南昌楼市：亮眼的成绩单难掩隐忧

　　南昌楼市缘何“逆势而行”

　　毫无疑问，大部分房地产开发商在2014年的日子都不好过。楼市一改往日高歌猛进的姿态，成交量下滑、库存高居不下、房价松动……这些关键词勾勒出了过去一年全国楼市的基本面，南昌市场也不例外。

　　如果仅从统计数据看，丝毫看不出南昌楼市的下行态势。根据南昌市房管部门的统计，去年南昌市区新建商品住宅的成交量约4.9万套，成交面积约为560万平方米。这份成绩单足以让许多人“亮瞎眼”，即使是在行情火爆到需要抑制高价房备案的2013年，南昌市新建商品住宅的成交量也仅约4万套。

　　南昌楼市缘何“逆势而行”？业内人士给出的分析是：“虚火”上升所致，南昌楼市远没有数据所表现得那么乐观，也不可能背离市场大趋势“一枝独秀”。剔除诸多“非市场”因素，2014年南昌楼市整体成交量肯定低于2013年。

　　2014年1月，南昌楼市成交量出现“电梯式”上涨，市区新建商品住宅成交10467套、136.4万平方米，环比分别上涨565%和771%，显然，其中存在“非市场”因素刺激。受2013年11月出台的“昌六条”政策影响，一些高单价房源被限制网签备案，因此，大量已售房源都集中到2014年1月份签约，这相当于把2013年的成交量算到2014年。此外，大量团购房源上市也推高了去年的成交量。

　　救市组合拳，救量不救价

　　清盘、特价、团购……在各种优惠广告背后，开发商焦虑的情绪昭然若揭，而购房者则显得愈发淡定。观望，成了南昌楼市2014年度的主旋律。

　　“除了几大巨头外，大部分开发商去年都没有完成既定的销售目标。”一业内人士分析，成交量上不去，开发商自然只能“以价换量”刺激销售，这也是许多楼盘不断加大促销力度的原因。尽管去年出台了一系列“救市”政策，但只对刺激成交有一定作用，没有开发商敢贸然提价，去年南昌房价总体保持稳定。

　　研究机构的统计数据显示，2014年11月，南昌市新建商品住宅均价为每平方米8878元，较10月份上涨每平方米5元，这也结束了南昌房价连续9个月下跌的颓势。2014年1月，南昌市新房住宅均价为9645元。对比年初与年尾的价格，市中心、红谷滩、朝阳新城等房地产板块的价格均有一定幅度的下跌。

　　同致地产顾问公司分析师认为，上月南昌楼市推盘板块和推盘数量均大幅萎缩，尽管政策利好、返乡置业等因素促进了一部分购房者入市，但目前多数楼盘面临访客户不足、蓄客量偏低的情况，不少项目只能推后开盘时间。尽管部分开发商也确实非常“有诚意”地让利，平均折扣比达到91折，但大量资金离开了楼市，房价失去了上涨动力。

　　棚户区改造将对楼市形成支撑

　　每年辞旧迎新之际，楼市多空之争的“口水仗”都会上演，今年也不例外。只是在楼市整体萎靡的境况下，地产大佬们的豪言壮语少了，甚至连一贯唱多的华远集团原董事长任志强都表示：没有看到任何理由能阻止楼市下滑。

　　中国社科院日前发布的《中国住房发展报告》预测：限购政策有望全面退出，一二线城市房价今年继续下滑将是大概率事件。那么，今年的南昌楼市往何处去？其实，本土开发商也显信心不足。“地产大佬们看空楼市是正常的，南昌楼市今年成交量、价格双双下滑也是趋势。”丰源集团营销总监李念说，除了楼市大环境不佳之外，说一千道一万，都绕不过“库存”这个敏感的话题，毕竟供求关系决定房价和楼市走向。尽管和其他城市相比，南昌楼市库存量并不算大，但也足以压得许多开发商“喘不过气”。

　　有数据为证：截至2015年1月6日，南昌市区新建商品住宅可售套数为27773套，可售面积332万平方米。与去年初相比，可售套数增加了约1万套。今年上市量增长较快，成交量没有赶上上市量的增长速度，库存量随之水涨船高，去库存成为全年的主旋律，甚至从9月份起，库存量持续保持3万套以上。

　　“现在入市买房的，都是有实实在在需求的群体。”李念说，去年南昌楼市的投资、投机性购房已基本消失，单靠刚性需求或改善性需求难以消化已有商品房库存和支持房价上涨。不过，对于今年的南昌楼市而言，有一个重大利好，就是南昌仍将继续推动大规模的旧城改造，涉及棚户区改造户数约2.5万户，这部分购房需求将对楼市形成支撑。

　　江西日报记者 郑荣林 实 习 生 何 威