不动产统一登记或倒逼反腐 呼唤细则避免落地难
12月22日，酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)公布，明年3月1日正式实施。记者从国土资源部了解到，广受关注的不动产统一登记工作当前进展顺利，完成登记就意味着国家对不动产权利归属和内容依法进行了确认，我国不动产的“大数据时代”即将到来。
虽然不动产登记最主要的制度目的在于保护合法产权、防范交易风险，但公众对其的期待却并不止于此。房价会应声下跌么？房产腐败会否受到遏制？它对房产税政策和今后的楼市调控有什么影响？
不动产统一登记制度意在何方
关于不动产统一登记制度的讨论，承载了社会各界广泛关注和更多期待，此次《条例》出台究竟释放了哪些信号？
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，《条例》的出台和实施有三方面重要意义。一是有利于摸清家底，它使得我们国民经济的各项统计数据更为准确、清晰地呈现出来。二是有利于保护权益，不动产登记本身有一个确权过程，合法的不动产和不动产交易受到《中华人民共和国物权法》等法律保护。三是使决策更为科学、精准，进一步提升国家治理体系和治理能力现代化水平。
早在2007年，《物权法》出台时就明确提出不动产实行统一登记制度。这项制度是完善社会主义市场经济体制，建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平有着重要意义。
国土资源部政策法规司副司长魏莉华在接受记者采访时说，按照物权法确定的原则，国土资源部持续开展不动产统一登记的理论及立法研究工作，组织相关单位收集整理了各大洲12个国家和地区、50多万字的不动产登记法律法规资料，深入开展比较研究，形成了丰富的理论研究和立法基础。《条例》正式出台，为建立不动产统一登记制度提供了基本法律依据。
中国房地产业协会副会长朱中一指出，建立不动产登记制度主要是为了保护权利人合法财产权，促进各类产权信息的进一步完善。对于不动产登记，城里人比较关心自己的房子。但对于我国来说，最大一笔不动产，在城市的环路以外——广大农村地区。《物权法》及《条例》，在法律上界定了农村不动产的范畴，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。同时，建立不动产登记制度还起到统计和公示的双重目的，有利于政府对公共资源的优化配置，并由此制定相关政策措施。
目前，我国不动产登记的职责分布在多个部门。住建、国土、农业、林业、海洋等部门“各管一块、各自为政”，其登记存在着碎片化现象，导致社会成本居高不下。
魏莉华说，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，容易导致各种不动产权利重叠、漏登；由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发诸多矛盾纠纷。实施统一登记后，可以更好厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记准确性和权威性，更好地维护当事人不动产物权。同时，统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。
从宏观调控的角度来说，制定科学的政策需要真实完整的数据支持。华中科技大学公共管理学院王国华教授说，不动产统一登记是构建市场经济体制不可或缺的重要内容。只有了解不动产总量和各类产权的占比情况，才能够对市场准确判断，科学制定调控政策，精准打击市场中出现的问题。
中国房地产信息集团研究中心副总经理林波说，全国不动产统一登记系统和管理体制建立以后，可对多个领域改革形成多方的支撑，有助于完善反腐机制、为官员财产公开创造条件，还有利于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场，进一步完善社会主义市场经济体制。
不动产统一登记有望重构房地产市场
《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享和保护等作出规定。不过对老百姓来说，最关注的还是《条例》是否会对房价产生影响。
对此，专家认为这两者并没有直接关联，《条例》可能会改变一部分人对楼市的心理预期，特别是多套房，尤其是多套豪宅的持有者，包括官场中的“房叔”、“房姐”，但对整个房地产交易市场影响不大。再加上到明年3月还有一个比较长的过渡期，所以房价不太可能会很快应声下跌。
不过，由于不动产登记具备产权界定与统计功能，制度出台将重构我国房地产市场供求关系，促进楼市理性回归。
一是摸清底数。当前，我国房地产市场正在建立长效调控机制。通过全国不动产统一登记系统，国家将掌握住宅产权个人分布、家庭分布、区域分布状况，进而可以大致推算潜在住宅需求状况。《条例》明确，应按规定办理登记的不动产包括集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权等十大项。
二是调整政策。过去差别化住房信贷政策在二套房认定时，存在“认房不认贷”或“认贷不认房”的纠结。若不动产统一登记制度实施，这些差异化问题就会迎刃而解，甚至可以通过不动产登记系统为银行发放首套房贷、房地产税收征缴、公积金政策提供详细个人清单。上海德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，不动产登记可以使各地的房地产调控政策更加精准、更具有针对性，也就是说，未来各地楼市的调控可以因地制宜，告别“一刀切”的时代。
三是调节供应。国土部门根据住宅产权登记状况，结合外来人员流动状况以及上一年成交状况，可大致合理推算潜在住宅需求规模，并制定实施当年住宅用地计划，促进市场供求基本平衡。
四是改革税制。土地财政向房地产税收体系转变是历史趋势。从西方发达国家看，房产税是地方政府税收主要来源。房地产税也是不动产登记制度加速落地重要原因之一。财政部财政科学研究所所长贾康表示，不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。因此，在房地产税立法和全面铺开之前，一定要建立不动产统一登记体系，并摸清全国的不动产“底细”。
五是引导需求。在过去较长时间里，投资投机性住宅需求成为驱动我国房价上涨的主要因素，其中也掺杂着腐败需求。在不动产实现全国统一登记后，腐败需求将大幅萎缩，甚至出现抛售状况。同时，国家对投资投机性住宅需求的抑制与调整将更具针对性，配合各种金融税收政策，有效抑制这些需求“兴风作浪”。
我国房地产市场在经历黄金十年发展之后，现在已尽显“疲态”，住宅市场需求动力明显减弱，增长空间已经收窄。这是市场机制自发作用结果，也是楼市内在调整需要，但不能排除未来楼市仍存在非理性运行可能性。不动产登记条例的出台，将在供求两方面引导市场调整、平衡，并奠定我国楼市理性运行基础。
不过，中国指数研究院华中市场总监李国政认为，不动产统一登记如要发挥更多作用，还需几个先决条件，即实现全国联网查询、为房产税提供准确信息，以及完善的居民信息体系和信用体系。房地产税拟定还需较长时间的论证，短期内对房地产市场不会产生波动。