北京自住型商品房面积再增多：重组市场新格局 倒逼房企改策略

北京土地市场大有“誓把热度烧到底”之势：12月19日，又一宗配建自住型商品房的地块以招标方式，被住总、融创和北京骏洋三家房企的联合体以58.66元竞得。这已经是北京成功出让的第19块涉及自住型商品房的用地。算上这一块，这些土地中的自住型商品房规划建筑面积已达到193万平方米。而本月24日，还将有一块位于通州区永顺镇的、要求配建自住型商品房的地块公开拍卖。交易结束后，今年全年北京的自住型商品房建筑面积有望达到250万平方米，占全部土地供应的20%左右。而到明年，这一比例将会再大大提升——预计达到50%左右。

对此，有业内人士表示：自住型商品房是房地产市场调控思路变化的投射，无论对房企还是他们的项目都影响颇深。

自住房明年集中入市“抢生意”

10月22日“自住型商品房”一经政策出台，其影响马上传导至土地市场。配建大面积自住型商品房非但没有让房企退避，反而将拿地总价和纯商品房部分的楼面价推向更高：

11月4日，保利首开联合体以21亿元竞得朝阳区东坝南区地块。在配建不少于8500平方米限价商品房的基础上，又配建了5万平方米的自住型商品房；11月21日，恒大豪掷51.35亿元拿下朝阳区东坝南区地块，且还有配建1.69万平方米的限价商品房，和不少于11.2万平方米的自住型商品房的条件；11月28日，首城花费21.45亿元斩获朝阳区东坝南区又一地块，同时配建7800平方米限价商品房，以及4.2万平方米自住型商品房。

11月开发商们“不惜价钱面积也要拿地”的劲头，到12月有增无减。昨日，住总、融创、北京骏洋三家联合58.66亿元的高价夺得门头沟新城地块，刷新了恒大东坝南区地块创下的“2013年年度总价地王”纪录。该地块建筑规模34.73万平方米，除招标公告中预先规定的7500平方米限价商品房外，其余全部用作建设自住型商品房，面积高达约33万平方米，限价18000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过105平方米，单套总价控制在200万元以内。

回顾可见，今年的自住型商品房用地全部在第四季度集中成交。因此，通过开发节奏推算，明年这些项目的入市时间也会“摩肩接踵”。按均价2万元∕平方米计算，这些自住型商品房未来将产生的销售额约400亿元。这无疑对纯商品房，特别是同区域的纯商品房是个不小的挑战和冲击。

自住房价格优势无法比 精品质是房企唯一生路

“自住型商品房价格低至周边同类产品七折的优势太直接！所以如果普通商品房在定位、配套等其它方面没有明显竞争力，销售难度将会倍增。”链家地产市场研究部张旭分析。亚豪机构市场总监郭毅也所见略同：“现在一些项目在年底这样本不是传统销售季的时候开盘，就是已经嗅到了威胁，想错开自住型商品房成规模供应的时间。到明年自住型商品房成批面市后，普通商品房的定价都成问题，整体市场格局也会变动。”

就连业内老大万科，也对自住型商品房的“咄咄逼人”出招应对了——北京万科副总经理肖劲坦言：“万科不少项目都是定位于刚需的中低端产品，所以对我们影响肯定会很大，我们正在研究中”。

但尽管在限售价的基础上还要竞地价，在此种“苛刻”条件下，房企仍然对拿自住型商品房用地热情满满，导致土地成本越炒越高。某位民营房企销售总经理向记者透露：回归像北京这样的一线城市是大势所趋，但要想在北京拿地，就避不开捆绑在一起的自住型商品房。“材料就是这些，怎么做、做出什么就得凭个人本事了。”因此房企只能先不管不顾地拿到地，之后再在纯商品房部分花心思、下功夫。“（土地）成本不管多高，我们赚的都是售价减成本那部分的钱，争取做的好、做的巧吧，那样还能卖的（价）高点。”

利润大饼被摊薄 调动房企能动性

中原地产市场研究部总监张大伟认为：目前房企在一线城市拿地，已经不太计较投入和产出比，更多是为了占有市场份额、扩大销售业绩，因此利润率必然会相应削薄。

张旭则表示：未来一段时间内，自住型商品房用地将是土地市场的主旋律，其所占份额也会越来越大，对房企的成本管控能力和周转速度的要求随之提高。如此一来，在这些方面经验成熟的大型龙头房企将“强者恒强”，而较为薄弱的中小房企则会“弱者更弱”。自住型商品房成为加速市场格局重洗牌的又一只“手”。“但即使是大房企，也要承受比过去大得多的压力。”张旭补充。

上海易居房地产研究院研究员严跃进，也通过网络向记者表述了自己的看法：”过去，房企们的日子太舒坦了，习惯了高利润甚至是暴利。现在自住型商品住房压缩了盈利空间，但却以配建方式结合住宅等多功能地块打包出让，这等于是倒逼房企转变经营策略。在“买一必须也买一”的“搭售”土地出让形式下，房企只能尽量变被动为主动，力求在自住型商品房和普通商品房之间分摊平衡成本和挖掘利润空间。