南京斥巨资建科创园空置率高 配套住宅区盖别墅

从去年年初开始，江苏南京一家IT公司的老总刘涵（化名）一直希望在南京江宁区的科创园区租场地办公。他考察了江宁区大大小小近10个园区，可从年头忙到年尾也没租到房子。

在刘涵眼里，这些园区看起来很“高大上”—豪华大气的楼房，大张旗鼓的宣传以及气势恢宏的园区招商计划，但远的园区不方便，近的园区又租不到。在很多园区，企业入驻率并不高，大批房子闲置。

日前，中国青年报记者接到举报称，江宁区斥巨资建设的科创园空置率很高，有的科创园甚至空无一人。

江宁一家园区负责招商的人士苦不堪言，他认为，园区规划布局不够科学，导致政府背负很大的债务压力。

紫金（吉山）园区配套住宅区盖别墅

1月8日，记者驱车来到紫金（吉山）科技创业特别社区[以下简称“紫金（吉山）”]。这是江宁区重点打造的一家科创园区，距南京市区25分钟车程。该园区于2011年8月开工，2012年7月开始有企业入驻。

该园区共有14栋楼，建筑面积为20万平方米。在园区沙盘前，园区工作人员介绍，新建的四栋楼是1、2、3、4号楼，这四栋楼已经全部出租，7、8、9号楼整体出租给了甲骨文、IBM等3家大企业，已经有137家企业签署入驻协议，目前正在装修、搬迁。

中午12点就餐高峰时，记者发现，在该园区餐厅就餐的不到100人，园区附近并没有餐馆。园区人才公寓的管理员表示，目前公寓内只有几十人入驻。

记者在1、2、3、4号楼上走访发现，大量办公室是空的，入驻率不到一半。部分办公室门前虽然挂着企业牌子，却无人办公。

8号楼外墙挂着“甲骨文”3个字，记者上楼后发现，有工人在铺地砖，三楼以上基本都是水泥地、水泥墙，9号楼都是水泥地。13、14号楼电梯被锁住，还没有投入使用。

公开资料显示，甲骨文南京研发中心目前的地址是江宁区将军大道55号世界之窗创新园D栋104室，这里是江宁区的另一家科创园。

一家软件公司的负责人介绍，甲骨文2013年9月就已经签订协议，但至今未能入驻，连楼房装修都进展缓慢。像甲骨文这样的大公司，各园区都愿意吸引其入驻办公，但甲骨文并不会在每个地方都设有总部基地。紫金（吉山）交通并不方便，很多企业来不久就搬走了。

园区工作人员介绍，紫金（吉山）规划面积16.8平方公里，园区正在配套开发商业和住宅区。在距离园区约1公里的地方，就有一处名为“叶泊蓝山”的别墅项目，而此处正是沙盘显示的住宅区。

自2003年起，国土部就多次下文，停止别墅类用地的土地供应，这里却以园区配套的名义盖起了别墅。

记者走访现场曾巧遇南京市某部门来此核准园区建筑扩容。2014年，紫金（吉山）向该部门申报的材料显示，园区有24家企业，322名员工。面对企业数为何这么少的疑问，园区工作人员解释说，2012年就有企业入驻了，前几年入驻的都没报，“以为只要报新增的招商企业数量”。

紫金（方山）北区空无一人

因为看到“清华大学”的字样，刘涵曾想在紫金（方山）科技创业特别社区[以下简称“紫金（方山）”]南区租办公室，“我们做企业的，希望选择有名校参与的园区，这样能让前来拜访的客户增加一些印象分”。

过了几个月，刘涵再次来到南区时，一直没找到清华大学的科研项目。

紫金（方山）是江宁区重点打造的有一个科创园区，分为南区和北区两部分，于2011年挂牌运营。

园区导引牌显示，1号楼是清华大学生命科学院科技成果转化基地，2号楼是中国药科大学科技成果转化基地，3号楼是美国Stepan公司总部、研发中心，4号楼是学术交流中心，5号楼是泰融生命科学产业专业孵化器，6号楼是公共技术平台。

园区运营方提供的资料称，紫金（方山）南区一期已经使用孵化器面积及总体载体建筑面积已达7万平方米左右，企业入驻率达98%。

记者探访发现，1号楼并不是清华大学的基地，2号楼也不属于中国药科大学。这两栋目前都被称为“软通楼”，在此办公的是一家名为“软通动力”的软件公司。该公司的前台客服介绍说，公司搬进来不到半年。

