一线城市高端住宅限购“难松” 豪宅欲走单边行情

下半年以来，各二三线城市楼市放松限购有开闸之势。其中呈现出一个明显的特征，即将中高端住宅列为首批放开限购房源。但对于一线城市来说，豪宅若要走出单边行情，尚需市场检验。

7月28日，杭州市住房保障和房产管理局通过微博发布：“从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。”限购放松再次从高端住宅入手。

高端住宅限购放松城市增加

其实，从近期限购变化特征来看，很多城市选择先放开高端楼市。从7月份，苏州全市已取消对90平方米以上住房的限购政策，与苏州政策较为相似的还有武汉限购政策的调整。同月，武汉140平方米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再纳入限购范围。

7月26日起无锡取消90平方米以上住房的限购政策；5月29日，海南本省人海口购房120平方米以上可落户海口，侧面突破了中高端住宅市场限购政策。

总体来看，近期各地限购政策开始出现定向宽松的局面，其中，一些城市中高端住宅首先取消限购成为这些城市限购政策调整的一个较重要的特征。

放开中高端是否将成为二三线城市放松限购一个方向，那么，目前二三线放松高端住宅限购是否可行？同策咨询研究部总监张宏伟认为，中高端市场放开限购不是不可以，因为从本质上讲，中高端住宅市场和中小户型自住需求为主的普通商品住宅市场可以归结为不同的市场需求，在当前市场背景下，豪宅市场成交量价变化情况基本上对于普通商品住宅没有太多影响。

从当前限购政策变化特征来说，张宏伟认为，中高端住宅市场放开限购可行。从限购政策发展趋势来看，其他高端大户型库存偏大的城市势必也会效仿上述政策调整的内容，以此适度刺激中高端市场需求，有效去化高端大户型房源库存。对于中高端市场可以从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购。限购政策如果有必要进行调整，可对豪宅和郊区别墅放开限购，改的以限贷和税收手段进行调节。

张宏伟还认为，从未来预期出台的长效调控机制来看，势必会通过税费、市场手段形成“去投资化”机制，这样的调控机制一旦形成，大量的投资客、投机客会被挤出房地产市场，从这个角度来看，即使所有城市限购政策全部取消，中高端豪宅市场也难以再对楼市造成比较大的影响。

但亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“根据27个已取消限购政策的城市看，只有5个城市采取放开中高端楼市的方式，说明是非主流。属于供求的区域性、结构性局部的现象，体现限购政策差别化执行，也是分类调控的表现。”

一线城市放松时机未到

7月27日，有消息称，北京市住建委决定将适度放开高端商品房项目，加强税收征管，保持房价基本稳定，并适时合理调整普通住宅价格标准。完善价格引导机制，对定价基本符合市场实际的项目加快审批。

去年下半年，北京对价格较高的高端商品房的入市实行价格管控，4万元以上新盘预售审批几乎停滞。不过今年上半年以来，对于高端项目的控制已经有所松动，一些价格较高的楼盘开始陆续入市。

从最近几个月的入市项目即可以看出，均价4万元/平方米以上项目达数十个，其中不乏接近10万元/平方米的项目。7月入市的亚奥悦家园均价每平方米超过5万元。海淀区清河区域的学府树家园均价6万元/平方米左右。6月份拿到预售许可的位于海淀区东升乡的蓟门名居，最高价格9.7万元/平方米左右。

伟业顾问集团北京公司高端项目营销部部长佟易对中国房地产报记者表示，今年以来，均价接近10万元/平方米的项目并不少，应该明年推出的也会很多。因为去年一年拿的地价都比较高，在这一年中需要消化，这样必然导致明年放入市场中的产品都得在10万元/平方米左右。

而此次北京市住建委则表示将适度放开高端商品房项目。对定价基本符合市场实际的项目加快审批。随着高端市场的放量供应，市场库存量消化压力也在加大。在此背景下，似乎放松高端楼市的限购有了合理的理由。

同时，二三线城市陆续放开中高端住宅限购，甚至一些城市全面放开限购。那么以北京为代表的一线城市是否也具备了放松高端住宅限购的条件呢？

张宏伟对中国房地产报记者表示：“一线城市今年很难说会取消限购，包括高端市场，目前看一线城市高端住宅限购暂时还不到时机。”

“按照库存量与遏制投资性投机性需求及房价反弹性三项指标看，目前一线城市不太具备全面放开高端限购的条件。”谢逸枫表示，一线城市的高端市场限购政策短期内不会取消，但不排除区域调整。特别是一线城市郊区与新区库存过高，去化周期超过合理期及房价下行严重的区域，具有放松限购的理由与条件。譬如广州的南沙等。

佟易还向中国房地产报记者表示，从一线城市来讲，其实现在放开也没有太大意义，对于高端市场市场而言，是不是放松限购，对买家来说影响并不大。他们可以通过自已的方式来解决这个问题，比如以公司名义购买等等。高端放开与否看的是政府的态度，只是一种表态，没什么实际意义。在现阶段，各方面舆论压力都比较大，所以对于一线城市不会选择在现在放开高端限购。但从趋势来看，高、中、低端肯定是要分类调控的。按现在的政策趋势，要放开限购也是要先放开高端市场。