香港楼市调查：新盘降价潮“冰封”二手楼市

进入2014年，香港楼市刮起降价风，“崩盘”声四起。继长江实业新年首个新盘降价25%开售后，另一大巨头新鸿基地产2月10日推出一住宅项目也声称最高降幅达45%。随着越来越多楼盘推出大力度折扣，“降价风暴”弥漫香港新房市场。

新盘降价潮来势汹汹，二手楼市也现“入冬”征兆。美联物业每月发布的楼价走势图显示，2月份香港二手房成交均价为8797港元/平方英尺 (约合人民币74679.9元/平方米)，同比跌幅达到4.3%，为近四年半以来新高。

自2003年末见底并走出一波长达十年的大牛市之后，如今的香港楼市渐现“拐点”迹象，在特区政府“双辣招”以及美联储即将退出量化宽松政策的重压下，香港楼市会否重蹈1997年式“大崩盘”，引发业界热议。

针对业界热议的香港楼市“崩盘论”，近日，《每日经济新闻》记者赴港调查发现，香港新房市场确掀起了一波降价潮。受此影响，二手楼市进入寒冬，颇多业主只得降价出售。土地市场接连出现 “流标”，显示出开发商对后市态度愈加谨慎。

随着新一届特区政府决心增加土地供应以扭转供求关系，“低利率”环境也有可能随着美联储退出QE政策而终结，如此，过去数年支撑香港楼市上涨的两大基本因素均现逆转迹象。但多位专业人士认为，只要中国经济不出现大的问题，在楼市下行周期，特区政府可以通过松绑“双辣招”等逆周期手段放松调控，因此，重演1997年式“大崩盘”的可能性并不高。

1

新盘降价潮袭来 龙头地产商集中出货

从香港红勘火车站乘坐西铁线至上锦路站，转乘小巴至映河路站，约一小时车程后，《每日经济新闻》记者抵达位于新界元朗区楼盘——新鸿基“尔峦”。该楼盘因最高降价45%而引发市场关注，自2月10日开售至今已展开第九轮销售，几乎每一轮销售均获得逾十倍的超额认购。

“我们的项目昨日(3月13日)刚开卖82户新单位，就获得逾1200名买家认购，截至今天(3月14日)，累计销售470户，剩下的货已经不多了，要买就得赶紧出手。”现场销售人员说。

据悉，新鸿基“尔峦”曾于去年3月首度推出50户大户型单位，平均售价17152港元/平方英尺(约合人民币14.4万元/平方米)。但现场提供的报价单显示，项目实用面积超1000平方英尺(约合92.9平方米)的大户型产品平均售价为1.1万~1.5万港元/平方英尺(约合人民币9.25万~12.61万元/平方米)，中小户型产品销售均价9000~10000港元/平方英尺 (约合人民币7.57万~8.41万元/平方米)，少量单位售价更低于9000港元/平方英尺(约合人民币7.57万元/平方米)。

为平抑楼市过热，2012年10月26日，特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，将额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5%。4个月之后，特区政府再次宣布全面提升印花税，针对二套房的买家，新政策规定200万港元以下住宅按成交价的1.5%缴纳印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，较之前的4.25%翻了一番，由此被业界称为楼市调控“双辣招”。

“降价40%的说法有点夸张。”香港知名财经评论员梁海明说，新鸿基在2013年3月首推“尔峦”时，主推产品为3000~4000平方英尺(折合278~371平方米)的高端大户型产品，加上政府调控措施确定不久，新鸿基在定价策略上延续了基于2012年楼价高峰期的定价策略，所以去年的定价显然是虚高。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉认为，新盘掀起降价潮勿容置疑。以往同区域新盘售价较二手房往往溢价约30%，如今开发商通过各种折扣及税费回赠以吸引买家，导致新盘定价贴近甚至低于同区域质素相近的二手房，这是本轮降价潮的最大标志。

记者走访多个新楼盘也发现，额外折扣优惠与税费回赠几乎成为项目必备的促销手段。“香港开发商现在是不得不降价卖楼，”梁海明表示，一方面，在“双辣招”打击下，香港开发商年度目标遭遇挑战；另一方面，去年全港只有8300套一手房新增供应量，比预期减少逾5200套，导致今年新房供应量大增。对开发商而言，“求量不求价”是当前的较好选择。

《每日经济新闻》记者发现，港资地产商去年在香港市场的销售表现明显分化，长江实业去年在香港仅实现不足50亿港元的销售额，与300亿港元销售目标相差甚远。新鸿基地产于2013~2014上半财年(2013年7~12月)于香港区域录得合约销售额约80亿港元，较去年同期下降27%。唯新世界发展于2013~2014上半财年(2013年7~12月)在香港区域录得合约销售金额117亿港元，完成该财年100亿港元的目标。