广州新房入市高开低走抢市场 二手房价格稳定
“金九银十”多个新盘亮相，周边二手市场会否受到冲击？
“十一”前后，不少一手楼盘隆重亮相，周边的二手楼盘是否因此受到冲击？据记者从中原地产、合富置业、满堂红链家相关区域置业专家了解到，全市一二手房直接“肉搏”PK并不多见，新房和二手房产品户型各有差异。对比广州其他区域，荔湾区广钢新城一带一二手房价差较接近，两者价差不大之下导致有该区域的部分二手业主计划售出二手房，置换一手新房。而其他区域的一手楼盘，或因优势不明显，或因价格相对较高，导致二手单位所受的影响不大。
文/图：广州日报记者李凤荷
天河龙湖首开·天宸原著周边
一手优势不明显对二手影响不大
中原地产中海康城分行高级营业经理罗超斌说，“龙湖首开·天宸原著于国庆期间开放别墅示范区，但由于尚未开盘，价格也待定。”而附近二手楼盘有半山溪谷及帝景山庄，半山溪谷现时二手均价为2万~2.2万元/m2，主力户型为140~170平方米的三至五房，二手盘源多，放售单位约占小区的10%，业主心态不太强，但豪宅升值空间不大，税费较高，买家多关注价格是否合乎其预算。帝景山庄是别墅社区，均价为3万~3.5万元/m2，部分单位售价至4万元/m2，其主要为250~700平方米三至五房的联排别墅。帝景山庄盘源充足，业主多以投资获利为主，因此其入住率低，业主也不急卖，买家则大多十分了解市场价格。
中原地产罗超斌分析，由于半山溪谷容积率低于1.0，相比之下，龙湖首开·天宸原著的容积率较高，且两者性质不一样，因此半山溪谷所受的影响不大。帝景山庄不少别墅单位是毛坯装修，未有入住，货源充足，且龙湖首开·天宸原著的吹风价格与其相差不大，两者周边交通配套无太大差异。两者对比，龙湖首开·天宸原著并无太明显优势，总体而言，该区域一手楼对二手市场并无太大影响。
合富置业中海康城分行主管宁丽娜表示，因龙湖首开·天宸原著是别墅，级别比较高，与周边二手楼的买家群体错位，所以对于周边二手楼市无影响。反而附近萝岗板块的一手房对东圃周边二手楼市影响较大。中海康城附近基本没有一手房，较近的有富力万科云启，房价约2.5万~2.9万元/m2，有三、四房户型，而东圃二手市场二手房均价约2万~2.5万元/m2，一至四房户型都有。
荔湾中海花湾壹号、保利西悦湾周边
一手高开低走抢市场 二手价坚挺
对比广州其他区域，芳村的一手售价相对不高，因此不少买家选择购入一手单位。中原地产怡芳苑分行高级营业经理林立伟介绍：“一手楼盘如中海花湾壹号目前售价约2.8万~3万元/m2，其以两房、三房以及四房为主。而一手楼盘如保利西悦湾，吹风售价约2.3万元/m2，以两房、三房以及四房为主。”
中原地产林立伟介绍，二手单位如金道花园单价约为1.7万元/m2，主力户型为两房三房，由于金道花园总价不高，如业主计划置换一手单位，补贴较多，因为少有业主放盘置换。而另一个二手楼盘四季花园，市场均价为2.3万元/m2左右，主力户型为40~50平方米一房、70~80平方米的两房、100~110平方米的三房以及130平方米的四房单位。中原地产林立伟指出，现时四季花园一期单位放盘量较以往高，一期单位楼龄较旧，而且市场价与一手楼盘售价相差不大，如需置换，也不用补贴太多。而位于保利西悦湾对面的二手电梯楼芳村花园，9月放盘量有所增加，均价为1.9万元/m2左右，主力户型为78~96平方米两房、111平方米三房及143平方米四房。
中原地产林立伟表示，该区域一手房售价不高，有价格优势，但不少尚未确定带什么学位，相对而言，二手小户型入市门槛不高，较受买家欢迎。因此一手楼盘有其优势也来势汹汹，但二手单位仍坚挺。
满堂红链家鹤洞分店店长林裕华介绍，目前广钢新城的中海花湾壹号首期已开卖，均价约3万元/m2，与前期“吹风价”4万元/m2相比下降了不少。现鹤洞区域的二手楼市中，楼龄较新的电梯楼均价约2.2万~2.3万元/m2，其中较受欢迎的楼盘有四季花园、花地河湾；而楼龄较旧的电梯楼盘均价在1.6万~1.7万元/m2。林裕华表示，二手电梯楼盘均价低、户型实用性高，较容易吸引“刚需”客户。但从小区带综合配套、交通便捷程度来说，中海花湾壹号就遥遥领先，受到不少中高端客户青睐。
