楼市利好政策接连发力 一线城市房价又要涨了?

“十一”黄金周前,央行和银监会发布通知,非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%。住建部、财政部和央行联合发布通知,提出全面推行公积金异地贷款业务,并将于10月8日起执行。此时,恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年,以及今年“330”楼市政策出台半年。

在楼市政策持续接力的情况下,房地产市场回暖明显,分化加剧。“新华视点”记者十一期间在多个城市房地产市场采访发现,三四线城市楼市仍然“惨淡经营”;一线楼市成交量趋缓,价格上涨明显。

开发商“捂盘惜售”

“由于房源紧张,国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。

在北京,开发商对提升楼盘“热度”底气十足,部分开发商“捂盘惜售”。在朝阳区临近望京的一个现房项目,新开盘的一栋楼只卖两个单元。该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10%。

在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上,由于成交持续火爆,多数参展商明确表示,楼盘没有任何折扣,甚至大部分楼盘连定价都没有。

二手房市场上,房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反,4月以来中介实体门店数量骤增。

三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现,芜湖市的多数楼盘均启动了大力度促销。尽管如此,多数售楼中心“惨淡经营”。位于芜湖汽车南站附近的“新亚特花园”、市中心的“锦天天和苑”等楼盘售楼中心均门可罗雀。

中低价位刚需盘供应减少

虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减,但与此前预期相比,表现出量跌价升的趋势。

某研究机构的统计显示,9月,上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月环比增长均不到10%;而北京9月新建商品住宅面积和销售额较8月环比下降两成左右。

与此同时,一线楼市价格却继续走高。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,9月,深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。

专家认为,一方面,新盘特别是中低价位刚需盘供应减少,进一步刺激了一线楼市的涨价预期。另一方面,住宅类土地供应稀缺,房企在一线城市不惜高价拿地,土地价格飙升,带动新建住宅价格继续抬头。

去库存压力有待释放

专家认为,在当前房地产市场总体弱复苏的局面下,城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。

贷款资源高度集中于重点城市。一位银行监管部门官员介绍,“目前房地产信贷资源高度集中,全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%左右。”

购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为,目前大量三线城市人口处于流出状态,一二线城市人口持续流入。

开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为,为规避三四线城市库存过剩的风险,众多房企聚集一二线城市拿地,房地产投资资金快速转向一二线城市市场。

中国人民大学研究称,从长期来看,三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向,针对不同区域采取不同的治理:一线城市适度控制,防止价格过度上涨,同时给予三四线城市住房消费政策扶持。