3号楼只有两层楼有人办公，部分楼层还是毛坯。建筑面积3.7万平方米的4号楼是一栋24层的大楼，现在大门紧锁，无人办公。据南区招商的工作人员介绍，5号楼和6号楼可以对外出租，目前也有一些企业入驻。记者在现场看到，5号楼门口虽然挂满了企业牌子，但一名员工称，好多企业都搬走了。6号楼一些实验室门口挂着公司名字，里面却没有任何设备。

与南区相比，北区更加“荒凉”。目前，北区已建成6栋连体楼房，建筑面积约为6万平方米。楼门紧锁，没有任何企业入驻的迹象。

紫金（方山）有关负责人向记者回应，北区已与11家企业签订入驻协议，但楼房于2014年11月底才完成竣工验收工作，目前正抓紧与拟入驻企业办理交接手续。南区目前空闲的24层高楼也是2014年11月才通过竣工验收，目前正推进室内装修事宜，计划于2015年12月投入使用。

据南区一名保安介绍，这栋24层大楼已建成1年多，一直没人入驻。

紫金（江宁）靠免租金聚人气

与紫金（方山）北区一人皆无的局面相比，紫金（江宁）科技创业特别社区[以下简称“紫金（江宁）”]则要热闹许多。洲际假日酒店正在修建中，紧挨着园区，一家房产企业已经建好许多别墅。

在紫金（江宁）园区，记者看到，裙楼1到5层集中的企业比较多，除了2号楼7楼有企业办公外，其他3个主楼基本没有企业入驻。

江宁区科技局一名工作人员黄河（化名）介绍，紫金（江宁）主要靠免租金来吸引人气。该园区几家企业员工均向记者表示，他们享受政策优惠，没有付租金。

园区招商人员介绍说，如果企业符合市里的优惠政策，入驻园区后，园区会积极帮助企业申报科技项目，并将项目奖励返还给企业，以这种方式实现免租金，“直接免租是不符合政策的”。

在江宁区重点打造的“三区一园”科创体系中，除上述三区外，东山国际企业研发园也备受当地重视。

记者调查发现，东山国际企业研发园于2012年建设，2013年对外出租。目前，真正进行企业孵化的只有一栋楼，另外有4栋楼闲置，内部尚未装修。建筑面积30万平方米的九龙湖国际企业总部园目前仅有十几家企业入驻，有一两百人上班，大部分楼房空置。

据不完全统计，江宁区目前约有10家科创园，其下辖10个街道也各有科创园。根据江宁区科技局2011年3月发布的 “三创”载体建设工作简报，“十二五”期间，江宁区将建成“三创”载体1000万平方米。

黄河表示，他曾经做过测算，江宁区的科创园如果要招满，大约需要1.5万家孵化企业。仅有130万人口的江宁区，完成招商难度很大。

针对辖区内园区空置率高的质疑，江宁区委宣传部表示，将汇总情况后统一回应，但截至发稿时，记者并未收到任何回应。

杨卫泽的“遗产”

2011年7月，南京市委原书记杨卫泽从无锡调任南京不到4个月，就提出要在全市建设20个紫金科技创业特别社区。

他对科技创业特别社区极为重视。2012年11月，南京市出台科技创业特别社区（紫金人才特区）建设3年行动计划（2013～2015年）。按照该计划，到2015年，特别社区内建成孵化面积累计将达600万平方米，在孵企业超过1万家，毕业企业3000家。

杨卫泽曾多次到上述文中提到的多个创业园，表扬江宁区成效显著，走在南京的前列。

黄河告诉记者，南京市目前有20个紫金创业特区，每个园区都要招很多企业，后来就是“你挖我的、我挖你的”，竞争激烈。有的园区开始造假应付领导，把原来的企业合并到新的园区里。

公开报道显示，2014年9月，杨卫泽曾就此在南京市科技与人才工作会议上公开批评说，“有些区、园区在特别社区建设运营中，将其等同于传统开发区和工业楼宇，过分强调招商引资、增加税源。”他还说，“南京号称‘科技园’的载体很多，但真正具备科技孵化功能的载体太少。”

让创业者刘涵苦闷的是，他想在江宁区的众多园区寻找一个适合办公的地方，但他看了数家园区发现，很多地方大楼空着，但招商的人要不说已经招满了，要不说不愿意租给他。目前，他依然没找到合适的办公场所。

“坊间早有传闻，说他们是准备卖房子。”黄河说，一些园区负责人曾私下讨论，“大家都等着杨卫泽赶快调整，好把房子出售。5000元一平方米的成本能卖到八九千元，肯定能赚回成本，不会有太大损失”。