一个烂尾10年的楼盘何以“复活”？
▲烂尾楼重生，业主们纷纷携家人在售楼中心开心一聚。摄影丨江西日报全媒体记者 洪怀峰
“终于全面封顶了，我们为此等了10年！”8月1日，位于安远县城的“金橙花园”售楼中心，一名业主看到楼盘的整体规划布局、工程品质，以及户型设计都与预期相符，喜极而泣。
“金橙花园”楼盘因开发商资金链断裂，于2012年初停工，安远县通过探索“府院联动+预重整”方式，让“金橙花园”楼盘于去年9月复工续建。今年7月底，“金橙花园”全面封顶。根据当地政府发布的通告，明年年初楼盘可以交付。
记者从法院和住建部门获悉，这是我省首例通过“府院联动+预重整”方式，让一个停工10年的住宅项目“复活”，为我省烂尾楼的涅槃重生提供了一个借鉴模式。此举有效维护了债权人的合法权益，优化了当地营商环境，切实维护了社会大局稳定，实现了债权人、政府、购房业主等多方共赢。
“问题楼盘”从停工10年到起死回生，安远县的探索给破解烂尾楼复工难题带来怎样的启示？对此，记者进行了深入调查采访。
▲“金橙花园”楼盘外墙已焕然一新，明年年初可以集中交付。摄影丨江西日报全媒体记者 洪怀峰
闹心
半辈子积蓄买了烂尾楼
郭洪敏是安远县居民，2011年底，他得知县城新城区有个名为“金橙花园”的楼盘正在开建。
“当时我家正在考虑改善居住条件，所以在2012年初，我到‘金橙花园’售楼处一次性付了32万元，购买一套面积为98㎡的住宅。”郭洪敏告诉记者，按照合同约定，房子应于2014年底前交付，但是付清房款后不到一个月，“金橙花园”就停工了，而且一停就是10年。
市民刘斌则是以按揭贷款的方式，于2012年初在“金橙花园”购买一套面积为127.42㎡的住宅，刚办完按揭贷款手续，他就发现原本在建的楼盘无人施工了。
“总价45万元，首付13.6万元，贷款期限20年，每月还贷1900元，没想到半辈子积蓄买了烂尾楼。”刘斌告诉记者，楼盘停工了，房贷却不能停。
受此困扰的“金橙花园”购房业主共有330户，他们建了一个维权群，试图找开发商讨要说法，但等来的却是开发企业主要股东因非法融资被判刑，复工重建遥遥无期。
▲ 停工10年，“金橙花园”楼盘复工续建，今年7月封顶。摄影丨江西日报全媒体记者 洪怀峰
困局
资金链断裂无人接盘
公开资料显示，“金橙花园”由赣州红山房地产发展有限公司(以下简称红山公司)开发。2011年1月27日，红山公司竞得安远县欣山镇三百山大道与欣山大道交界处的国有土地使用权，土地面积为16922㎡，总建筑面积74540.41㎡，用于开发建设“金橙花园”项目。2012年年初，红山公司因拖欠债务导致财产被当地法院查封，资金链断裂，项目停工至去年9月21日。
“该项目周边配套设施比较齐全，计划建设住宅6栋543套商品房、商铺37套。”安远县住建局党组书记、局长曾美峰向记者介绍，停工时，6栋楼中最高的已建23层，最低的已建20层，项目主体总计完成70%，后续安装工程及其他配套设施工程仍有9000万元的资金缺口。巨大的复工续建资金体量，加上债权债务关系复杂，导致该项目处置风险高、难度大，10年来无人接盘。
据悉，“金橙花园”的维权业主从2013年开始，就不断到安远县住房和城乡建设局、安远县委信访局等部门反映问题，但此事一直没有得到解决。
进展
停工10年后续建封顶
“金橙花园”停工，成了安远县新城区的城市“疮疤”。破解“金橙花园”复工续建难题，事关稳民生、稳市场、恢复购房者信心。
那么，如何向这一复杂遗留问题“开刀”？安远县于2021年6月成立了由县委、县政府牵头，法院、住建等多个部门组成的工作专班，探索政府与法院联动，参照企业破产法的相关规定，最终形成了“共益债务”+“注资续建”的预重整方案。
安远县人民法院党组成员、审判委员会专职委员徐海峰向记者介绍，预重整是指法院在立案审查破产重整申请后、受理破产重整申请前，对具有重整原因且经初步判断具备重整价值和重整可能的债务人，做出预重整决定后，由临时管理人组织债务人及出资人、债权人、重整投资人通过协商形成预重整方案，并征集利害关系人意见，在重整受理后予以确认前期工作成果的程序。
“这种在政府受理和主导下，通过创新‘府院联动+预重整’处置烂尾楼的模式属全省首例。”徐海峰告诉记者，通过召开债权人和业主代表大会，遴选了江西理公律师事务所为管理人，对项目的负债、建设、权属等情况进行了全面调查，通过权益重整，引进了江西恒荣建设集团有限公司注资续建，并于去年9月进场复工续建。
对此，江西恒荣建设集团有限公司项目经理周飞科表示，带资承接“金橙花园”续建，既是对国家保交楼要求的响应，也是回馈社会的责任担当，同时，续建费用作为共益债权，楼盘完工后，在销售收入中优先偿还，公司的投入有了保障，达到了双赢。
曾美峰向记者介绍，目前，“金橙花园”已全面封顶，管理人正在对剩余房源进行销售，尽快回笼资金，预计在2024年初可以交房。
启示
大力推广“交房即交证”
虽然“金橙花园”通过“府院联动+预重整”方式得以复工续建，但记者发现，近年来在市场下行压力加大的情况下，类似红山公司这种长期依赖高负债、高杠杆、高周转发展模式，出现资金链断裂问题，导致楼盘烂尾的房地产企业不在少数。
纵观这些现象，不难发现，“先交钱，后交房”的房地产预售模式难辞其咎。其实，预售制度是我国房地产行业起步之初借鉴我国香港地区做法的一套机制。目前，许多国家和地区都已经优化改善，不再实行房产预售模式。
今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，有条件的地区可以进行“一手付钱一手交房”现房销售。会议结束后的近一个月内，山东、安徽、河南等省就提出了试点现房销售。我省也有部分县市推出现房现售，实现“交房即交证”，取得了良好的效果。
业内人士表示，买房对大多数人而言，需要贷款或者是用一辈子的积蓄。一旦百姓穷其所有买到烂尾楼，不仅会增加社会怨气，还会带来社会不稳定因素。因此，不论是从推动房地产长效机制建设，消除房地产领域可能存在的风险隐患，还是从维护购房者合法权益出发，“交房即交证”的试点探索，可以步子迈得再快一些、试点地区可以更多一些。(江西日报全媒体记者洪怀峰)