加码中端零售 香港转守本地客

　　高端消费市场遇冷、内地游客锐减正在改变香港过去以高端品牌为主的零售业结构。世邦魏理仕最新专题报告《零售格局的变迁：如何在香港零售放缓下生存？》研究结果显示，中档零售品牌将会取代奢侈品牌，主导香港未来零售市场需求。

　　香港零售业在2003-2014年间表现理想，其中高端产品销售一枝独秀。铜锣湾、尖沙咀、旺角及中环等地一线商铺平均租金在这期间被推升了213%。但自去年开始，奢侈品零售市场增长势头受到一系列因素影响，对香港旅游业及零售销售产生不利影响，但对于主攻中档市场的零售商而言，仍存在不少机遇。

　　世邦魏理仕香港商铺服务部执行董事连志豪指出，零售业正在经历结构性的转变。过去十年，一线街铺的业主受惠于奢侈品零售商的强劲需求及大幅租金上涨，但由于目前奢侈品牌纷纷寻求调整租赁策略以节省成本，而中档品牌亦期望以合适的租金水平进驻黄金地段，业主在商讨租约条件时不得不面对环境转变的现实。此种情况为中档品牌零售商提供扩张机会。

　　为应对销售放缓，奢侈品零售商正逐步整合分店网络，腾出一些非主力店以增加商铺市场供应。部分高端时装、化妆品、钟表及珠宝商选择不续租或在租约期满前提前撤出, 但部分商户仍会尽量保留位于关键地段的旗舰店，主要考虑到这些商铺往往位处黄金街区，并较易吸引客流，拥有较大市场推广价值。

　　在过去十年，游客消费在香港零售销售总额中的占比由2004年的20%上升至2015年的42%，这主要是由于以游客主导的产品销量增长强劲。除了店铺数量的增加，部分零售商的平均店铺面积亦有所扩大。而自2014年起，内地访港游客数量出现下滑，游客消费模式也出现了由奢侈品向中档品牌消费的转变。

　　虽然香港本地零售消费需求保持强劲，但往往受到零售市场的忽略。本地实际私人消费开支的年平均增长率在2004-2014年为4.9%，而同时期内家庭收入中位数的年增长率是4%。本地消费在中短期内将维持稳定，股票市场的短期波动及市场对加息的预期，预计对本地消费只会带来轻微影响。

　　世邦魏理仕预计，未来五年70%的新增供应将来自非核心零售区，共计560万平方英尺的零售空间将用做住宅周边的购物场所，这为中档零售商带来针对中产家庭的拓展商铺网络机遇。根据官方的统计数据，这些本地商场消费群的平均家庭收入均高于中位数。