商品房变身需要依法操作 与保障性住房有本质区别

记者获悉，住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，在此基础上，住建部将督促存量库存较高的城市，出台将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的支持措施。住建部负责人最近表示，“房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要”(1月22日《经济参考报》)。

针对房地产库存高企现象，住建部不久前开了一个药方，即发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，允许各地政府回购商品房作为公租房，开发商也可以自行经营租赁，且可以将租赁房打包为REITs(房地产信托投资基金)进行融资。接下来还将开出另一个药方，即拟出台收购商品房用于安置房的意见。

显然，这两个药方都有利于消化楼市库存。有数据显示，房地产行业现阶段已面临产能过剩，而住建部通过把商品房转化为公租房、安置房等，显然是多赢之举。

首先有利于住房保障对象早日得到保障。如果是重新建楼安置保障对象，等待时间会比较漫长，而将现成的商品房转化为保障房，提高了保障效率。其次，能帮助相关企业渡过难关，稳定市场秩序。其三，有利于各地政府完成住房保障任务。不过，把商品房变安置房不是简单魔术，而是要通过质量、选址、配套等关口。

必须把好属性关。毫无疑问，商品房与廉租房、经济适用房、公租房、安置房等保障性住房相比有本质的区别，不仅拿地方式、收费、售价不一样，而且在房屋产权等方面也不相同。要想把商品房变保障房，必须通过合理的制度进行转化，否则，就容易乱成一团麻，会陷入混乱，让楼市更复杂。

必须把好分配关。2008年一些地方政府就团购过商品房用于保障房，但主要分配给某些人才。而且，多年来，很多保障房小区最后变成了“公务员小区”。一般来说，商品房小区的品质与环境要好于保障房小区，当商品房可以变保障房时，不排除会被一些特权人群盯上，然后瓜分。

必须把好物业关。保障房物业费一般是政府指导定价，一些地方政府还会补贴物业费，但商品房物业费实际上早已是市场定价。那么，商品房变保障房之后如何确定物业费也是一个问题，因为商品房小区物业服务成本一般较高，而保障房小区物业服务成本一般较低。

必须把好购买关。在房地产库存高企的三四线城市，显然，很多开发商都面临着生存压力，都希望政府购买自己的项目，但地方政府由于财力有限，购买力也有限。如此一来，在商品房变安置房过程中，不排除会存在权钱交易，某些官员和开发商获得好处，而损失的是财政资金。

所以，各地政府在购买公共服务(即保障房)时，必须要公开透明、公平公正。购买商品房的过程必须按照招投标法、政府采购法以及相关房地产法律法规操作，并进行有效监督，防止权力寻租，因为招投标、政府采购、房地产都容易滋生腐败。即使政府通过资金补贴实现保障，也要把好一道道关口。