旅游地产 正在回归理性

“2010年中国旅游地产项目1380个，到了2014年旅游地产项目有7965个，这里面非常繁荣，但是里面赚钱的项目并不多，这些膨胀的项目更需要精细化的运作，而我们就是希望可以做好精品的旅游地产。”中弘股份(000979,股吧)副总裁金洁在“第一财经·地产汇”接受记者采访时表示。

中国旅游研究院的数据显示，2014年我国旅游业实现新跨越，国内旅游36.11亿人次，同比增长10.67%;谈及旅游，就不得不考虑行、玩、住、食这四大要素。中国人的传统思想是要安定，尤其在陌生的城市，大多数人都会先确定好落脚点，再去吃喝游玩。因此，“住宿”便成了旅游城市的重要经济担当。

对此，安居客的一份报告指出，考虑到旅游业的快速发展和住宿对旅游业的重要性，不少投资者都在旅游城市购置了房产。在投资者看来，旅游城市的房产既具有居住型的特点，又有商用型的特点，还有投资型的特点，无论从哪个方面考虑，都具有较大的升值空间。大量投资者的出现，掀起了旅游地产的新潮。

金洁告诉记者，目前中国的旅游地产大概是四种模式。

第一是旅游主题地产，提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。例如华侨城、观澜湖都是做这类产品的开发商。

此外，旅游度假地产也很流行。这类地产项目一般远离市区，完善配套是项目开发的前提，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键，目前很多海南旅游地产项目就是这样。

同时，很多文化小镇也是旅游地产的一种，这些小镇既提供旅游服务功能，又为当地居民提供公共生活服务，充分利用小城镇的历史文化遗产及自然景观等资源，以促进当地的经济增长。

而目前很多开发商也选择做文化创意综合旅游地产，通过将文化、旅游和地产有机结合，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区，并通过商业、住宅、酒店、公寓、商务等项目的导入，逐步趋于多元化、综合化，实现了项目的总体开发收益。万达文化旅游城就在桂林、西双版纳等建立了自己的综合旅游地产。

虽然开发热情高涨，但是旅游地产大面积亏损也是不得不面临的问题。

“在我国，旅游地产起步较晚，相关的政策法规也不够完善。旅游地产项目选址的区域一般都是在生态环境良好的区域，大部分都是“生地”，还要面临一些国家政策法规的约束，如：基本农田保护政策、森林保护区、水源保护地等，以及与当地村民的沟通协商。从开发建设到运营，所需程序繁琐。没有当地政府的强力支持，一些工作很难开展。”金洁指出。

而和开发普通住宅快速回笼资金不同，旅游地产项目一般开发期限都在3～5年以上才能形成项目规模效应，而大部分项目前期基础设施落后，配套设施不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售，业主对此类的旅游地产项目需求不旺盛，加之过长的开发时间，加大了市场风险。

“旅游地产由于规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。”金洁认为这个才是解决之道。

今年12月，中弘股份宣布其控股子公司长白山(603099,股吧)保护开发区新奇世界体育投资发展有限公司（下称“长白山新奇公司”），与国际管理集团IMG新加坡有限公司在华指定管理方天轴商务管理咨询(北京)有限公司签约，委托后者为“天池雪”滑雪场的运营管理公司，负责滑雪场的整体规划、建设开发及项目开业后的运营工作。

这家一直专注旅游地产的开发商在今年7月就与吉林省长白山开发建设(集团)有限责任公司共同组建了长白山新奇公司，分别持股70%和30%。长白山新奇公司的主营业务为以自营资金进行体育、旅游投资和相关项目开发及咨询业务。目前该公司已投资9000万元，基本建设完成“天池雪”原生态滑雪场项目。

金洁希望，规范的管理和持续的运营可以慢慢破解旅游地产带来的问题，未来通过金融化手段不断变轻自己的资产，不断扩大自己的规模。