昆明商业综合体步入“后时代” 创新将占领先机
商业过剩的话题在昆明地产圈已经讨论多年，但一批批在建的综合体项目仍继续面市。曾有非官方统计，目前昆明在建或正在报规的城市综合体项目高达40个左右，未来几年内昆明将会出现40个左右如同南亚风情·第壹城商业体量的商业区。
如果说第一波商业综合体的开发，如北辰财富中心、世纪城商圈、南亚风情·第壹城经历了5-10年的运作，开发模式、运营方式已经为业内积攒了足够经验，那么在当前商业综合体泛滥的“后时代”， 如何寻求突破和创新？以下提供专家观点。
在过去的5年，国内商业综合体总量正上演着速度与激情的戏码。无数“最大、最全、唯一性”商业综合体见诸各大中小城市媒体。就一二线城市而言，早在2008年，杭州就提出了100个综合体的规划。某研究机构中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。昆明，这个二线城市里的40个左右综合体已出现了同质化危机。在各二线城市人均商业面积已经大大赶超北上广，接近欧美国家的时候，严肃面对商业综合体的“后时代”已经迫在眉睫。商业综合体寻求突破和创新模式是政府、开发企业、运营商、设计行业从业者所共同面临的问题。
判定“现时代”的商业综合体成功与否，主要是看项目的营销成果，说白了就是项目利润。但是这个判定标准如果继续沿用，可能会出现很多商业“鬼城”。开发商往往在做项目的时候更多关注的是可售店铺的数量和规模。为了最大化可售店铺的面积、价值，策略：1拿最优质地段；2土地性质中尽量将商业用地比重调大；3请国际大牌设计团队设计“地标”建筑；4运用独特的营销手段等等。但是在以上所有条件相同的情况下，却会因为开发理念、运作模式的不同会出现两个截然不同的结果。在北京三里屯北路南北两侧各有一个项目，同样的地段，相近的商业用地商业面积，同样聘请了国际知名设计师操刀，营销策略各有千秋。一个是商业散售、一个是整体招租。最终的结果：一个项目按照切割产权销售的形式，创下连开发商都未预估到的效益成功，且成功地将项目的经营压力转嫁给了各种身份构成的大业主，但商业空置率居高不下，商业人流门可罗雀。而另一项目整体招租，谨慎地进行着分期开发，对意向商家慎重筛选，商铺入住率都在90%以上，商业人流接踵磨肩，未来收益毋庸置疑，为这个区域注入了新三里屯活力。前者短期利益最大化，后者长期利益最大化，后者给城市商业消费水平带来的是可持续的发展。利益的长短期是由开发企业来决定，但是更希望企业能多从未来入手，避免5-10年后遍地是萧条的商业，在商业综合体“后时代”尚未来临之时，调整企业目标、开发策略尚不算迟：
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项目定位需与企业品牌定位匹配。任何一个品牌都会经历品牌的培育期去赢得市场的知名度，再经过各种途径争取赢得品牌美誉度。而去争取美誉度背后的信任度，才是一个真正有责任的企业应达到的最高境界。而无论美誉度/信任度，不是单纯用市场包装的手段，更多地的是用产品阐述，每一个产品的推出也都体现出一个企业价值观的变化。
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业态规划需匹配项目定位，且与时俱进。首先是首次业态规划，购物、餐饮、娱乐的业态比例根据市场调研，确定符合项目定位的比例。而业态布局是需要模拟符合定位的消费者进行商业流线的模拟。这种方式最接近建成后的实际效果，但它也仅局限于整体招租或返租的商业。其二每3-5年需进行业态调整，根据客户反馈，单店坪效等数据进行招租调整。这种方式在万达、华联、北京新光天地等都在采用。这需要在设计之初要考虑到未来运营过程中店铺规模、业态的可变性。
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持有、销售的面积需要有合理的配比关系。大多数持有的商业面积会用来招租主力店来带动销售部份的单价。这些持有业态将是带来人气的地心引力，持有比例的加大将是中国未来房地产市场发展的必然趋势：1)从欧美经验看，城市化比率的提高与地产企业持有物业比例的提高成正比。2)中国房地产企业发展正在从快进快出的操作模式向持有优质物业转型，持有型物业将提高企业的抗风险能力。3)增加持有型物业有助于企业多元化融资。
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关注主力店的品牌号召力。主力店的贡献并不是直接提高单店绩效，而是用来吸引潜在购物群体，提高单坪销售的均值。所以如何选择主力店，成为在策划、设计之初就应关注的重点，这个主力店将定位整个项目的档次。以上述三里屯例子，后者引入的是橘色盒子优衣库、Adidas体验店、苹果体验店等带有新潮时尚标签的主力店，自然招商时可将其它的专卖店铺匹配于主力店，也与项目的整体定位吻合，被主力店吸引来的潜在购物者在这里自然停留时间就会延长，项目整体的出租率、单店销售额就会有上扬趋势。反之，前者的主力店是英菲尼迪，如果按此推理，它是要引进些高端奢侈个性品牌。但由于其为散售型，无法控制单一店铺的招商，所以在一个连续商业界面上有不同业态、不同档次的店铺，降低了购物体验和项目整体档次。主力店绝对不是选择“好”的，而应选择“对”的。
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项目形象满足不同层面需求，同时有营销用途。聘请国际知名设计师将中国的黄金土地作为建筑设计领域的试验田，这的确可以成为促进中国建筑设计领域发展的强心针，但是任何人都不希望最终用重金打造了一个建筑的“坟墓”——无人会只因为设计的特别而在这里购物。所以要分析“项目形象”在一个商业项目中的目的：1)城市需要：尊重城市特定风貌是一个商业项目的基本态度。同时对新技术、新材料的应用也可以促进行业的发展，这也是一个商业类项目该有的社会责任。2)企业需要：项目形象与企业品牌、项目定位的匹配度尤为重要。3)购物者的需要：购物者在项目形象上并没有特定的需要，更多是意向和感受的需要。所以“环境”中立面设计、夜景亮化、景观的软硬装、小品的植入、标识系统等都会成为购物者感受中必不可少的要素。
目前第一波商业综合体经历了5-10年的运作，开发模式、运营方式已经为业内积攒了足够经验。在商业综合体的“后时代”悄然到来时，除了以上五点的思考外，企业开发模式的创新，体验式、互动式业态的植入、与电商的结合等都是转型期需要去关注的。而谁先用创新的思维去思考、解决这些问题，那么谁就将占领先机。洲联集团WLTK总经理 满莎 (中新网江西新闻转载)