上海甲级写字楼金融业制造业租户一升一降

26日，世邦魏理仕发布《2014年上海甲级写字楼租户普查报告》（下称“报告”）显示，上海甲级写字楼市场虽然由外资主导，但是内资企业呈现快速增长态势，2014年，内资企业在上海甲级写字楼市场的租户数量占比和面积占比分别达到39.8%和36.5%，较10年前提升19.5%和18.9%。

世邦魏理仕研究部华东区资深董事谢晨分析：“内资金融企业的快速成长是内资企业占比大幅提升的主要原因。这进一步反映出内资企业的崛起与上海乃至中国经济向第三产业驱动转型的趋势相吻合。”

报告显示，在办公地点的选择上，小陆家嘴在过去十年中最得内资租户的青睐。2014年，逾1,300个内资租户中有39.2%位于陆家嘴，较十年前的33.0%高出6.3个百分点；若将竹园等其它浦东写字楼区域涵盖在内，内资租户中位于浦东的比重更高达55.6%，而将办公室设在浦西核心地区的内资租户则不足四分之一。

在行业分布上，金融业租户取代制造业租户成为上海甲级写字楼市场最大的需求来源。根据世邦魏理仕的普查结果，金融服务业的租赁面积比重已从2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三窜升至首位；反观制造业企业的租赁面积占比则由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%，排名滑落至第二位。紧随其后的三至五位依次为专业服务业、IT通信业和房地产业。上述五大主力行业代表了上海甲级写字楼需求的83.2%。

“当前上海甲级写字楼市场的租户行业结构与十年前相比已发生明显变化。”谢晨表示，“由于土地、人力费用的连年上涨，低附加值制造业逐步向内陆城市及东南亚国家迁移，同时近年来企业留在上海的管理、销售等部门出于整体成本控制的考量也出现由市中心外迁的趋势。金融行业高附加值所带来的高租金承付力、上海作为中国金融中心的城市定位的确立以及当下国内金融业改革中民营金融企业的繁荣是金融服务类租户在本次普查中独占鳌头的主要原因。”

而随着中国金融服务业的开放和发展，金融服务业租户的多元化趋势十分明显。2005年，银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%，2014年该比例已经下降为63.0%，同时P2P、财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司不断涌现，成为一股不容忽视的力量。

上海服务业经济的不断发展壮大推动着租户的大型化进程。2014年，上海甲级写字楼租户的户均租赁面积为1,154平方米，较2005年的平均面积增加将近一半。外资租户的2014年户均面积和面积增长绝对值高于内资租户，而内资租户在户均面积增幅上则相对领先。

报告显示，上海甲级写字楼版图将在2015-2020年间迅速扩张，尤其是浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江的大规模开发预示着上海商务区建设在东西轴线基本布局完成后，将在现核心商务区的南部出现一个崭新的同样横跨浦江两岸的大型商务中心。

而随着新兴商务区和核心拓展区内的大规模写字楼建设，原先位于核心商务区内的租户因租金承付能力、行业特质等方面的差异将采取不同的选址策略，结构性外迁不可避免。据测算，核心区租户外迁将大致为核心区外的写字楼市场带来约100万平方米的面积需求。

世邦魏理仕中国区办公楼服务部主管执行董事林天春表示：“尽管核心区外甲级写字楼有着供应过剩的风险，新兴商务区之间对优质租户资源的竞争也将十分激烈，我们对于上海写字楼需求的长期增长仍然保持乐观。上海的第三产业第三产业的健康发展将带来庞大的写字楼需求。从上海经济和产业发展的方向来判断，金融、专业服务以及与消费、医疗、科技创新、文化创意关联度高的行业将成为未来写字楼市场的需求主力，同时内资企业继续扩张所衍生的扩租、升级需求必将使其对上海甲级写字楼市场产生更深远的影响。”（徐倩）