王健林密集发声期 万达四川电商VS实体进退之惑

从“腾百万”电商梦想到进军航空业，然后旋即释放打造全国“最大的旅行社”新闻，今年夏天以来王健林进入了密集发声期---几年前，业界很难想象到万达掌门人会如 此密集抛头露面。而在这背后，透露的是他对危险和机遇敏感的嗅觉：消费模式的转变对地产、零售行业形成的挑战已经不可遏制，身处以互联网为核心的产业重构时期，涵盖商 业地产、酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货等多个领域的万达，也正在尝试做出改变。

而万达在四川的境遇，微妙地体现了其眼下的进退之惑。

成都金牛万达租金遇冷 巨变冰山一角

金牛万达广场是万达集团布局西部的旗舰作品，也是万达广场的最高形态，在集团内部定位于A级中心。整个项目建筑规模庞大，达到110万平方米。

金牛万达2012年12月开业，之前成都北半城相对缺乏高端城市商业中心。万达此项目的负责人聂和平曾表示，项目“将对城北带来颠覆性的改变。它的定位很明确，就是 要打造城市的新中心”，此外，他还评价说，“完全可能成为与春熙路相提并论的商业新中心。”

暂且不提商业，就与万达广场一体的写字楼而言，万达也遇到了一些新问题。日前，记者走访了二环路内北部以及相关区域的四座写字楼集群：金牛万达广场、高地中心 、协信中心和339广场。结果市场反馈的情况令人吃惊——一般人认为有强大人流支持的金牛万达广场，其写字楼月租金仅在50元/平方米左右，与其他三者的比较处于最低。

在地段而言，金牛万达广场位于一环路与人民北路双干道的天生贵地，地铁交汇、西部产业聚集带。目前已经有一号线地铁站口，交通非常便利。高地中心和协信中心， 前者位于建设路商圈内，后者项目位于府青路二段25号，总体上都在一环之外、二环之内。目前并无地铁通过。高地中心的公共交通稍微优于协信中心，但整体不如金牛万达广场 。四个项目中最靠近地理城市中心的是339广场，该项目毗邻猛追湾，在一环路之内，但并非传统意义上的热门商圈。

按照相关中介、物业中心提供的信息，339广场写字楼月租金在70-95元/平方米（主要区别在于大小、和整体架构相对位置）；成都协信中心甲级写字楼平均月租金80元/ 平方米/月，户型区间面积135—1900平方米，单层面积1900平方米，标准层高4米，物业管理费15元/平方米/月；高地中心写字楼平均月租金75-100元/平方米，物管17.5元/平方米 /月；而金牛万达广场甲级写字楼月租金在45-55元/平方米之间，物业管理费15元/平方米/月。记者随之在几家租售中心网站上详细查询，得到的结果接近于现场调查。有关人士透 露，入驻成都339写字楼项目，符合有关规定最高可享30%-40%的政府租金补贴，但那并非针对所有客户，而且说的是“最高可享”。

之所以在租金上体现这种差别，几家租售中心工作人员也很难说清。“其他三家比金牛万达的名声还小，但写字楼租金的情况就是这样，只能解释为市场的力量了。”一 位职业顾问说。

而在百货上王健林的考虑更多。据悉，在过去两年，他已经在万达广场建筑设计做了一些不为人知安排——他让设计部门为万达百货每一层都预留了两个通向步行街的接 口。万一百货真不行了，旋即可以将位置腾给更为合适的主力店。

但王健林认为万达百货的问题，只是“出在内部管理层上”，他称尽管线上购物快速发展，只要“调整到位”，销量和利润依旧会滚滚而来。

“开一间店需要投入五六千万，万达百货平均每年要新开店20个。每间店大约要开满三年才能盈利。在现有扩张速度下，现有店的盈利追不上新开店带来的亏损。”王健 林在一个内部会议上 这样解释万达百货的亏损。王健林当时称，万达百货现在盈利的店有40个，亏损的店有60个。而他认为，随着运营的成熟，明年盈利的店能够变成60家，到后 年将超过80家。

据悉，计划于11月开业的龙岩万达广场、12月开业的福清万达广场，万达百货经营面积都将缩减至4个楼层。而在北京郊区延庆县，一个正进行设计招标的万达广场，已传 出已不再把万达百货画入图纸中。同时，即将砍掉万达百货的，或许还有东莞大朗、哈尔滨哈南、湖北十堰三地的万达广场项目。

