带动了周边房价、租金涨幅，而部分商业项目更出现“一铺难求”的现象。记者采访了位于红谷滩·万达广场金街内的一家服装老板，她告诉记者：“每个月租金差不多200元/㎡，因为靠近路口比内街的租金贵一点，但是这边的店面很俏。”

　　“丰和南大道上面的街铺是60元/㎡·月左右，地中海阳光华润万家旁边的几个子店铺租到了100元/㎡·月左右。”该知情人士表示，前两年红角洲不少商铺无人问津，而目前一些社区周边已经形成一定商业氛围。据了解，红角洲的社区底商、沿街商铺不少已经突破购买均价20000元/㎡。

　　徐凯表示：“租金涨幅根据各个不同的区域涨幅均有不同，但大致看来，涨幅均超出往年。”他认为人气渐旺，应运而生的是商业需求，而背后是潜在的投资价值。

　　新兴板块等待商业掘金

　　近期，位于北京西路上的恒茂梦时代广场与红谷中大道的世茂广场先后开业，可以预见的是，未来南昌还将迎来相当一批大型商业配套。根据南昌市商贸委发布的《南昌市商贸服务业发展规划（2011－2015）》，到2015年，南昌市大中型商业网点拓展到250个以上，其中经营面积超过1万平方米的零售网点达到45－50个，大型商业网点数量达到80个以上。

　　“这是城市扩张发展的一个过程，单核城市将产生较大的弊端，会影响城市发展的规模。商业发展区域的全面开花是南昌城市规模扩张的一个必然趋势，符合城市发展的基本规律，而政府部门对商贸环境的优化是促进整个城市商贸向上发展的后劲。”徐凯表示，新兴板块的入住率不断提高后，人气积聚效应就会体现。目前，高新板块、经开板块、九龙湖板块、象湖板块等已经相继驻扎了多个商业地产项目及大型社区商业。城市人居版图的升级，在潜移默化中改变了市民们的置业观念。而随着人口的多向迁徙、商业经济需求的爆发，更多商圈正在形成。

　　红谷滩某商业项目负责人安先生表示，南昌传统商业中心商业已经被地铁一号线的施工建设打乱，促使了核心商铺的经营户外移，加强了市场需求。而随着各类商业业态的发展，城市对配套需求也更为精细化，“市场对商业地产仍然存在一定的需求，而近几年南昌的商业产品供应量也在增加，伴随地铁经济的到来，投资者要把握优质的投资项目。”

　　业内观点

　　商铺投资是长远之路

　　 中原地产总经理 孔冬

　　十八届三中全会释放信号完全可以归纳为：短期牵引，长期趋稳。即短期内，市场因三中全会出现购买观望，各地方政府也或因房价控制目标而采取房价的“刹车”牵引；长期内，则是政府将寻求稳定的长效机制，通过市场手段实现房地产行业的健康稳定发展。

　　目前，投资回报率较高的依然是房地产投资。而受限于商品住宅的限购限贷，商业市场自然而然就成为投资客的主要青睐点。此外，随着城市框架的逐步拉大，出于区域开发以及地块溢价成交考虑，政府往往会依据市场所需，对于土地进行商业硬性要求，即要求拿地企业建造高端综合体，高档商业、写字楼等。这样，也就形成了商业地产合理的供与求，出现商业市场的“背靠大树好乘凉”。地产行业的风生水起，使得各路投资客都赚得盆丰钵满。而作为商业投资客，首要的依然还是要遵循“地段”的第一准则，因为好地段就已经是成功商铺的一半；其次则是要看清规划和市场，特别是近期南昌出台的一系列规划，背后都蕴藏着巨大商机。第三则是跟着品牌商家走。近期南昌市面上开始流行“自持物业为主，对外销售为辅”的商业格局。作为商铺的买方，这时就必须要好好参照招商主体的“品牌聚拢”能力和运营能力。而跟着品牌商家走，不外乎是一种不错的选择。

　　商铺投资讲究多

　　 同致地产总经理 阮继岗

　　相比于购买住宅，投资商铺需要注意的方面相对较多。总得来说，在投资商铺上来说，投资者在选取商铺一定要关注开发商实力、所处位置、面积大小，还要考虑其投资回报率，毕竟投资注重的是收益。

　　对于一手商铺，房屋产权莫过于首要因素；商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别是想要做餐饮业的投资客，投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等；商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入，所以投资商铺的人群对于投资回报时间还是要有一定的预见性；而一个商铺所在的商城能否为你带来理想的收入，其自身的业态也是需要讲究的，有好的、吸引人的或者是市场空白点的业态，将会是获得收益的一大保证。

　　综上所述，在南昌能成为代表，颇为值得投资的商业莫过于洪大国际酒店用品城等，这一类独立商业或有着优秀的开发商、完美的业态或者占据着良好的地理位置去填补区域空白。社区商业方面，则主要要考虑其所在位置，周边的居住人群和流动客流量，这一类商业可选性较大。

　　买铺就是买未来

　　 南昌置业国际总经理 程枫

　　商铺的开发与投资用“几家欢喜几家愁”来概括一点也不为过。究其原因，确实是因为商业地产的开发经营难度更高。从某种意义上说，商业地产的开发运营，是房地产开发运营的最高境界。古语有云：“学而优则仕”，在这里仿造一句“宅而优则商”也绝对不为过。既然商业地产如此极具挑战与考验，面对市场琳琅满目的商铺投资产品，该如何选择呢？

　　其一，看位置。首先，任何不动产的投资，都会遵循“地段论”的原则，商铺更加如此，城市发展的主流片区、远景规划的目标区域、以及人口密度较大且规划水平较高的区域，都是买铺的理想地段。往往那些人流通达性好、更好的楼层、开口展示面更佳、开间进深柱距等硬件条件更好的位置，商业经营成功的可能性更高。

　　其二，看经营。作为不动产的商铺本身是不会升值的，而是因为经营成功才会令其价值倍增，因此，一个好的招商经营及管理团队，会令商铺快速增值的概率更高，一般而言，若倚靠国内外一流的商业旗舰店、或者具有整体的商业管理规划、或者商业经营特色鲜明领的项目，更值得出手。买铺就是买经营，也是买未来，这两年，南昌有好几个综合体项目中的经营商铺，随着购物中心的开业而价格飙升，就是最好的实证。

　　■记者张甜甜/文