上市房企即将迎来一轮集体大考 产业地产唯专不破

经过了2013~2014年的“产业地产上市季”，初具规模的产业地产上市房企即将迎来一轮集体大考。

目前产业地产上市公司主要可以分为两类。一类是以华夏幸福（SH.600340）、光谷联合（00798.HK）、亿达中国（03639.HK）、中国宏泰发展（06166.HK）为代表的产业新城运营商，其中除A股上市的华夏幸福外，都是刚刚在2014年登陆香港证交所。

另一类是以华南城（01668.HK）、卓尔控股（02098.HK）、毅德控股（01396.HK）、五洲国际（01369.HK）为代表的商贸物流开发商，其中毅德控股和五洲国际都是在2013年凭借超高毛利率的利润神话成功上市。

虽然两类企业的模式相去甚远，但在中国房地产市场进入下半场的这个关键节点之上，它们拥有了一个共同的命题——唯专不破。

围猎产业新城

在新型城镇化建设和产业结构升级的契机下，产业新城运营商逐渐为主流地产圈所关注。尤其是2014年底，国务院、国家发改委、财政部连续出台多个文件，力推PPP模式，更让一向以PPP为看家本领的产业新城运营商底气倍增。

在目前已经发布年报的企业中，华夏幸福2014年的营业收入为268.86亿元，同比增幅为27.66％；累计销售额为512.54亿元，同比大涨36%；实现营业利润50.64亿元，同样大涨41.42%。在中国房地产报发布的房企市值百强榜中，华夏幸福也连续数月稳居前十，已然进入中国主流房企的第一阵营。

目前还未发布年报的亿达中国和中国宏泰，从业绩快报看，销售额也将比2013年有大幅增长。

这几家上市的产业新城运营商，几乎都有自己独特的模式和产业运营经验，它们能够在房地产市场整体进入下行的情况下交出好看的业绩表现，也正是得益于这种先发优势和经验积累。

不过产业新城这块肥肉正引来很多强大的外部猎食者。绿地、中信等背景深厚的地产商都已经明确宣布将要以PPP模式跨足产业新城领域。在处理政府关系和模式复制方面，这些老牌房企的能力绝对不容小觑。

要保持领先优势，只有进一步深化产业运营能力，深挖“护城河”。

华夏幸福在2014年2月就在美国设立硅谷高科技孵化器，5月清华大学重大科技项目中试孵化基地已落地固安产业新城。而光谷联合则是对新增专业业务寄予厚望，将专注于孵化环节中的服务和创投。

而未来哪家产业新城运营商能够成为真正的行业翘楚，比拼的还是产业运营的“内力”。

商贸物流现颓势

与产业新城上市公司的欣欣向荣不同，商贸物流地产企业的2014财报则显现出一片颓势：毅德控股营业收入、毛利双下滑；华南城商贸物流城项目空置率上升，许多机构都给予了“逊于大市”的评级。

这种不尽如人意的业绩表现，问题同样出在“专业度”。

不论毅德、华南城，还是无锡起家的五洲国际以及中部崛起的卓尔发展，都是通过“低地价成本+快销售周转”的模式在过去几年赚得盆满钵满，不过这种投机性较强的模式在房地产市场转入下行之后就迅速变得难以为继。

从2013年开始，华南城、卓尔发展、毅德控股等相继提出转型，目标是成为“产业平台提供者”。

且不论转型成功几率，这种角色转变涉及的是业务构成，需要的是具有核心竞争力的业务能力，尤其是线上入口提供或者金融服务的能力，而这正是商贸物流地产企业一直以来的短板。

2014年1月腾讯15亿入股华南城；9月五洲国际携手平安不动产；10月卓尔发展联手阿里巴巴；11月五洲国际与平安银行达成战略协议。商贸物流地产企业一连串的动作有着共同的逻辑——合纵连横弥补短板。

这种嫁接式的平台化模式前景如何尚难定论，但不可否认的是这些来自互联网、金融行业的企业其实都怀揣着“单干”的野心，究竟是强强联合还是引狼入室，更是考验着这类地产商的能力和手腕。