公积金+降息 楼市升温再加一把火
“一天100多通，几乎都在不停地接电话。”自5月8日苏州市住房公积金细则发布后，公积金咨询热线12329经常处于忙碌状态。两天后，央行再度宣布降息，楼市再传利好。当公积金新政巧遇央行降息，将对购房者产生哪些影响?对楼市影响几何？业内人士普遍认为，公积金、降息与330新政等组成的政策“组合拳”，提振楼市信心，降低购房成本，引导购买力释放，促进苏州楼市健康平稳发展。
巧用贷款，购房成本立减
“公积金激发了我的购买欲。”家住吴中区的市民刘女士告诉记者，2013年她曾从公积金账户支取过一笔钱，里面的余额并不多，按照余额10倍计算的话，至多贷款10万左右。不过按照新增的计算方式，即缴存住房公积金的月工资基数×35%×12(月)×贷款年限，“现在我个人可贷30多万，家庭可贷70万”。刘女士说，她很喜欢园区的氛围，考虑到孩子以后的教育问题，所以希望在园区安家。“买房会采用组合贷款，申请可能有点烦，但能省不少钱。”
据了解，从今天起，苏州市公积金贷款政策调整细则正式实施，家庭贷款最高限额从原来的新建住房50万元、存量成套住房（二手房）35万元统一调整至70万元，个人贷款最高限额由原来的30万元统一调整至45万元，同时新增贷款额度计算公式。苏州住房公积金管理中心副主任朱建明表示，这是苏州建立住房公积金制度以来，政策调整力度最大、突破最多的一次，经过调整，职工得到的购房资金支持更大，还贷压力更轻，住房公积金保障作用发挥更加明显。
在公积金细则发布的两天后，央行宣布自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。据悉，这是央行年内第二次降息，也是半年内的第三次降息，调整后，五年期及以上贷款利率为5.65%。“央妈真的是亲妈，在母亲节给我们送了份大礼。”在330新政的推动下，苏北人徐先生在市区购买了一套二手房，近期一直在等待银行放款。“听说要降息，但是一直也没啥动静，没想到我们还赶上了。”徐先生兴奋地告诉记者，他贷了40万元，降息后总价可少还2万多。
刺激销量，加速购房者入市
5月13日下午，记者来到了位于园区湖东的星公元名邸。虽然是工作日，售楼处依然有几组购房者在咨询、洽谈。该项目相关人员表示，项目一直在卖，没有做大的动作，销量还不错。当晚，同样位于湖东的九龙仓风华里开盘，这是降息后苏州首个开盘的楼盘。据悉，该项目开盘现场人潮拥挤，甚至有媒体担心发生“踩踏事件”，而其推出的300多套房源也遭遇购房者抢购。由于很多人没能买到房，开发商宣布6月加推。
降息后，苏州楼市十分活跃。降息究竟能省多少？以贷款100万元、按揭30年、等额本息、基准利率来算：本次降息后，基准利率为5.65%，还款总额为207.8万元，利息总额为107.8万元，月供为5772.4元。与之前相比，还款总额减少5.7万元，月供减少159元。
“此次降息在预料之中。降息，一方面减轻了企业的负担，另一方面也减轻了买房者的购房负担。”苏州科技学院教授盛承懋表示，2015年利好政策频出，苏州楼市销量上涨，2015年苏州的楼市销量将超过2014年。他说，苏州外来人口居多，个人经济负担重，无论对刚需还是改善人士而言，在6月之前，一些准备买房的人最好趁政策利好的时候下手。相城区某楼盘一线操盘手也表示，宽松的货币政策刺激市场经济，也刺激楼市的成交量。
“本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活，在330新政刺激下基本面已经呈现复苏态势的城市，成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，“对于购房者来讲，显然应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机，把控好本轮两次降准三次降息等‘救市’政策短期红利带来的购房‘窗口期’。”
新货上市，5月飘红可期
羊年以来，利好政策一波接一波，包含二套房首付降低、营业税“5改2”在内的“330”新政更是力度超出预期。在系列政策的推动下，城市之间分化加剧，一线城市率先回暖，部分基本面良好的二线城市也渐渐复苏，三四线城市仍然面临很大压力。
住宅库存消化缩短至10个月左右的苏州楼市，升温态势十分明显，成交量也在高歌猛进。数据显示，苏州楼市“金三银四”两个月的成交量超过15000套，其中住宅成交近13000套，并且呈现出了“金四银三”的特征。
“银四”已变“金四”，五月能否“飘红”？由于今年过年较晚，很多房企将推盘节点放在了4、5月份，大量房源在4、5月份登场。据苏州搜房网统计，苏州楼市5月预计有30余盘约5500套房源推出，小户型房源不在少数。此外，纯新盘也占据重要分量，将为苏州市民提供更多购房选择。
事实上，进入5月后，苏州楼市开启了月初周期性回落模式，未能第一时间延续4月底的翘尾行情，住宅成交量相对较平稳。业内人士表示，上周末，住房公积金细则、央行降息等消息接踵而至，对楼市而言不啻为重大利好。这些政策将与之前的新政效应叠加，能够有效提振市场信心，降低购房成本，促进购买力释放，从而刺激成交上涨。与此同时，5月也是开发商冲刺上半年业绩的关键期，开发商也会发力推新出货，“红五月”可期。