合富置业芳村力迅原筑分行主管李小春表示，芳村广钢新城一手新盘亮相，对周边二手楼会有一定带动作用，周边的二手楼价也出现陆续上升。如四季花园原来均价约2.1万元/m2，现在均价在2.2万~2.3万元/m2。而一手新盘，如花湾壹号现时放售的楼层不太多，均价约3万~3.1万元/m2。在户型上对比，早期二手房如金道花苑、怡康苑，实用率比现在的一手房相对要高。
越秀区江畔雅苑周边
一手房户型占优 二手房放盘不多
中原地产文明路分行高级营业经理陈海虎表示，江畔雅苑计划于年底开售，该盘提供36平方米的一房、78~79平方米的两房以及144平方米以上的三房单位，价格待定。而其周边的二手楼盘有泰康城广场、北京大厦、五号公馆以及御江苑。泰康城市场均价为2.6万~2.8万元/m2，主要为80~164平方米的两至四房，业主心态不太强硬，有2%~3%的议价空间。而北京大厦回迁房均价为3万元/m2，商品房为3.3万元/m2，主要户型为40~160平方米的一至四房。业主多以自住或出租居多，但可有2%左右的议价空间。而五号公馆和御江苑，均价为3.3万~3.8万元/m2，主要为50~144平方米的一至三房，楼龄仅3~5年左右，业主多以自住为主。中原地产陈海虎指出，由于这几个楼盘距离相对较近，无论交通及日常配套都几乎一样，因此二手价格及出售情况暂未受一手楼影响。
满堂红链家经纪人介绍，从地理位置来看，江畔雅苑与同区二手楼盘同处于北京路附近，商业和公共配套完善，交通方便，但御江苑及五号公馆靠近江边，而江畔雅苑则与地铁六号线北京南地铁站仅距离5分钟步程，这将是该盘推出时的一大亮点。此外，江畔雅苑三梯五户，中小户型单位占多数，正是时下市区“刚需”置业人群热捧的户型。
白云区华发四季、岭南新世界周边：
一二手价差大，卖旧换新情绪不浓
“虽有业主放售岭南新世界的二手单位，以期可置换一手单位，但数量不多，仅占少部分。由于业主以自住居多，少有放盘，可以有5%左右的议价空间，而买家则以观望为主。” 中原地产岭南新世界分行高级营业经理黄新娣介绍。同时，岭南新世界的一二手单位总价差别不少，如岭南新世界的二手三房单位总价需约210万~230万元，但若买同一小区一手单位，则只可购入两房的户型。
中原地产黄新娣表示，岭南新世界的一手均价为2.5万~2.6万元/m2，主售80平方米两房及90平方米三房，现时两房货量较少。而现时二手均价为2.1万~2.3万元/m2，主力户型为70平方米两房，90~100平方米三房以及130~140平方米四房单位。华发四季现时售价3万元/m2或以上，主售户型为70平方米的两房、90~100平方米的三房以及180平方米的四房单位。而集贤苑是位于华发四季附近的二手电梯楼盘，现时市场均价为1.6万~1.7万元/m2，主力户型为80平方米两房及90~100平方米的三房单元。集贤苑的放盘盘源不多，业主也以自主为主。
合富置业岭南新世界一分行主管唐伟林表示，一手对二手影响不大，主要看买家的考虑，二手楼优势在于出证快，现楼交收，如华发四季收楼期就需要等到2017年，但是，一手楼吸引客户的地方在于楼龄新，有较先进的配套设施：华发四季具有内循环通风系统，不过华发四季90平方米的单位比周边二手房价格高3000~4000元/m2。
满堂红链家汇贤分店店长黄启炎介绍，在嘉禾望岗一带，预计华发四季首期均价约2.5万~3万元/m2，凯云新世界首期均价约2.7万~3.5万元/m2左右。两盘因主打豪宅类型，小区的位置、环境比较舒适，是较多在白云居住的改善型客户的意向楼盘。虽然华发四季和凯云新世界的推出将会抢走二手市场部分客户，但一些同为大户型的楼盘因综合配套成熟，交通完善等优势，仍是客户的首要选择，现时代玫瑰园、云山诗意均价约为2.2万~2.3万元/m2，白云尚城较新一期均价约2.5万~2.7万元/m2左右。黄启炎表示，两个新推楼盘对二手楼市影响较微，嘉禾望岗一带二手楼价不会有明显的升幅。