关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知

南政办字〔2017〕17号

关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知

各乡镇人民政府，各管理处（管委会），县政府各有关部门：

　　按照南昌市“住宅防过热、非住宅去库存、严管理、稳市场”的工作目标和南昌市人民政府《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（洪府厅发〔2017〕22号）文件精神，县政府决定加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳。现就有关事项通知如下：

　 　一、有效增加住宅用地供应

　　1.加大住宅用地供应量。进一步加大住宅用地出让规模，加快出让节奏，满足市场需求，稳定市场预期，促进新建商品住宅销售去化周期恢复到合理水平，在2017年6月底前安排一批住宅用地出让。

　　全县住宅用地年度供应计划和设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市土地协调推进领导小组研究审议。未设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市国土局备案。

　　责任单位：县国土局，县城建局，县土地储备中心，各有关乡镇人民政府、管理处（管委会）

　　2.严格防控地价异常。住宅用地和商住混合用地出让时，积极采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。采取“限房价、竞地价”的，由房管部门商相关部门制订住宅销售指导价格，根据指导价格确定房屋最高售价（均价）。采取价格熔断的，价格依据同地段2016年10月商品住宅价格水平进行合理测算。采取上述方式供应住宅用地的，须报市土地推进领导小组研究决定。

　　住宅用地和商住用地的竞买保证金比例全部调整为60%，土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清。土地竞买人报名参与竞买即视为接受宗地现状，缴清土地出让金后10个工作日内办理交地手续；土地出让金逾期3日未缴清的，出让人可单方解除出让合同，竞买保证金不予退还.

　　责任单位：县国土局，县土地储备中心，县城建局，县房管局，各有关乡镇人民政府、管理处（管委会）

　　3.加大存量住宅用地盘活力度。全面清查历年来已出让存量住宅用地的开发建设情况。对已交付的宗地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底前开工建设，2018年3月底前达到预售标准。对于未按土地出让合同约定时间和上述要求时间开竣工的，严格按照土地出让合同约定条款，每逾期一日按土地出让金价款总额的1‰收取违约金；同时，将其纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全县土地竞买活动。对未能交付净地影响宗地开发建设的地块，属地人民政府（管委会）必须尽快交付净地。

　　棚改工程还建安置房项目，在交付净地后6个月内全面开工。棚改货币补偿率将不作为考核要求。

　　责任单位：县国土局，县土地储备中心，县城建局，县房管局，各有关乡镇人民政府、管理处（管委会）

　　 二、加大住宅有效供应

　　4.暂时放宽新建商品住宅预售条件。在县域范围内，多层结构的商品住宅完成正负零，小高层、高层结构的商品住宅完成四层以上，须申报预售许可。

　　建立预售资金监管制度。按上述标准申报预售许可的预售资金监管比例分别为50%、60%。在达到现行预售许可工程进度后（多层须主体完工，小高层与高层须完成一半），预售资金监管比例降低到6%的标准执行。

　　责任单位：县房管局，县城建局，县财政局

　　5.强化预售制度管理。对已达到预售条件的开发项目，没有申报预售的，一经发现，半年内不允许其申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法严肃处理。

　　开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。开发企业申请办理在建建筑物连同所占土地抵押权登记的，不得办理商品房预售许可。

　　责任单位：县房管局，县国土局（县不动产登记局），县金融办，人民银行南昌县分行，县银监办

　　6.鼓励将商业用房改为租赁住宅。根据国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住宅租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。鼓励发展租赁住房市场，积极与市建委等相关部门衔接，推进租赁市场的发展。

　　责任单位：县城建局，县国土局，县发改委，县城管局，县房管局，县消防大队，人民银行南昌县分行，县银监办

　　7.积极贯彻落实《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》（洪府发〔2016〕6号），延长试行期一年。文件中有关“设置服务型公寓”的条款，应同时按《南昌市人民政府办公厅关于出让用地设置服务型公寓的通知》（洪府厅字〔2016〕460号）执行。

　　责任单位：县房管局，县国土局，县城建局，县地税局，县财政局

　　 三、实施商品住宅限购限贷政策

　　8.商品住宅限购区域及措施。

　　（1）限购范围：

　　南昌县行政区域范围内，雄溪河以东、迎宾大道（莲塘排渍道至银三角）以东，莲塘大道以西，昌南大道以南，银三角立交桥以北的区域列为住宅限购范围。除此之外的其他区域暂不列入限购范围。

　　（2）限购措施：

　　在我县限购区域内，暂停向在南昌市市区限购区域及我县限购区域内拥有1套及以上住宅的南昌市户籍居民出售住宅（含新建商品住宅和存量住宅，下同）；暂停向在南昌市市区限购区域及我县限购区域内拥有1套及以上住宅的非南昌市户籍居民出售住宅；

　　在南昌市市区限购区域及我县限购区域内无住宅的非南昌市户籍居民购买我县限购区域内的住宅，须提供购房之日前，3年内在南昌市全市范围内连续缴纳2年以上个人所得税或城镇社会保险证明，补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

　　未成年人不得在我县限购区域内购买住宅。

　　（3）政策界定：

　　住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

　　非本市户籍居民是指户籍在南昌市行政区域（含三县六区）以外的居民。

　　居民拥有住房的套数，以已经办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。

　　责任单位：县房管局，县不动产登记局，县地税局，县人社局，各有关乡镇人民政府、管理处（管委会）

　　9.调整信贷政策。

　　（1）在人民银行南昌中心支行指导下，江西省市场利率定价自律机制商议决定，在市政府限购范围内，各银行业金融机构按照《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发〔2016〕108号）要求，严格实施差别化住房信贷政策。

　　（2）调整住房公积金信贷政策。对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。

　　调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式。在确定个人住房公积金贷款可贷额度时，根据借款人的公积金缴存状况、账户余额、缴存时间及剩余缴存年限等因素综合判断其可贷额度及还款能力，即：贷款额度=（借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额）×20倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数

　　以上政策调整及实施细则须经南昌住房公积金管理委员会批准执行。

　　责任单位：县住房公积金管理中心，县金融办，人民银行南昌县分行，县银监办

　　 四、加强市场管理

　　10.强化住宅预售价格调控。

　　（1）在县域范围内实行分区分类分项目精准调控，引导开发企业理性定价；对房价涨幅较快和不接受指导价格的企业，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。

　　（2）严格执行明码标价制度。房地产开发企业要认真执行明码标价和“一价清”制度，一次性公开全部可售房源及每套房屋的销售价格，不得利用虚假的或使人误解的标价形式误导消费者，不得在标价之外加价，不得收取任何未标明的费用。

　　对未能有效控制价格的有关部门和乡镇人民政府、管理处（管委会），将进行问责。

　　责任单位：县房管局，县发改委，各有关乡镇人民政府、管理处（管委会）

　　11.强化房地产市场整治。房地产开发企业和经纪机构要贯彻落实好通知精神，在销售现场、经营场所的醒目位置公示房地产调控政策。对虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规等“九种不正当经营行为”进一步整顿和打击，并通过实行违规企业“黑名单”、终止网签、约谈等制度，进一步规范开发和中介等房地产企业经营行为。

　　责任单位：县市场和质量监管局，县发改委，县房管局，县公安局

　　12.强化舆论引导。新闻媒体要客观、公正报道房地产市场情况，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　责任单位：县委宣传部，县信访局，县公安局

　　各责任单位应根据本部门工作职责制定工作细则。本通知自2017年3月30日起执行，未尽事项，另行补充。

　　南昌县人民政府办公室

　　2017年3月30日