江西住房“赠送面积”关闸 新规以项目审批时间为准

送飘窗、送露台、买一层送一层，这些是不少开发商常用的有效推销手段。随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称新《规范》）于7月1日正式实施，买房获赠飘窗、露台等将成为历史。另外，据新《规范》，在主体结构内的阳台应按其结构外围水平面积计算全面积。

江西省住建厅勘察设计与标准定额处工作人员告诉记者，如今，新规范陆续在全省使用，这意味着，今后我省商品住房的“赠送面积”的闸口将关闭。

随着新《规范》实施，究竟哪些空间不能再赠送呢？江西省建筑设计研究总院建筑师付炜和周西菊为读者予以详解。

话说前缘

交付后 可悄悄隔出一个小房间

“现在卖得最好的是88㎡，赠送一间房的户型。”1日，记者来到南昌经开区一家楼盘的售楼中心，置业顾问小熊给记者推荐一款带赠送面积的户型。小熊解释说，房子交付前，有关部门会来检查，这是个两室一厅的小户型。交付后，房产商会为业主把相应的墙体隔出来，圈进公共走廊的一部分和设备平台一起，变成一个小房间。

尚美佳中国南昌分公司董事总经理梅承荣告诉记者，南昌赠送面积的楼盘多在南昌县、新建县、经开区等县区，中心城区赠送面积的情况越来越少。

记者采访多位房地产业内人士得知，赠送面积是钻政策空子和市场需求催生的结果。

2006年，国家有关部门推出“90/70”政策，其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。

为了在90㎡以下的面积内设计出市场接受度高的2～3房户型，设计人员绞尽脑汁。有房产商便挖空心思，将一些监管空白地带的面积作为“赠送”来促销。此举取得不错的市场反响，不少房产商纷纷效仿。

2008年，全球金融危机中，我省房产行业也受冲击，一些房企纷纷推出带有赠送面积的户型，以变相“降价”。由于迎合消费者需求，带赠送面积的住房仍然热销。

偷面积 使用面积比产权面积大

在我省的二手房市场上，人们会发现，房产证上标明80㎡的房子套内使用面积可能有时比一套100㎡的还要大。

江西聚仁房地产经纪有限公司总经理蒋海磊告诉记者，这主要是公摊面积涵盖范围不明确以及早先有“偷面积”行为。

蒋海磊说，房产证面积的计算有三种情况，一是房产商严格按标准执行，一套100㎡的房子套内使用面积可能只约有80㎡；二是单位集资房或福利房，这种房子公共服务配套设施就少，而且建房单位会千方百计缩减公摊面积占比，其套内使用面积可能就有98㎡；三是有“偷面积”情况，比如买一层，赠一层的房子，在扣除公摊后，其使用面积可能会达130㎡。

同样一套产权面积100㎡的房子，其套内使用面积可能从80㎡到130㎡，浮动区间太大。给二手房购房者造成了困惑，也给二手房市场带来不公平竞争。

今朝解析

赠送面积不受法律保护

北京大成律师事务所律师周斌告诉记者，赠送面积不受法律保护。二手房交易时，如遇上有赠送的户型，一定应掌握清楚赠送面积有哪些，并在合同上标记清楚，以防产生纠纷。在南昌，曾有业主出售带赠送面积的住房，但仍占用赠送的平台、花园等空间，给买家造成不必要的麻烦，甚至闹上法庭。另外，还有一些业主单独出售“赠送空间”，比如买一楼赠送的地下室、买顶楼赠送的坡屋顶。律师建议，由于不受法律保护，消费者不要单独购买赠送区域。

赠送多是羊毛出在羊身上

周斌说，一些购房者看上赠送的花园而买一楼，而实际上，购房者对花园只是在房产商和其他住户的默许下，有暂时使用权，并无所有权。花园若被政府征用，业主无权索赔。

而且所谓赠送是羊毛出在羊身上。加上赠送面积部分的建设成本，带赠送的住房往往比同等不带赠送面积的住房贵。小李告诉记者，他在经开区购置的住房单价为7200元/㎡，赠送十数平方米，同期不带赠送的住房单价为5600元/㎡。

细解新规

飘窗现在要算1/2

新《规范》：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

建筑师解释：目前的飘窗基本上属新《规范》提到的应计算1/2面积的范畴，而如果规避这一规范，如做低结构净高，或做高地面高差，则势必影响房间采光，应不会有房产商这样做。

坡屋顶按高度算面积

新《规范》：结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

建筑师解释：净高在1.2m以下的坡屋顶部分不计入面积，但也几乎无法利用。

地下室买一送一或不复存在

新《规范》：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。

建筑师解释：在原规范中，地下室是否算面积与地下室地板与地面之间的高度差有关，不少房产商便设计不算面积的“半地下室”。据新规，如果想要不算面积，只能将层高降至2.2m以下，而这地下室无法正常使用。

展望日后

已审批或在售项目不受影响

据了解，新《规范》已于7月1日实行，但《新规》在短期内不会影响到购房者。

江西省住建厅相关负责人告诉记者，新《规范》 在建筑设计中的使用以“项目审批时间”为准，即已经审批过或者在售的项目不受影响。

江西聚仁房地产经纪有限公司总经理蒋海磊推算：“按照以‘项目审批时间’为准的时限来算，目前设计图纸上的项目至少要在一年以后投入市场，那时候的新建项目才会真的没有赠送面积。”

蒋海磊预计，此次为“赠送面积”关闸的行为，将在一定程度上刺激市场上现有带赠送面积的小户型的销售，他说：“刚需人群仍是支撑市场的最重要的客户，带有赠送的小面积户型，能够满足刚需人群用较低总价买到实用2～3房户型的需求。所以，即将‘绝版’的带赠送面积小户型将在接下来的一段时间内成为市场上的抢手货。”（记者刘定乐/文）