南昌楼市量跌价涨 购房需求尚未释放

  前不久，杭州某楼盘一夜之间直降50万，瞬间有关“楼市崩盘论”的说法铺天盖地。而近日，有关南昌万科将降价销售的消息也在业内传开，加上近期银行房贷收紧，成交数据下滑，不少市民猜测南昌楼市也将迎来拐点。

　　然而近日走访多个项目了解到，虽然成交有所下滑，但房价没有出现明显的下滑。业内人士接受采访时也纷纷表示，近期楼市成交放缓主要原因是1月楼市井喷，以及近期置业者观望情绪加重。而就近期土地市场的表现，业内人士对2014年市场仍然持乐观态度。相比较去年的开春热销的春俏而言，今年楼市犹如这悄悄走来的春天一般润物细无声。

　　市场

　　预热“金三”供应陆续回归

　　成交下降营销大厅冷清

　　从新房成交和供应的统计数据上来看，南昌楼市在年后至今的表现比较低迷。

　　根据房地产信息网统计数据显示，2014年2月份，南昌市新建商品房成交3023套，成交面积348509.85平方米。成交套数与2014年1月的11440套相比，环比减少8417套，降幅达73.58%；成交面积与1月的152.59万平方米相比，环比减少117.74万平方米，降幅达77.16%。而与去年2月份同期相比，新建商品房成交套数下降了29.56%，成交面积下降23.06%。

　　通过随机走访红谷滩一些楼盘的营销中心，发现本该是接待高峰时段的周末，却普遍比较冷清，诺大的营销大厅里只有几位购房者，热闹一点的也不过十几位。一些售楼小姐还在闲聊之余告诉，过完年后到现在的这一个月里的工作都比较清闲。

　　量跌价涨 需求尚未释放

　　本该在年后释放的购房需求为何没有体现，专家认为主要原因还是开发商自身的营销计划使然。“一月份暴涨的成交数据是含有一部分水分的，而年后的冷淡也在意料之中，”九颂山河策划经理钟丽表示“根据我的接触了解，银行收紧房贷是一个重要的限制因素，再加2月本身就是一个过渡期，才会有这样的结果”。

　　中原地产南昌公司总经理孔冬则认为：“南昌的刚性需求还是非常旺盛，大家对于将来南昌楼市的前景还是比较看好的，这从土地市场的火热也可以反映出”。

　　不可否认南昌楼市在2月的表现的确低迷，与1月更是不可同日而语，但是通过观察可以发现，虽然成交量急剧下降，但房价却有小幅上涨：南昌市在2月末周的新建商品住宅成交均价为9346元/㎡，环比上期上涨63元/㎡，涨幅为0.68%。

　　库存充足 楼市前景可期

　　观察年后的开盘情况可以得知，近期入市房源并不活跃，加推和开盘数目寥寥，结合价格上涨的现象，可谓是有价无市。

　　据业内人士称，目前的南昌楼市正处于谨慎乐观的状态，虽然受到了银行收紧房贷的抑制，但南昌作为三线城市发展潜力巨大，刚性需求被积压迟早需要释放，所以前景并不堪忧。

　　近期，国家统计局公示了全国20城市的库存量数据，南昌的房源库存量排名第13，共240万平方米，同比增加37.4%，涨幅居全国第5。而楼市存销比则排名垫底，说明去化周期较短，销售节奏相对合理，房价下行风险较小。

　　南昌在售楼盘中，除了全额/按揭付款的常规折扣外，其他额外购房优惠已不多见。在售楼大厅咨询，置业顾问仅表示会有预约认筹的优惠，具体到价格方面则表现得很含蓄，在表示“略有涨幅”的同时又留有余地：“具体价格会根据市场表现而定，部分房源会便宜一些”。

　　土地

　　2月南昌成交43宗地块 九龙湖成最大供应板块

　　据南昌国土资源局网站数据显示，2月份南昌市及县区共成交地块43宗，其中经营性土地33宗。而南昌市共有13宗经营性地块成交，其中10宗来自九龙湖，绿地和万达分别囊括5宗地块。

