京自住型商品房用地大量入市 倒逼商品房高端化

根据北京市土地整理储备中心的数据显示，截至12月27日，北京市成交住宅用地中，可建设自住型商品住房建筑规模已达212万平方米。今年10月下旬，才出台的自住型商品房政策可谓发展迅猛。业内认为，这得益于今年火爆的土地市场。

据链家地产市场研究部统计，2013年，北京市共出让土地210宗，土地出让金合计1797.6亿元，为2012年的2.77倍，也超过2010年1642.4亿元的历史记录。其中，住宅类土地成交活跃。今年住宅类地块成交74宗，规划建面为1326.4万平米，较2012年同期增长117.9%。

亚豪机构副总经理高姗认为，“11月份，在自住商品房提速的土地供应格局下，房企为了在僧多粥少的竞争中拿地成功，纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积，这令纯商品住宅的地价成本越来越高。这种土地竞争格局下，未来商品住房市场的高端化走向已成定局。”

此外，据链家地产市场研究部统计，2013年，在成交住宅类地块中，需要配建565万平米的保障性质住房(含自住型商品房，限价商品房，公租房等其他保障性住房)，占整个住宅类地块建面的42.6%。其中，自住型商品房地块面积约为240万平米。

链家地产市场研究部张旭认为，增加住宅类土地配建面积，是政府在保障性资金有限的情况下，借助市场力量，增加保障覆盖面的被迫之举。但是应该看到的是，配建政策也将普通商品住房供应推向“高端化”，未来难以被保障性住房所覆盖的购房群体，购房难度或会加大。

“2014年整体的住宅类土地供应还将增长，而其中自住型住房土地的供应规模将会达到5万套。”张旭认为，明年，自住型商品房将会进入批量上市阶段，将会成为区域房价的稳定锚，对稳定市场预期，重定区域价值有着重要的作用。但是与目前的需求规模相比，供应量依然处在较低水平，对房价的影响可能只限于区域层面。

同时，高珊也指出，“高端客群的基数虽然在不断扩大，但是其在整体购房群体的占比仍然是稳定的。而地价倒逼下未来豪宅项目数量将不断增加，高端市场竞争形势将更加严峻。对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓。因此在保证合理利润率的基础上加速出货，以最大限度盘活企业资金流量，增大周转率，仍是调控时代的稳妥之道。”