二手房交易：认清权利和义务买房不出纠纷

二手房交易的顺利完成不仅需要买卖双方信守约定，更需要双方对交易过程和手续有所了解，具备维权意识固然重要，但在接受房地产中介服务时，买卖双方应清楚地认识到自己享有的权益及需要履行的义务。在此，律师解析点评典型案例，以引导购房者建立科学正确的维权意识，掌握一些必备的法律知识，避免不必要的纠纷和争议。

合同合法有效中介费没法退

案例：

去年11月，大学毕业两年的梁某经某房屋中介公司介绍看了南昌市高新区一套二手房屋后，对该房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、楼层、朝向、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付1万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲陈某。

但在申请贷款时，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，这与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金1万元及中介服务费5000元，卖方和中介公司均予以拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回定金，于是将中介公司和卖家告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持，并要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。

点评：

江西商海律师事务所魏亮律师认为，从买方、卖方和中介公司签订的三方合同来看，是各方真实自愿的表示，该合同合法有效，中介公司可收取报酬。

在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。另外，从梁某提出退定金和中介服务费的理由来看，其贷款只是期限缩短，导致还贷压力增加，但并不造成解除合同退定金和中介费的必然条件。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。

买到“凶宅”并不构成退房理由

案例：

李某于2012年7月通过某房屋中介公司促成，看中了一套二手房，并与卖方、中介公司签署了三方合同。事后，李某得知这套二手房曾发生过一起自杀死亡事件。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过自杀死亡事件，他无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提起诉讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。

法院认为此类民间“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。

点评：

魏亮律师表示，根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中有告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生过自杀事件及其他所谓“不吉利”事件的情况告知买方，法律上并无明文规定。

魏亮律师建议，买家购房还需“多打听”。购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向小区物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。（记者 夏震）

来源：大江网-江南都市报