　　除了大量供应地块的九龙湖区域，2月份，高新区域土地市场的表现也引起了市场不小的波动。高新2月共推出2宗商住用地，其中一块被恒大集团囊入旗下，而另外一块则流拍。恒大集团以10.3亿元总价竞得，溢价率达29.33%，创下该片区出让总金额的最高价,折合楼面地价亦达到了5820元/㎡。

　　江西中原地产研究经理刘秋良接受采访时表示，“以往一季度的土地供应一般以工业用地为主，而今年刚进入一月份就开始推出经营性土地，这正是受到昌六条的影响，增加了住宅用地供应量。”

热销反推市场 土地供应将稳中有升

　　昌六条指出，2014年南昌市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％。据了解，2013年南昌市区住宅用地供应突破6800亩，若要达到昌六条中“保二增三”的目标，今年土地供应预计可能达到7000亩—8000亩，这无疑给没有土地储备的开发商来带来的好消息。

　　纵观2013年南昌楼市，可谓“稳”字当头，南昌整体房价平稳向前，很多开发商赚的钵满盆满。洪客隆·英伦联邦营销经理徐凯表示：“2013年整体销售情况较好，开发商手上地少钱多，对于土地的需求比较迫切。”

　　“从2月份土地市场来看，真正面向市场的土地并不多，这也是开发商不惜高价购地的原因。”江西中节能营销总监徐宁表示。而在谈及2014年整体土地走势时，徐宁则表示：“目前，整体的土地供应没有公布，但从整个市场需求来看，供应稳中有升，而且个人认为今年九龙湖、高新和经开区将是土地集中供应的区域。”

　　银行

　　房贷吃紧银行玩“低调”

　　利率上调 审批要等4-5个月

　　“对不起，最近银行房贷业务比较难办，可能要等一段时间。”“不好意思，我们银行现在个人房贷没有额度。”近日，记者以购房者的身份走访了南昌多家银行咨询房贷业务，得到的答案大多都是银行个人房贷额度吃紧，这与往年同期银行房贷额度宽裕的现象截然相反。

　　在红谷滩某支行工作人员告诉记者，虽然没有暂停办理房贷业务，但申请的周期可能长达4-5个月甚至半年，这还得看到时候的具体情况。

　　不仅贷款额度低，贷款利率也是上浮了不少，记者了解到，目前首套房贷利率在基准利率上上浮了10%-15%，二套房则上浮了15-20%。某银行阳明路支行工作人员告诉记者，从去年年末开始首套房和二套房的利率都上浮了不少，但近期涨幅比较明显。

　　尽管银行放款紧缩，但记者从多个项目现场了解到，并未对成交带来特别大的影响。只是开发商回款周期变长，后期发展压力大。新宸中心营销总监蔡淑琴在接受记者采访时表示：“暂时对成交的影响比较小，但如果长时间放款紧缩的话，对于开发商的回款就会形成压力，后期的发展就会受到影响。特别是一些小公司，资金链恐怕会出现问题。

　　银根缩紧成主因 未来有望缓和

　　记者走访中了解到，目前大部分楼盘均有固定合作银行，还是能够正常办理房贷业务，但周期会较之前拉长。

　　为何放款密集期变得如此一毛不拔？不少银行相关工人人员表示，银行贷款缩紧主要原因则是整个银行银根缩紧。南昌某银行相关工作人员告诉记者：“今年来，各个银行在存贷比上卡的非常严，这也就导致了银行可用贷款资金不足，直接影响到了房贷业务办理的周期。后期是否会放宽贷款额度还得看银行的存贷比例。”

　　徐宁接受记者采访时分析表示：“现阶段银行贷款紧缩也是受经济大环境的影响，尽管产生了一定的影响，但个人认为这样的现象不会长时间维持，在整体经济环境稳定后，银行贷款会回到一个比较稳定的水平。”