地产行业“奇点”降临 看空地产并非明智选择

　　当今的地产界，深层次的改革不仅改变了约束行业的规则，也在改变行业运行的基本规律。政策既不是放松也不是收紧，基本面既不是萧条也不是繁荣。或者可以这样认为地产行业，“奇点”降临。当前地产行业的状态，十分类似于物理学里的“奇点”。奇点之上，不能拿旧经验来分析行业，甚至不能拿旧语言来形容行业。奇点之后，行业的运行规律是新的，投资逻辑也是新的。

　　看空地产市场并非明智选择

　　我们研究具备投资属性的行业时，一个最核心的问题就是区分该行业是否处于泡沫状态。这是因为研究泡沫的理论框架与非泡沫行业有着本质区别。与互联网等技术泡沫不同的是：地产泡沫一旦产生就会具备绑架经济的能力。即在扩张期不停地吸取经济养分，挤压其他行业的生存空间，迫使经济空心化。在收缩期拖垮整个经济，制造出任何政府都难以承受的经济危机。

　　华泰证券从海量数据中挖掘出一个非常稳定的现象，全部地产泡沫无一例外地破裂于加息通道。从这个维度看，中国地产的泡沫化进程似乎还没有完结。中国的债券市场正在发生国债收益率曲线平坦化的现象，这意味着中国地产有可能在三年之内走完全部的生命旅程。但同时令人困惑的是，海外市场债券市场的收益率曲线异动皆发生于加息通道，而中国债券市场的乱象则源于央行的窗口指导。所以说，中国地产泡沫未来如何演化，央行未来的动向与政策目标将变得极端重要。从目前的政治、经济环境看，央行在危机关头，修复债券市场防止危机出现的概率要大于主动制造危机的概率。所以，现在开始看空中国房地产市场，无论对买方、卖方而言都不是一种明智的选择。

　　奇点之前市场等待政策宽松姿态 奇点之后行业走向平稳增长

　　随着政策周期性单边波动的结束，地产股伴大起大落的时代将基本结束。奇点之前，市场等待政策宽松姿态，行业价格自由弹性恢复而始终不得，行业估值于是降低到了历史性的低点。奇点之后，行业走向长期平稳增长，需求健康释放。行业虽然告别大起大落，但确实存在真实价值重现的机会。任何融通土地市场和证券市场的制度性改革，都可能是促成地产股表现的催化剂。

　　决策层将会坚持市场化方向，着力深层次改革，致力于扩大土地供给，平衡市场结构，致力于将保障房建设扩展为综合住房保障，致力于通过预期管理和资金成本管理的抓手确保房价运行平稳。2014年住宅开发业务还有广阔发展空间。通过对人均使用面积、城市化率、人口增长和旧房拆迁等因素分析，判断中国城镇住宅距离达到绝对饱和还有200亿平方米的发展空间，真实需求足以支持行业销售规模在2019 年之前稳定持续增长。

　　中信证券判断，2014年全国商品房销售面积、销售额和房地产开发投资规模将分别同比增长2.7%、11.5%和15.3%。行业的报表盈利水平将会趋势性上升，而实际销售产品潜在盈利水平则将保持平稳。政策是维持行业动态平衡的关键，政策通过预期管理等方式来促成有效需求持续释放。

　　市场归市场 保障归保障

　　年末信贷额度紧张、一二线重点城市调控加码、供应放缓将继续制约成交，预计重点城市12月成交环比难以大幅改善，同比在2012年高基数下会负增长，但2014年年初信贷额度的重置将带来阶段性的改善。略有加码的调控政策使得基本面略有降温，但基本面并不会明显恶化，并不会对开发商的销量、盈利产生过于负面的影响，相反，短期政策调控的风险释放，板块估值预计会逐步修复。

　　中央经济工作会议首次明确将“防控债务风险”列为全年工作的一项主要任务，地方对房地产调控动力将有所弱化，房地产行业作为一个增长明确、业绩锁定性强、且严重低估的板块，修复性行情值得期待。

　　专家表示本届政府对于房地产的核心发展思路依旧是市场化方向，但是中期市场化并不代表短期调控直接退出。未来中央政府更多将在宏观层面进行总量调控，而不是直接干预房地产市场。房价问题更多将由地方政府层面，根据自身发展来制定不同政策。中央层面通过问责形式督促地方政府做好房地产调控工作。整体上中央给予地方政府更大调控空间，既符合中国房地产市场差异化的发展现实，又符合政府逐步淡出调控，“市场归市场，保障归保障”的目标。

　　经济工作会议内容与习总书记前期“四大关系”相呼应。中央经济工作会议在房地产方面涉及住房模式、加大供给和合理、充分使用土地等问题。整体看，以上内容与总书记在此前要求发展多层次供应体系，解决“四大关系”提法相呼应。关于“调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”提法务实而合理。发展符合国情的住房模式在于建立多层次供应体系，把可能性和需要，福利陷阱和住房保障问题解决好。(记者 孙梦姝)