住房套型可改 “两个70%”退出

两部委出台楼市新政： 住房供应偏多市县可暂停供地

昨日，国土资源部、住房城乡建设部对外公布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，文件没有之前传言的“公积金、放贷大幅放松”等重磅消息，但业内人士分析，这一动作的意义远大于具体内容。

亮点1

用地规模可调

供应有增有减

新政：有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

解读：

“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度，这恰恰最难做到。”中原地产首席分析师张大伟认为，住房供过于求的都是依赖土地财政，地方控制出让规模后财政如何运转，需要更多部门的协调。而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表示，此条是重磅性的政策，目的就是防止供应过剩，去市场上存在的库存，但是容易引起后市反弹，导致供求不平衡，“虽然是老调重弹，却是非常凶猛的政策”。

亮点2

住房套型可改

“两个70%”退出

新政：优化住房供应套型，促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。

解读：谢逸枫分析认为，在建商品房可调户型，意味着2006年建设部等九部委联合制定“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”政策将调整。

新华社分析认为，很大程度上，这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90/70”政策。随着房地产市场“去行政化”，这一政策在地方层面的调控中已经逐步退出。

平心而论，针对当时房地产市场状态，“90/70”政策对房地产市场状态结构改变起到了不小作用，刚需小户型房源显著增加。当然9年下来，小户型存量攀升、出现积压。随着改善型消费持续增加，限购取消、限贷放宽，适应居民居住条件改善需求，调整“90/70”政策，尽管多少有些马后炮，但也是大势所趋。

亮点3

土地用途可变

支持房企转型

新政：房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

解读：对于“未开发房地产用地可转型利用”的新提法，昨日现身博鳌亚洲论坛2015年年会的SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示“很吃惊”：“因为建设规划、用地性质涉及到法律问题，操作起来可能会有些困难。10年时间从来没有这提法，过去都是要控制了、打压了、调控了，限制规模了，每次两会之后都会出个国八条、国六条、国四条，这次政府不是特别一样。”谢逸枫分析认为，这一新提法说明国家首次提出支持房企转型。

近来，从养老产业到旅游休闲，中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展项目，总是要从纸上落到地上。在大多数省市用地指标极为紧张的情况下，土地用途依规改变，可以盘活存量，挤出闲置用地，损有余以补不足。

亮点4

市县可购买商品房

作为公租房

新政：多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

解读：业内人士分析认为，当前很多地区存量住宅积压严重，保障方式转变，收购存量房，可以缓和市场库存压力，化解楼市风险，同时也可减轻开发商资金压力。

此前，部委要发布有关房地产重要消息的风声已经在业界传开，大家翘首以盼。昨日，神秘面纱揭开，业内人士笑言，“两部委出台新政这个动作，比出的内容更让人澎湃。”谢逸枫表示，两部委联合出台新政，说明中国楼市政策松绑通道全面开启，无论是地方政府还是相关部委，有望今年4月开始继续出台松绑楼市政策。