住建部喊话以租代售去库存 开发商将做“包租公”

　　供大于求、库存消化困难是整个楼市的现状。减库存减压力，2014年年底虽然多数开发商貌似打了一个好仗，但对于已经到来的2015还是倍感压力，当然，压力很大的不仅仅是开发商，还有政府。近日，住房城乡建设部印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)。其中，最引人关注的一点就是，鼓励开发商出租存量房源，发展住房租赁市场。《意见》的出台无疑向大家传递了一个信息：政府正在想办法解决存量房源。开发商可选择适合出租的商品房存量房源向社会出租或改造成公租房，这可能会成为今后消化商品房存量的一种重要渠道。然而，开发商当房东出租房源获利真的可行吗？

　　 存量房出租，可行吗？

　　其实前几年的时候，上海、北京、广州等大城市就有以租代售的成功案例。2013年，上海市便在长宁、嘉定两区试行政府代租存量房源来扩大公租房供应量。

　　许多购房者与房地产开发公司签订了“以租代售”的房地产买卖契约，这类契约包括几种情况：1.购房者按月或者按年向开发商缴纳房屋租金，在租金达到一定的数额后，购房者所购置的房屋产权归购房者所有；2.契约规定购房者向开发商一次性缴纳一定数额的房价款

　　后，购房者将其所购置的房屋在一定限期内委托开发商经营，开发商以经营该房屋的所得抵扣房价款；3.购房者与开发商之间签订房屋租赁合同，合同约定开发商将其所开发的房屋出租给购房者，如果购房者在租赁合同规定的期限内履行了合同的规定，则在租赁期限届满后，购房者取得承租房屋的产权；4.其他以租代售的情况。

　　购房者一旦与开发商签订了“以租代售”的房地产买卖契约，以租代售的房屋的产权即归购房者所有，购房者所支付的房价款即归开发商所有，房屋的产权在契约法律意义上即转归购房者所有。当然，根据我国房地产法律规定，房地产买卖行为是要式法律行为：即购房者与开发商之间必须履行法律规定的买卖契约登记手续后，购房者才能取得以租代售房屋的产权。因此，购房者在签订“以租代售”的房地产买卖契约时，必须到房地产行政主管部门办理产权过户登记手续(预售的房屋应当办理预售备案登记手续)。

　　办理了预售登记手续和买卖登记手续的“以租代售”房地产买卖契约，是合法有效的契约，双方必须严格遵照执行，任何一方违反契约的规定都应当承担法律规定或者契约规定的违约责任，一方违约给他方造成损失数额超过违约金的，超过的部分，违约方还应当承担赔偿责任。

　　 观点一多数开发商认为操作困难很大

　　对于“以租代售”，郑州大多数开发商认为，这一做法看似美好，但实际操作起来会有不少困难。

　　大多数认为，房地产开发商暂时没有将其持有的房源向社会出租的举措，对这一政策持谨慎的观点。某上市企业郑州营销总监告诉记者，从开发商角度看，考虑到企业的贷款融资问题、运营管理成本以及出租房源的回款速度和收益率问题，目前将持有房源向社会出租是不太可能的。“要开发商变房东实际操作起来会很困难，出

　　租房源不可能为毛坯，要将毛坯商品房装修后再出租，对于开发商来说是二次投资；而等到再出售之时，房源的价值很可能会打个折扣。”

　　星联置业副总经理李涛也表示：“住建部这一举措无疑是为了尽快降低高库存，其初衷也是为了救市，但对于开发商来说，最大的阻碍还是资金问题。大部分开发商拿地、开发、建楼的资金来自抵押贷款，需要尽快卖出房源回笼资金来帮助资金健康运作。而租赁房装修的资金筹措起来比较困难。”

　　有专家认为，国内住宅出租的收益率在2%左右，即使是商业地产的投资回报率也才4%-5%，国内的高房价和较低的出租回报率，再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题，就决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题。

　　还有开发商认为，目前存量房大多位于配套不完善的郊区，出租户看好的市区存量房源比较缺乏。郊区存量房出租市场是否有需求也很难说。

　　 观点二租赁市场大有潜力房企可以考虑操作

　　就郑州市场而言，目前住宅过剩，供大于求，而城市源源不断拥入外来人口。其中，绝大部分人买不起房子，再加上众多城中村改造拆迁，造成郑州的租赁市场大有潜力。

　　在郑州，无力购房的“夹心层”有几种人群，如刚来郑州打拼的年轻一代，他们收入不高、不是本地户口。另外还有为下一代准备婚房的低收入老年群体。

　　其中矛盾最突出的人群集中于青年人才，他们的收入条件不符合经适房、廉租房、公租房的条件，或者符合公租房的条件，但房源离工作地点太远。针对这部分人，有专家表示，如果将来能有一部分的开发商实施“以租代售”，采取长期租赁的模式，可以让“夹心层”体面地住上房子，并且可以解决很多相应的社会问题。

　　更有些二手中介公司表示，在郑州有很多的空置房源，他们也在寻找合适的开发商尝试合作，但要求房源周边必须要有产业支撑、交通支撑，具有适宜租房的地段优势。

　　 观点三“以租代售”存在一定的风险

　　业内人士表示，一般房企做促销时，会与购房者签订合同，租住几年后，购房者可买也可放弃，看似合理，但其中仍有风险。比如，入住前需要装修，住几年后，如果房价下跌，购房者不选择买房，则损失了装修费。如果房价略有上涨，但是仍不及装修成本，购房者不论买房与否，都不是最佳选择。

　　还有人提出，根据物权法规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。这样的长租物业除了转租存在困难以外，最大的问题在于难以继承，而租约超过20年之后，又有太多的未知数，虽然开发商可能会在合同中写明“买家”有优先的续租权。专业人士建议，要想快速培育郑州的存量房租赁市场，政府方面应当尽快出台各种政策，如减税、资金补贴等，并在一手房密度比较大的区域加大市政建设，增加商业、交通配套方面的投入。