高房价受限商住盘救场 靠“送”精装修打擦边球保企业运营

“预售证批不下来，我们只好先把那些商住楼拿出来顶着，好歹能使公司正常运营……”通州某大盘销售负责人对记者如是说。

继北京最先祭出“七条”楼市新规后，在年前停批4万元/平方米以上的高价房预售许可的“限高令”相继到来。一些原本期望在年底以“高价盘”收官的项目被打了个措手不及。几个报价近10万元的高端盘项目在做足了蓄客和造势等一切前期工作后，却屡屡被卡在了取证的当口。而报价刚刚超过4万元/平方米的则主动下调均价，纷纷以低于4万元标准线一两千元的价格入市。

不难看出，北京的监管政策愈加严厉，但久经调控考验的开发商们，也都各有应对之策，面对高价项目难以获批入市的现实，开发商们开始曲线救盘，纷纷推出商住楼产品应急。但事实上，商改住产品早在2011年6月就被明确叫停，但在如今的北京市场上，这些曾被预言将消失的商住楼们不但没有退出的迹象，反而依旧凭借低首付、不限购等因素受到自住和投资客的双重追捧，新盘项目也是层出不穷。

高价盘受限开不了

商住楼再当“救市主”

每次开车经过北五环都能看到泰禾·北京院子的巨幅广告牌。这个从诞生之日起就颇受瞩目的高端盘，早在今年9月就传出过即将开盘的消息，但直到如今仍深陷难以入市的尴尬。

由于今年年初拿地时就高达2.8万元/平方米的土地价格，引爆了整个孙河板块，再加上周边竞争项目的最高售价已达10万元/平方米，都注定让北京院子成为售价“难以想象”的高端盘。不仅如此，为了给开盘造势，开发商早在8月初就在太庙举行了全球首发仪式，继而还邀请冯小刚为项目拍摄宣传片，做足了表面功夫，市场上也不断传出项目将要入市的消息。但年底对高价盘取证的再次收紧让北京院子年内入市的希望渺茫，甚至已经有网站将项目的入市预告改为了2014年。泰禾集团品牌总监沈力男也证实，目前公司在京的重点项目——北京院子预售证仍没有获批，项目开盘时间以及单价还要看地方政府的安排，但其依然强调，对于项目未来销售较有信心。

与高价住宅项目难获批准入市形成鲜明对比的是，泰禾在通州的地王项目，则并未先推出住宅部分，而是将不受调控影响的商住产品优先入市。据北青报记者了解，该项目首期房源为40-80平方米的小户型。层高约4.5米，可轻松变成两层的LOFT产品，售价约在3万元/平方米左右，排号人数已超过两千组。

虽然商改住项目早在2011年6月就被明确叫停，但新的商住楼产品依旧层出不穷，像房山区的中粮万科FUNMIX半岛广场同样是纯新盘，也预计于11月入市。

有业内人士表示，由于北京土地价格在今年不断攀升，许多像泰禾这样高价拿地的企业，迫切需要快速开盘回款，缓解资金压力，但迫于政策上对高价住宅项目的限制，让商住楼这类不受限购影响、不受调控管制的产品再次成为“救市主”。

商住楼受自住、投资双重追捧

虽然从政策上看，2011年就开始叫停商改住，并且在一段时间里也出现了商改住项目调低价格密集成交的现象。但随着2012年后房价涨势再次脱缰，商住楼就因为“不限购”、“低首付”、“总价低”等因素，充斥了楼市中大量的自住和投资需求。

上个月开盘的马驹桥某商住项目，因为排号购房人太多，甚至租用了大学体育馆来选房，当天就销售了23个亿。

不仅如此，同样位于马驹桥的商住项目合生·世界村新推出7号楼，主打55-68平方米，4.2米层高的LOFT。均价140万元/套，也引发诸多购房者抢购，而其21000元/平方米的均价，也比其在年初时的15000元/平方米上涨了许多。销售人员表示，商住产品卖得非常好，不得不在价格上进行一些调整。“虽然价格上去了，买的人还是不见少，太火了。”

由于目前北京对于二套房的首付比例已经提高到了七成，这就让首付最低五成的商住楼反而更加凸显优势。不但吸引了自住买房人，投资客身影也屡见不鲜。“政府的限购政策使得住宅的置业人群外溢，商住楼作为替代品成为楼市刚需以及投资需求的首选，此外住宅的贷款政策趋紧，而商住楼的贷款政策不变也使其更受青睐。”

“送”精装修让私改规划屡禁不止

通常来讲，土地用途为商业、办公、综合，土地使用年限为40年、50年的商住产品都属于商改住范畴。虽然在2011年就被叫停，并出台了禁止LOFT，不能每户单独设卫生间等限制政策，但市场上的商改住产品依然层出不穷，并且各种限制也早已被市场破解。

据大兴某项目负责人透露，商住项目为了绕开限制，运用最多的办法就是“送”精装修，比如在卖房时就明确表示送3500元/平方米的精装修，但要求购房者要与开发商指定的装修公司签装修合同，并且要进行两次验房。首次按毛坯房收房，不设立厨房、卫生间，但预留了上下水，以便通过审核。然后再由开发商指定的装修公司把厨房和卫生间做出来，有的层高在4米以上的商住楼，还会由装修公司将中间的隔层做出来，摇身一变就成为了颇受欢迎的LOFT产品。这样就相当于业主自发地更改了房屋规划，而与开发商无关。

事实上，随着近年来的发展，商住类产品也逐渐在克服自身的一些缺点，一些项目将水电改成民用，甚至接通天然气，部分项目甚至除了使用年限之外，其他均与普宅项目无异。

此外，也有业内人士透露，由于调控都在盯着住宅，所以商住项目只要有了前期的规划许可证，住建委在预售时不会刻意设卡，因此市场上高端项目频频受限的时候，商住项目就成了帮助开发商周转回款的最好工具。

商办项目再交易税费并无额外优惠

由于商住产品多年来一直持续走俏，投资客也在不断进入，因此北京首都经济贸易大学赵秀池教授提醒投资人，要注意未来再交易的税费。与普通住宅相比，商住楼在印花税、交易费等税种方面基本相同，最大的不同是在契税方面。商住项目是按照商业办公类来进行缴纳的，契税缴纳是按照总房款的3%，而面积在144平方米以下的住宅所缴纳的契税比例则是总房款的1.5%，相当于普通住宅的2倍。

对于投资客来说，虽然商住项目有很大的优势，但再交易的成本并无额外优惠，因此置业时仍需谨慎以免产生不必要的麻烦。（记者 李桁）