“楼市崩盘论”经不起推敲

　　毫无疑问，楼市崩盘论中蕴含的风险值得思考。不过，也有不少业内人士认为，崩盘论有些言过其实，市场涨幅或将收缩，但是马年楼市发生断崖式崩盘的可能极小。更可能的是，房地产市场分化将进一步加剧。

　　本报记者 张璐 　　　　　　　　　　　　

　　1　楼盘降价被忽略了什么？　杭州郊区楼盘清理尾房

　　18日前后，杭州的一则楼盘降价消息引爆全国舆论。先是位于杭州城北的德信·北海公园宣布以15800元/平方米的特惠价清盘，不到24小时，该楼盘斜对面的天鸿·香榭里跟进，爆出折后起价11800元/平方米，均价为13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

　　不过一边倒的舆论浪潮忽略了几个核心的细节，比如风口浪尖的德信·北海公园降价的目的是“清盘”，房源主要集中在5、6号楼，根据德信·北海公园公布在网上的资料，降价房源在全部房源的占比不足1/5。同时，这批降价的房源是“被先期购房者挑剩的尾房，朝向、户型相对差一些”。此外，降价的两项目位于杭州城北，百度地图显示，项目距杭州主城区直线距离在10公里左右。“属杭州郊区”，曾住杭州现居上海的山东人王先生对记者描述，“周边都是一些乡镇”。

　　2　降价城市会不会井喷？　更可能以点的形式出现

　　杭州现象对整体楼市的影响究竟有多大？中原地产市场研究部总监张大伟给出的判断是“个例”，由此得出楼市全面崩盘的结论“言过其实”。张大伟称，就杭州而言，降价仅限于已披露的个别项目，“没有大范围出现，也没有传递到主城区”。

　　张大伟判断为，在心理上会对购房者产生一定的影响，“观望的购房者数量可能增多”。同时，类似杭州出现价格调整的城市，“会以点的形式继续出现”，不过这种点主要集中在少数二线城市和三四线城市，而且连成片，大范围出现的可能不大。

　　来自长沙的消息多少佐证了上述观点，长沙调查机构统计数据显示，年后长沙“每天的交易数量呈递增的态势”，即将到来的3月将出现“小阳春”。

　　3　成交不旺传递危险信号？　非开盘期零成交不罕见

　　梳理春节后风行的各种楼市崩盘论，绕不开“房价已经崩盘的五点证据”一文，在几乎一边倒的舆论风向中，这篇博文迅速蹿红网络，截至26日下午，该文在百度上的搜索结果已然超过100万。

　　不过早在数天前，接受采访的业内人士称，证据中的几个说法被指有违常识，其中颇受质疑的一条是有关“成交不旺”的说法。

　　世联怡高总经理朱江说，地产圈普遍认可的说法是，楼市上下半年各有销售旺季，上半年的销售旺季是3月到6月，下半年的销售旺季为8月到11月。这种说法难以详细考究，不过楼市“金九银十”之说已是妇孺皆知，此外两个时段也是楼市开盘、房源加推的密集期，这确为事实。

　　旺季之外，楼市销售以自然销售为主，售卖方式有如“守株待兔”。朱江称，这与楼市成交的特征有关，一个项目在开盘期间销售，能达到项目销售的七到八成。当然在项目开盘之前，开发企业会用一个月甚至更长的时间来积蓄客源，这段时间业内的叫法是“蓄客期”，开盘成交实际上是一段时期累积客源的集中变现。而在非开盘期间，一个项目甚至多个项目同时出现“零成交”都不罕见。显然按业内说法，用1月到3月份成交不旺佐证楼市崩盘不免牵强。

　　4　李嘉诚抛售是崩盘预兆？　人民币贬值，改变资产布局

　　实际上，早在杭州个别楼盘降价之前，有人就已经将李嘉诚抛售内地房产解读为楼市崩盘的先兆。对于这种观点，山东大学房地产研究中心主任李铁岗驳斥为“以偏概全”，不具有参考性。

　　李铁岗分析说，资本天然是逐利的，“美国的量化宽松(QE)逐渐退出，人民币出现贬值的趋势，加上国内经济下行压力巨大”，“李嘉诚抛售内地房产，套现后投向本币升值的区域、国家，应该是比较利益的结果”。

　　在李铁岗看来，抛售内地房产，更应该看做是其国际化投资的配比调整，“这对于绝大多数国内房地产开发企业是不具备模仿能力的，既不能成为普遍现象，也不具备参考意义。”

　　5　目前楼市风险到底有多大？　不足以引发金融系统风险

　　楼市崩盘言论可信度究竟有几分？李铁岗直言“不可能”，“这几年每到年初都有一波类似言论，不过崩盘都没有出现。”历史上美国、日本以及香港都出现过房价崩盘，但这些国家或地区，楼市崩盘源自金融风险，比如“2008年美国发生金融危机，进而席卷全球”。

　　虽然国内房地产市场对金融的依赖程度也很高，但李铁岗称，“国内房地产证券化程度很低，没有次级债等金融衍生产品”，“在大范围内，由房地产酿成的金融风险，传递的层级限定在一级市场”，“通过多个层级引发大范围连锁反应的可能很小”，“风险基本可控”。发生在局部区域、部分项目的风险，达不到“酿成金融系统性风险，造成房价崩盘”的程度。

　　6　马年房价将往何处去？　大小城市会出现分化

　　崩盘论有些言过其实，那么2014年国内房价究竟会有什么新的动向呢？中原地产市场研究部总监张大伟说，中原地产用“冷热不均，新房市场分化加剧”来描述走势。冷热不均，是指一线城市价格高存量低，一线城市马年市场表现继续优于二三四线城市并领涨；二线城市以稳定为主，局部城市部分项目可能出现降价回笼资金的现象，而三四线城市则面临一定的市场风险。这一现象的具体表现为，自去年以来，大批标杆房企回归一线城市。

　　“这种楼市分化加剧，与人口流入和市场的供需变化有直接关系”，张大伟说，楼市走势变化真正节点出现，要等到2015年，“现在说楼市崩盘为时过早”。　 (中新网江西新闻转载)