五一楼市遭遇寒流 房价全面下跌序幕或将开启

5月5日、立夏，意味夏天的开始，但5月的楼市却未迎来夏天的火热。刚刚过去的“五一”三天小长假，北京楼市“秋风萧瑟”，成交总量同比大幅下降，全国多个城市也呈现出类似的情形。与此同时，房企拿地数量逐月递减，上市公司利润出现下滑；种种迹象表明，今年楼市整体“趋冷”已是大概率事件。

“五一”楼市成交大幅下挫 市场观望情绪加重

据伟业我爱我家市场研究院统计，“五一”假期三天北京楼市成交总量仅为200套，同比减少85.48%。这一数据为近年来“五一”小长假期间成交的历史低点。

无独有偶，全国多个城市的楼市也呈现“萧条”景象。中原地产研究中心统计数据显示，“五一”期间54个城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度最大，一线城市三天合计签约1046套，同比下降40%。

今年以来，成交量的下降直接影响到上市公司利润。中原地产研究部统计数据显示 截至5月4日，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。117家房企的合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期的127.36亿元，出现了明显下降，下降幅度达到27%。

与下游销售市场日显萧条相似的是，上游土地市场也有渐冷趋势。最近几个月，销售20强标杆房企拿地数量逐月递减，明显出现愈加谨慎的态度。据中原地产监测，1月购地金额达到了单月高点，约为600.99亿元，随后连续多月下降，2月拿地额约为325.62亿元，3月萎缩到254.54亿元，4月更是下降到133亿元。

链家地产市场研究部分析师张旭认为，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现重大利好信号的背景下，5月市场出现明显回温的可能性很小。

供需格局悄然生变 房企让利跑量难阻利润下滑

成交量下滑、利润下降、拿地放缓；种种迹象表明，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化。业内人士认为，造成这种变化的原因错综复杂。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，去年由于出台了“国五条”，对二手房交易所得征收20%的个税，造成了爆发式的非理性的增长，因此成交量同比自然要下降。与此同时，房贷偏紧也在一定程度上抑制了购房需求。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，自住型商品房陆续入市对二手房客源的入市心理产生了不小的影响，部分刚需也因此被分流。同时，不动产统一登记等楼市发展的长效机制大幅扭转了市场各方的预期，这也是楼市转冷的重要原因。

中原地产首席分析师张大伟说，当前房企与客户群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。而随着楼市预期改变，今年房企业绩释放动能已明显减弱。

张大伟认为，对比年初数据，一二线城市楼市调整趋势明显。杭州、南京等二线城市的小部分楼盘已经出现了价格调整。一线城市也出现了局部价格停滞。“从目前情况来看，一线城市和大部分二线城市价格很难出现重大调整，但这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因此，一旦因为信贷等因素出现普遍观望，出现重大调整并非完全没有可能。”

楼市降温恐将持续 市场处于“三期叠加”时期

中国房地产学会副会长陈国强指出，与去年同期时常出现的楼市“小阳春”不同，今年却出现一轮“倒春寒”，市场趋冷。他指出，成交量的下滑恐带动房价的下跌，而且今年这样的降温态势恐怕还会持续。

张大伟则认为，2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

“除了地区间、城市间的分化加大外，就市场本身来说，正处于‘三期叠加’时期。”朱中一认为，一是房地产增速换挡期，即由过去的快速增长转向理性平稳增长，消费者趋于理性；二是结构调整期，既包括完善保障和市场两种供应体系，又包括房地产业态的进一步细化；三是房地产政策的完善期，主要是加快构建促进房地产市场平稳发展的长效机制。

“长期以来，一些大城市的问题是房价太高；一些中小城市的问题是房子太多。房价的适度下跌令市场更健康，对中国经济发展是好事。”经济学者马光远直言，今年楼市全面下跌是大概率事件，也许现在刚刚开始。在这个过程中，有相当一部分开发商会死掉，可能会出现开发商的倒闭潮。