王健林刚刚在昆明参加百店仪式，而百货业券商分析师程东表示，已经没有投资人想听百货业的故事了。他特别向记者展示了他调研时拍摄的一组照片——晚上八点，昆 明一家开业已七年的著名百货店里，从电梯口放眼看去，整整三层楼，看不到一个逛街的顾客。

下沉三四线城市被评“遁世”　川东遇挫浮现老问题

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利赞同万达在一二线城市“砍掉”百货，他认为万达百货的竞争力在消费能级较低的三四线城市。在消费能级越低的城市，品牌对百 货的依赖性越强。在这类城市，仍需要用百货主力店来解决招商困难，降低开发商进场成本。

这可能可以解释，万达为何今年来坚持“下沉”战略。在今年的万达商业年会中，万达已经明确表示未来将下沉到县级市，重点推荐三四线城市的布局，万达广场已经将 三四线城市作为了发展重点。在下沉至县城的发展战略下，万达认为西南地区的商业空白和旅游地产资源，正是自己的大好机会。

有业界人士私下将此评论为万达在互联网时代的“遁世情结”。据了解，万达集团最早进入西南地区是在2007年，成都锦华路万达广场在当年12月23日开业，2009年进入 重庆，南坪万达广场12月11日亮相，之后万达在四川、重庆开启快速扩张，并陆续进入云南、贵州等地。未来，万达还计划在成都再建4-5个万达广场，在成都周边卫星城市也要建 4-5个，在四川二级城市，将锁定10个城市建10个万达广场，目前绵阳万达广场已经开建，德阳、西昌、攀枝花、南充项目也已进入前期谈判阶段。

在商业地产林立的的深圳，却始终看不到万达的影子。其核心问题即是--搞不定土地，难以成事。RET睿意德高级董事王玉珂认为，深圳土地市场相对规范，大多以公开市 场拍卖土地，而万达通常以协议方式取地，再加上深圳商业土地价格过高，如果纯粹开发购物中心难以在投资回报达到财务要求，这或许也使得万达广场望而却步。

相对来说，在三四线城市，万达却可以高姿态和地方接触，以大幅度低于市场价格拿地。但在一线城市深圳之外，也不乏挑战者。据悉，在和川东某市的谈判中，万达即 因过低土地报价被拒。事后相关人士评价称，“几乎是要求白给他们（万达）。”

和地方的关系曾是万达商战的法宝。据媒体报道，2012年民航方面对于绵阳万达广场区域的限高要求为87米，万达广场项目高度超出这一高度13米。2011年8月绵阳市曾在 致项目公司的函件中就限高问题做过提示，但令人不解的是，随后，政府还是向绵阳项目发放了工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。

最简单的“电商”思维&三个和尚没水吃

2013年12月，万汇网和万达APP这一对“急先锋”上线。然而，外界所期待的差异性和创新性都未能实现。

万达电商发布会也未能给外界带来惊喜。“三方打通线上线下的账号，整合会员体系、开发支付功能及互联网金融产品、建立通用积分联盟、大数据融合、Wi-Fi共享、产 品整合、流量引入”等等，“无实物表演”的万达电商，不知所云。今年7月离职创业的原万达电商COO马海平毫不客气地反戈一击，“不是说你钱多、人多，你就可以把这个事情 做成。我的观点是（腾百万）三个和尚没水吃。”

业内人士分析，通过会员刷卡的消费行为来获取消费行为的大数据才是万达O2O的最终目的。那么万达接下来就需要完成两大任务。一是要尽快发展万达电商的会员，二 是要说服消费者和商家都使用万达的POS机。前者将面临着“僵尸粉”的危险，后者在目前来看并不现实，特别是对于很多商家来说，他们并不希望对万达开放自己的数据。

记者在走访中发现，成都金牛万达的一些客户，都把万达广场会员卡等宣传牌放在了最不显眼地方。难怪王健林反复强调“今后不允许各系统单独搞电商”。万达集团旗 下各实体多年来根本就是各做各的会员体系倒再其次，就是在一家店内的客户，也未必同意在这一张卡的“网上资源和电商”做文章。