2014上半年楼市表情：量跌价松 “冷”字横行当道

　　早在2013年年底，地产界著名的“预言家”、北京华远董事长任志强就曾在公开场合发表看法，预言今年销售会存在风险。

　　如今，2014上半年已经收官，事实证明，任志强又一次对了。无论全国楼市还是南昌楼市的销售量，上半年都明显下行。

　　国家统计局发布的1-5月数据显示，前5月，全国商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。

　　据中原地产数据统计，2014年1-6月，南昌市新房成交333.7万㎡，同比上涨了32.46%，其中住宅成交279.9万㎡，尽管成交数据同比增长，但整体供应却是增长60.65%，且整体成交均价为7101元/㎡，同比下滑17.13%，住宅库存面积达到333.16万㎡。

　　业内专家接受采访表示，南昌上半年楼市主要依靠团购以及降价走量，而红谷滩片区、朝阳新城以及高新版块在此次降价潮中表现的最为明显。

　　表 现

　　房价同比降了1467元/㎡ 库存却多了166.44万㎡

　　进入马年，从缩紧银根开始，房地产市场渐渐显露出了“寒冬”的态势，月成交仅个位数在一季度绝不是个案。进入二季度，作为传统的金三银四红五，并没有给市场重新树立信心。据相关统计，2014年1-6月新房供应量421.42万㎡，成交333.7万㎡，而其中，成交均价7101元/㎡，较2013年上半年8569元/㎡下降了1467元/㎡。

　　中原地产南昌董事长孔冬接受记者采访时表示：“进入二季度，联发、莱蒙、万科、中海、华润等企业纷纷降价走量，在一定程度上拉低了整体均价，而另外一部分，新入市项目在一定程度上也降低了预期，价格方面有所保留。”

　　据数据显示，1-6月新房成交同比增长32.46%，但不难发现，大部分成交来自团购房。同时记者注意到，目前南昌市整体库存646.48万㎡，其中住宅库存333.16万㎡，同比增长97.46%。

　　金燕温泉国际营销总监陈思清表示，目前的库存已经达到了一个高点，这个库存数据，按目前的消化速度，将需要9个月来消化，而这正是市场低迷的一个表现。

　　团购来“搅局” 红谷滩、高新、朝阳成“重灾区”

　　翻开上半年成交数据，有几个项目绝对是低迷市场中的黑马。据南昌房地产信息网半年数据显示，绿地悦城以网签4325套荣登半年住宅销售冠军，而绿地悦城正是团购的项目。另外，万达城、绿地国际博览城以网签2618套、685套位列第二、第三。万达城以及绿地国际博览城部分房源在上半年以团购方式进行销售。

　　孔冬对此表示：“在市场无法正常消化的情况下，不少的项目选择以团购的名义去化库存，而从表现来看，有着价格优势的团购销售策略的确能够为企业快速回笼资金，缓解资金压力。”

　　仔细分析上半年市场，高新、朝阳以及全新入市的九龙湖板块成为供应大户，更是成为寒冬市场的“重灾区”。2014年1-6月，高新供应面积535880.5㎡，以朝阳新城为主的西湖区供应面积119112.53㎡，以九龙湖为主的红谷滩供应面积244005.79㎡，成为上半年供应前三。然而成交方面，西湖区成交41100.1㎡，红谷滩成交184481.24㎡，高新板块成交217051.3㎡，去化不到50%。

　　“14年的情况与08年情况不同，今年上半年市场中购房者观望情绪加重，而在13年开发商对于14年情况预期比较乐观，导致整体供应的一个井喷。”绿地集团相关负责人接受记者采访时表示。

　　土地狂吸130亿 “旧城改造”催热低迷市场

　　上半年，尽管南昌楼市观望情绪比较严重，但土地市场还是交了一张合适的成绩单。据相关数据显示，上半年南昌土地市场120宗地进账近130亿，同比上涨44.6% ，虽然土地成交面积虽不如2013年上半年，但是土地吸金能力却比2013年上半年要强悍的多。

　　陈思清对此分析表示：“2013年整体市场表现良好，快速走量使得开发商储备用地减少，而为了企业的长远发展，尽管市场不好，但开发商仍旧需要充足的储备用地。”

　　而南昌市另外一个民生工程在上半年给低迷的市场带来一丝丝的曙光。2014年南昌市全线启动“旧城改造”计划，根据相关规定，今年南昌市保障性住房、棚户区改造住房目标任务为34380套（户），其中城市棚户区改造26451户。目前，象山南路、殷家巷等棚户区改造项目工作已经陆续展开。而伴随着拆迁工作的启动，大批的刚需客将涌入市场。孔冬对此分析表示：“旧城改造不仅升级了城市化建设，拆迁后产生客户群，将在一定程度上盘活存量房，为低迷的楼市带来些许的温暖。”

　　在本报6月初举行的为期两天的2014房产交易博览会上，针对拆迁户给出独家优惠，现场成交了113 套住房，交易额达到1.12 亿元，意向交易近500 组，其中50%以上来自拆迁户，成为逆市之下的独特景象，也证实了拆迁户强大的购买力。

　　预 测

　　下半年微调中前行 走量仍需找准需求

　　而针对接下来的下半场，业内专家亦是众说纷纭，尤其是在呼和浩特取消限购后，多地也有放松的迹象。然而针对南昌市场下半年是否会放松限购？孔冬给出了自己的看法：“结合数据层面来看，南昌市现有住宅库存量虽逐月增加，但存销比仅为7.14，南昌市不具备放松限购的空间。同时从目前现状来看，南昌市的限购影响有淡化，而放松限购反倒会给置业者造成“楼市恶劣政府救市”的错觉，加剧其对认为楼市下行的预期。”

　　陈思清对此表示的认可：“相对往年来说，今年政府未对楼市进行过多的干预，主要以市场自然发展为主。比较形象一点的说，往年是政府开药给市场吃，今年是市场通过自身发展规律，对躯体进行自发的排毒并逐步产生抗体。目前的房地产市场，不是靠政策来解决问题，而是通过自我疗伤逐步产生抗体从而转向健康稳健发展。下半年南昌楼市将在微调中自我调节。”

　　6月18日，国务院总理李克强访英期间表示，不会采取强烈的经济刺激措施。“市场冷热、供求高低都是市场化调节机制的规律现象，寄希望于下半年政府出台大力刺激政策促成市场实现V型反转不大现实。”有业内人士分析称，“微刺激、双向调控将成为下半年常态，而抓住购房者心理，找准需求才是走量的关键。”

　　■信息日报记者曾波群/文