淮安：创新共有产权住房模式 构建新型住房保障供应体系

江苏省淮安市人民政府

　　2007年，我市对传统“经适房”建设和供应进行了改革探索，率先实践“共有产权住房”做法，将“经适房”的建设用地由划拨变为出让、供应分配由政府包揽包办变为政府和个人共同出资。作为全国共有产权住房试点城市，今年3月份以来，淮安市扎实推进共有产权住房综合试点工作，经过多轮调研、专家论证，9月15日市政府正式印发了实施方案和操作细则，正在积极申报联合国人居署住房保障示范项目认证。

　　一、拓展共有模式，方便群众自主选择

　　坚持改革创新，科学设计三种新模式，让保障对象在更广的范围内自主选择。

　　（一）加大政府出资份额。继续筹集房源进行实物配售，政府出资比例最高可达30%。对棚改家庭购买安置房的，政府出资比例最高可达50%，切实解决好困难家庭购买能力弱的问题。

　　（二）切实尊重群众意愿。全面对接普通商品住房市场，制定共有产权住房定向购买目录，政府提供不高于40%的货币补贴，由保障对象在定向购买目录内自由选购。探索公租房先租后售，成套承租政府所有公租房超过两年，或者收入线已超标的，可按照个人出资不低于60%的标准申请购买，不断盘活政府积淀资产。

　　（三）大力引进社会资本。制定激励政策，鼓励和吸引房地产开发企业、其他社会机构参与共有产权住房保障工作。个人可在出资不低于70%的前提下，与企业两方共有，也可与企业政府三方共有，在定向购买目录内自由选购。

　　二、坚持提标扩面，不断扩大保障范围

　　在解决好城市居民住房困难的基础上，拿出更多的财力，将新就业人员和进城务工人员纳入共有产权住房保障范围，努力让政府的好政策惠及更多群众。

　　（一）改善困难群众居住条件。降低准入条件，对拥有市区城市居民户口两年以上，人均住房建筑面积低于16平方米，人均年收入不高于上年度城镇人均可支配收入的住房困难家庭，可自主选择政府货币补贴或实物配售共有产权模式。为保障棚户区改造居民资产不缩水、生活质量不下降，对征收拆迁补偿总额不足以购买最小套型安置房的，由政府实物配售一套共有产权住房。

　　（二）保障新就业人员首套住房需求。新就业人员拥有自己的住房不仅是创业的基本保障，也是社会和谐稳定的重要基础。对大中专院校毕业8年之内、具有市区城市居民户口、已婚无房的从业人员，不作任何收入线限制，以家庭为单位，可自主选择政府货币补贴或实物配售共有产权模式。

　　（三）加快进城务工人员融入城市步伐。为让进城务工人员进得了城、住得上房、站得稳脚，对本市户籍人口在市区务工、连续缴纳城镇社保2年以上、家庭人均年收入不高于上年度城镇人均可支配收入、在市区和户口所在地的县城无房已婚人员，以家庭为单位，可自主选择政府货币补贴或实物配售共有产权模式。

　　三、严格运营管理，切实维护群众利益

　　加强共有产权住房运营全程监管，确保公开公平公正，让真正需要帮助的住房困难群众享受到政策福利，充分发挥政府投资应有的社会效益。

　　（一）抓好筹集和供应。统筹配套教育、医疗、交通出行等公共服务设施，控制保障面积标准，着力筹集和建设一批学区房、景区房、商区房、厂区房，以低于同期同地段普通商品住房销售价格的10%向保障对象出售。严格执行“三审两公示”制度，从申购标准、审核流程等各方面，强化供应管理，切实把好准入关。

　　（二）规范产权各方权益。在销售合同中约定产权份额、上市交易、收益分成等各方的权利和义务，在房屋所有权证上明晰各方共有产权份额。个人对自己产权部分可抵押、可继承、可调增、可调减、可退出。共有产权期间上市交易的，出售所得由共有产权人按份额分成。

　　（三）鼓励个人增购产权。个人可以分期购买政府和企业产权，逐步形成完全产权，5年之内，政府和企业让渡增值收益、租金和利息，按原配售价格结算；5年之后，按届时市场评估价格结算，促进政府和企业资金及时回笼。也可一直自住不购买，5年之后，按照市场评估租金90%，缴纳非个人产权部分的租金。

　　四、强化政策支持，着力构建长效机制

　　为确保试点工作成功，市委市政府成立了试点工作领导小组，同时加大经费投入和政策支持力度。

　　（一）建立发展资金。为保证共有产权住房持续健康发展，综合考虑共有产权住房供应规划、年度计划及经济发展等因素，建立了发展资金，作为政府产权出资来源。试点阶段，政府产权出资来源由市级财政统筹安排，今年安排不低于1亿元，以后逐年增加。

　　（二）落实税费减免。对配售共有产权住房的住房保障实施机构、企业以及购房个人，享受经济适用住房税收政策。个人一次购买或分期购买政府和企业相应份额产权的，免收房屋权属登记、土地使用权登记费。

　　（三）加大信贷支持。通过住房公积金中心和商业银行贷款、住房担保公司担保、住房保障部门托底的方式，为共有产权住房购买人提供贷款担保支持。共有产权住房购买人，可以提取本人及其直系亲属的住房公积金；可以利用本人及其直系亲属的住房公积金，偿还个人住房贷款。

　　淮安共有产权住房的实践，实现不同产权份额的灵活组合，保障产权各方的增值收益，调动多方参与的积极性，初步构建了公共租赁住房、共有产权住房、普通商品住房为主的梯度住房保障和供应体系。承担全国试点工作，任务光荣，意义重大，影响深远，我们将加大推进力度，奋力打造“淮安模式”的升级版，为健全符合国情的住房保障和供应体系贡献智慧和力量。

——选自2014年12月全国住房城乡建设工作会议《经验交流材料汇编》