江苏一企业被疑借文化圈地违规开发别墅
▲记者透过车窗拍摄到的可园广告。
宝华山西麓，可一产业园里林立的别墅。记者 吴永 摄
5月6日在证监会网站进行招股书预披露的江苏可一文化产业集团股份有限公司(以下简称“可一文化”)，近日因其营收数据、资金短缺等问题引起了媒体的广泛关注。而《经济参考报》调查发现，可一文化控股股东、实际控制人涉嫌以文化名义变相违规搞别墅等房地产开发，此举为其上市蒙上了阴影。
上市前夜子公司蹊跷剥离
成立于2004年7月8日的江苏可一出版物发行集团有限公司(以下简称“可一有限”)，是一家从事文化创意产品内容策划和运营的文化传媒企业，2012年7月21日整体变更为股份公司。而在未变更之前，可一有限持有江苏可一文化艺术产业园有限公司(以下简称“可一产业园”)95%股权，其余5%股权则由可一有限实际控制人董事长毛文凤、总经理钱晓征夫妇持有。
可一文化招股书显示，可一产业园成立于2008年6月17日，注册资本6000万元，注册地为句容市宝华镇北大雁水库东南方100米处，一般经营项目为“教育培训咨询，艺术品展览；会务服务，房屋中介”。招股书指出，随着公司生产经营规模的扩大，为集中优势资源做大做强主营业务，收购了与主营业务相关资产，并剥离了与生产经营无关的资产。《经济参考报》记者注意到，2011年1月2日，主营业务显示为“艺术产业园开发”的可一产业园以4499.19万元被成功剥离，剥离后毛文凤、钱晓征分别持有可一产业园95%、5%的股权。截至2013年12月31日，可一产业园总资产为26063.50万元，净资产为5379.31万元；2013年净利润为-148.39万元。不过，这些数据并未经审计。
上市前夜，一家文化传媒企业为何将主营业务为“艺术产业园开发”的子公司踢出门外？其个中原因令人怀疑。
文化艺术园里卖别墅
《经济参考报》调查发现，可一产业园项目曾是2009年镇江市文化产业(北京)招商会签约的重点招商引资项目，2010年4月7日在句容市宝华山镇进行了开工奠基仪式。
公开资料显示，可一产业园项目位于句容市宝华山山麓，总规划投资15亿元，共占地1000多亩，建筑面积约18万平方米。目前一期用地500余亩，租赁山地及水面600亩，依托宝华山森林公园的天然地貌，风景秀丽，自然天成。宣传资料显示，可一产业园内设有可园、可一画家村、可一美术馆等主体机构，同时配套建设书店、画廊、茶馆、酒吧等商业设施。其中可园为依山傍水的别墅式工作室，为艺术经营者、收藏家、艺术品经营机构、文化产业从业者、艺术家等提供集艺术创作、生活居住的理想家园，有数百栋联排和独栋别墅可供选择。可一画家村则是为艺术家量身定做的工作室，大概四五十套。可一美术馆位于中心位置，依山傍水，展厅面积4000平方米。
《经济参考报》记者从南京驱车半小时左右即来到句容市宝华山镇，在距离镇政府不远的宝华山西麓发现了“可一产业园”：首先映入眼帘的是一幢幢拔地而起的独栋别墅，大多数别墅的主体和外墙已经基本完工，外立面均为干挂石材，已经开始进行道路等配套建设。
在一幅幅大型户外广告“可园·与艺术同居”、“可园·宝华山麓的文化艺术村落”、“品鉴热线……”的指引下，记者以购房者名义找到售楼处，门口的保安习惯性地问“来看房的吗”，当得到肯定的回答后一位售楼员依托沙盘向记者进行了宣传介绍。据这位售楼员称，该项目分为多期建设，目前已经建好了可一美术馆、可一画家村和可园100多套别墅。画家村目前大概有三四十位江苏艺术家入驻，这些别墅都是按照各个画家的个性化需求进行特别设计的，售价较低，几近成本价。可园先期开发了部分联排别墅和60多套独栋别墅，大概7万平方米，面积在200多平方米的联排别墅已经卖得差不多了，大概8500元/平方米；独栋一般都在600多平方米，占地半亩到1亩左右，已销售了十几套，总价在600万元左右。售楼员坦承，已开发的土地用地性质是文化用地，产权50年，不能做按揭贷款。尚未开发的土地是以住宅用地拿下来的，下一步开发前可能要先做市场调研，多半会考虑建联排别墅。
可一产业园售楼员又带记者去参观了样板房。记者注意到，整个小区建在宝华山山麓上，小区内大量的山体裸露着，开挖的痕迹十分明显，山体破坏严重。售楼员则声称，下面建设还要挖山。售楼员让记者登记了联系方式，并表示最近有特惠活动时会联系记者。
变相搞房地产开发？
《经济参考报》记者获悉，近年来打着“文化产业”的旗号变相搞房地产开发的现象十分严重。北京大学文化产业研究院发布的《2012中国文化产业年度发展报告》认为，全国上万家文化创意产业园，95%在“挂羊头卖狗肉”。对于这种现象，文化部部长蔡武、文化部文化产业司副司长吴江波都曾在公开场合表示，要坚决防止以文化产业园区的名义开展与文化产业无关的建设和经营活动，特别是借文化产业园区来搞房地产开发。
此外，自2003年以来，我国相关部门已相继出台多道“禁墅令”，2003年2月18日，国土资源部发布的《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(国土资发[2003]45号)首次“叫停别墅用地”。2006年5月30日，国土资源部下发的《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》(国土资发[2006]17号)要求：“坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。”2012年2月，国土资源部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(国土资发[2012]26号)再次强调，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
此外，可一产业园售楼员提供给记者的宣传彩页显示，其发展商为“江苏可一文化艺术产业园有限公司”，而根据可一产业园的经营业务范围，其并不具备房地产开发资质。
《经济参考报》记者还注意到，在报告期内可一文化与可一产业园之间还发生了不少关联交易。招股书称，可一文化全资子公司南京玄武湖印刷实业有限公司生产经营用房屋建筑物可一大厦所在地性质为集体土地，无法办理房屋产权证，因此2012年1月10日将可一大厦及附属资产以接近评估价的2050万元转让给可一产业园。为什么无法办理房产证就要将其转让？招股书未能详述其由，但业内人士指出，可一文化显然是担心子公司产权瑕疵对公司上市构成障碍，因而让控股股东其他企业代为“受过”而已，与此同时还增加了一笔大额营业收入和相应利润。招股书还显示，2013年1月28日和3月28日，可一文化分两次向可一产业园借款共计1750万元。至于借款理由、借款用途及归还时间等信息，招股书均未提及。
针对上述问题，《经济参考报》记者试图联系可一文化董秘采访，但招股书披露的公开电话始终无人接听。记者 吴永