300余万元保证金“卡”在南昌鸿海城
近日，江西盈科行网络信息股份有限公司(以下简称“盈科行”)负责人李总向大江网(信息日报)反映，2022年7月，因保证金纠纷，该公司将鸿海城项目方江西济泽置业有限公司(以下简称“江西济泽置业”)、江西鸿海易居置业有限公司(以下简称“鸿海宜居置业”)告上法庭。经新建区人民法院判决，盈科行胜诉，且根据后续和解协议约定，盈科行可向法院申请扣划江西济泽置业被冻结账户中的资金300余万元。然而，当法院前往银行执行扣划时却被告知，鸿海城项目已被纳入新建区政府保交楼建设范围，该公司的几个主要账户全部纳入监管，银行执行封闭管理，故而无法通过执行扣划款项。
南昌鸿海城项目现场
申请执行退还保证金却发现项目被纳入保交楼建设范围
据李总介绍，盈科行于2020年至2021年为南昌新建区鸿海城项目售房，前后缴纳600万元保证金至江西济泽置业、鸿海易居置业。2021年11月，三方解除合同并签订《以房抵债协议》，确认江西济泽置业仍欠盈科行保证金600万元及54654.5元服务费，用后续鸿海城项目销售款偿还。
“上述费用一直未按约支付。”李总称。就此，盈科行向南昌市新建区人民法院提起诉讼，同时申请诉前财产保全。2022年8月2日，新建区法院冻结江西济泽置业交通银行账户现金约717万元，同年9月，该院作出判决：江西济泽置业返还盈科行保证金390余万元并承担相关诉讼费、财产保全费。
他提到，胜诉后，由于江西济泽置业无法支付款项，2023年1月11日，盈科行与其达成和解协议，江西济泽置业同意盈科行向法院申请从冻结账户中扣划约308万元，作为保证金及其他费用。
然而，2023年初，当李总向新建区法院申请执行竟发现这笔钱无法扣划。“鸿海城项目被纳入了新建区政府保交楼建设范围，包括法院此前冻结的账户在内的几个公司主要账户，都纳入了监管，银行执行封闭管理，只进不出。”
李总认为，法院执行“遇阻”，盈科行的合法债权无法实现，企业经营也因资金无法回收变得举步维艰。
项目设立共管账户 资金实行封闭管理难以扣划
2023年2月，新建区住房和城乡建设局回复盈科行称，南昌鸿海城项目已纳入区政府“保交楼”建设范围，2022年本着“保交楼、保民生、保稳定”原则，区政府成立了鸿海城项目专班，并根据工作要求设立了共管账户，对江西济泽置业资金实行封闭管理，只能用于预售楼栋建设。
此后，李总也曾向南昌市政府、新建区政府发函反映此事，均被推到项目所在地新建经开区。新建经开区璜溪管理处书面答复，资金共管账户设立系区政府统一安排，盈科行反映的情况需要新建区政府协调处理，新建经开区只是作为属地管理，无权处理此事。
之后，李总也多次要求新建区人民法院协调此事，对方回复称，这是新建区政府的行为，法院无法正常执行被冻结的账户。
5月23日，记者随盈科行公司法务帅先生先后来到新建经开区璜溪管理处、新建经开区管委会。璜溪管理处一位工作人员表示，鸿海城项目相关事宜应找新建经开区协调。
就此，新建经开区管委会一位张姓负责人表示，鸿海城项目是一个已逾期的烂尾楼盘，目前管委会的任务就是“保交楼、保民生、保稳定”，同时也在为楼房交付积极筹措资金，这期间企业的债务问题，需等到项目交付之后解决。鉴于该笔债务并非企业销售所得，而是售前保证金，该负责人也坦言，这一问题比较特殊，并建议继续同项目方进行协商。随后，记者联系上江西济泽置业法务李姓负责人，其承认，确实与盈科行达成了退返300余万元保证金的和解协议，但当记者提及账户问题时，该负责人便声称“有事”，匆匆挂断电话。
预售资金监管账户款项只能用于工程建设
据记者采访所知，在保证金退返一事上，盈科行赢了官司、也签订和解协议，甚至申请冻结保全的账户余额也足够支付，可以说已达成执行的各项条件，可现实就是扣划不了，其中依据何在？对此，记者同帅珺来到交通银行南昌丁公路支行了解此事。大堂经理证实称，法院确实曾经来银行扣划款项，但由于该案件涉及的账户属于预售资金监管账户，根据相关规定，只能用于工程进度款，不能用于民事纠纷扣划。
5月24日，记者前往新建区住房和城乡建设局核实此事，在该局下属的新建区住房保障中心开发股，记者从办公系统处看到，以上交通银行南昌丁公路支行账户的确为鸿海城项目的预售资金监管账户之一。相关负责人说，商品房预售资金属于购房者，在未完成“保交楼”之前，不属于开发企业。此外，她表示，2022年国家曾发文，规定监管资金只能用于工程建设。
预售资金监管账户，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
记者在采访中了解到，银行、住建等单位之所以认为监管资金只能用于工程建设，其政策依据主要为最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行于2022年1月11日联合发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(以下简称《通知》)，其中提到，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。同时，人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。
2022年1月13日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》，其中第十四条与以上条文基本一致，但额外强调了“不得影响账户内资金依法依规使用”。
除此之外，《通知》还提到，商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
现有政策未完全明确保交楼资金适用范围
盈科行法务帅先生称，《通知》明确“因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件”，可经当事人申请执行，从预售资金监管账户扣划。“关键是，‘等’的范围有哪些，因商品房项目产生的销售款是否在这一范围内，这个文件并未说明。”他提出，一系列“保交楼”政策出台归根究底是为了杜绝“烂尾楼”现象，保障人民群众的合法权益。
帅先生认为，在具体执行中，销售资金是否属于“保交楼”资金适用范围，政府部门理应会同法院商讨、明确，结合实际来处理，而不是文件“没写”就“一刀切”式执行，况且该案涉及的保证金并非盈利纠纷，实际上是本金抵给开发商。“换句话说，这本来就是盈科行自己的钱。”
信息日报全媒体记者沈冠楠/文