北京写字楼空置率走高投资回报下行

　　4月22日，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球在京发布了2014年第一季度北京写字楼市场报告。报告显示：在国际及国内经济稳定向好的大环境下，北京市经济运行仍将保持稳定。房地产外商直接投资增长迅速。截至2013年年底，房地产外商直接投资额达116007万元，较2012年同期增长174.8%。

　　高纬环球企业租赁顾问团队董事陆明锐表示，2014年第一季度，由于国内经济形势尚不十分明朗，部分公司在扩张发展方面变得更加保守谨慎。本季度写字楼租赁市场表现平稳，甲级写字楼租金降幅放缓。

　　第一季度全市甲级写字楼以使用面积计算的有效净租金达到每月每平方米人民币508.8元(折合每月每建筑平方米人民币356.2元)，季度环比下降仅0.09%。由于乙级写字楼租金略低于甲级写字楼，所以位于核心区域的中央商务区和东二环的几栋存量十分有限的乙级写字楼也颇受租户青睐。本季度这两个商圈乙级写字楼平均有效净租金小幅上涨至每月每平方米370.5元及360.7元，环比分别上升3.63% 及1.8%。其次，由于在写字楼边缘化趋势的引导下，望京乙级写字楼租金本季度升幅至1%，平均有效净租金为每月每平方米296.3元。

　　从商圈角度来看，中央商务区由于位置的优越性需求相对较为旺盛，其整体写字楼市场空置率从2013 年第四季度的7%下降至本季度的6%，降幅为1个百分点。望京由于相对较低的租金水平持续受到租户的欢迎，其空置率从上季度的2.9%下降0.7 个百分点至2.2%。

　　目前，位于中央商务区的远洋国际中心已开始预租并预计于今年第二季度投放市场，该项目紧邻华贸中心及地铁一号线。位于中关村的融科资讯中心B座也已经开始预租，预计今年年底投放市场。良好的品质将为写字楼市场注入新活力，同时也预示着租赁市场的竞争将会更加激烈。

　　高纬环球中国区董事总经理戴瑞德则认为，随着2014年的新增供应高峰拉开帷幕，预计未来两年还将有约144万平方米的甲级写字楼陆续入市，租赁市场将面临较大的消化压力。随着未来这些项目的集中入市，预计整体写字楼市场平均租金将有可能继续表现出向下调整的态势。　　

　　而就写字楼投资市场而言， 2014年第一季度北京整售投资市场总投资额约为9.34亿美元，其中资金占比最大的是盈大地产出售盈科中心的交易。对此，高纬环球资本市场部中国区董事李健告诉中国商报记者，对于此类综合体项目，原发展商或业主由于各种原因无力或无心对项目再做改造，但由于项目本身具有一些特质被大型基金看中，后者可通过专业化操作对项目进行改造升级，以促成项目整体收益的大幅提升。　

　　在李健看来，此类投资再次证明北京、上海仍是大型投资机构的重仓所在地。区域市场投资产品的流动性、市场容量及成长性是基金的重点考虑因素。本报首席记者 颜菊阳