大楼“有病” “救命钱”却难拿
你用过专项维修资金吗？动用该笔资金需2/3以上业主同意 使用率极低
位于番禺的某楼盘业主最近发现，大楼内贴出了公示，称因设施老化，需对大楼内的墙面等设施进行维修，需动用小区专项维修资金，总额大概为1万多元。
“这么多年了，我们才第一次使用专项维修资金。”网名为“西北狼”的业主称，该楼盘楼龄最长的已达12年，每户大概交了5000多元的专项维修资金，但使用率不高。
记者从广州市国土房管局了解到，自从1998年10月广州建立专项维修资金制度后，专项维修资金总额在去年已突破100亿元，但是累计使用金额只有1亿多元，资金使用率约为1%。有市民直言，专项维修资金要求必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主的同意才能使用，过高的门槛以及复杂的程序，都不利于提高其使用率。
据悉，广州正计划加快出台《广州市物业专项维修资金管理办法》，拟增加“紧急动用资金”的条款，在账户有资金的前提下，只要大楼“有病”，可以先紧急动用“救命钱”治病，而不需经过先通过“两个2/3”业主的通过。
怪象：
根据住建部的规定，动用物业专项维修资金必须有超过业主总数且总面积2/3的业主签名。有物业公司管理的小区，一般房屋维修如属于物业管理合同内有约定范围的，就用管理费出；如合同没约定的，比如电梯维修、发电机和水泵房等支出花费较大的维修，就需启用维修资金。
“目前没有明文规定哪些是使用维修资金，哪些使用物管费。”广州市国土房管局相关人士表示。
投资购买了海珠区南田路一住宅物业的市民赵女士不久前接到了管理处的电话，称其已欠下8个多月的“维修基金”，每个月大概12元。“不是有专项维修资金的吗？怎么我们还要交维修基金。”
一直把房子放租的赵女士咨询下才了解到，小区内不少业主，都是买了房投资出租的，就算有物业专项维修资金，要让这些平时神龙见首不见尾的业主凑齐2/3的签名非常难。于是小区干脆按户每个月“凑份子”多交十多元。
荔湾区金盈居业主委员会主任练志群一直关注自己小区专项维修资金的使用情况。他告诉记者，小区的专项维修资金目前有100多万元，六年多来同样一分钱没有用过。小区内从业主交付的物管费中，会抽出一部分储备下来，一有问题就可以用于维修，这样可以避免走程序。
探因：
“两个2/3”使用门槛过高 按面积分摊费用公平否
记者采访了解到，不少声音反映“两个2/3”的使用门槛过高是导致维修资金无法顺利动用的另一个重要原因。
番禺丽江花园目前住户已经达1.3万户，总的专项维修资金超过3000万元。大约三年多年前，小区内的物管要更换一百多部电梯的通话系统，足足跑了一年半。“有的业主在香港等地，有的在国外，要凑齐这些签名并不容易。”小区物业部人士表示。
另一方面，专项维修资金的管理办法规定：“商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。”这成为部分业主不愿意出资的理由。“因为大修的对象是电梯，有的业主住的面积虽大，但人数少，觉得出更多的钱吃亏。”
云鹤苑小区的业主谢先生表示，前几年小区为了用专项维修资金维修电梯，苦口婆心地劝说业主，才凑足了签名。“电梯的钢缆已经快要断了，如果不及时进行更换，后果不堪设想。”
有动用过物业维修资金的人士则表示，政府相关部门的审批流程时间也不算短，希望能简化程序，让审批流程走得快一些。
建议：
法规上需简化程序 政府部门或可介入
广州物管协会副秘书长陈昂鹏表示，专项维修资金申请的流程并没有想象中复杂，只是“两个2/3”门槛太高，所以限制了专项维修资金的使用。除了找不到业主签名之外，业主意见不一也是过不了门槛的原因之一。
他还表示，行内有个变通的做法，就是将公益收益部分当作物业维修资金，将开支明细“晒账”给业主们看，经业主们签名才可使用，但流程相对比较简单。“关键还是在法规方面，需要简化程序。”
“有的小区也缺少业主委员会。”广东博厚律师事务所律师程磊分析，没有业委会的小区需要由物业管理公司发起使用专项维修资金，还要经过“两个2/3”的门槛，这很困难。在这种情况下，政府相关部门、街道办和居委会可以适当地介入辖下小区专项维修资金使用的过程，参与和指导小区操作申请流程。
对策：
在紧急情况下可 用专项维修资金
广州市国土房管局表示，广州维修资金归集量大、使用不多，但不等于维修资金使用难。由于广州大部分商品住宅尚未进入需要密集维修的阶段。随着近年交付使用的楼盘在未来陆续进入维修阶段，维修资金的使用率将会逐年提高。
目前，广州市正制定《广州市物业专项维修资金管理办法》，设置紧急情况下使用维修资金的情形和规定。
程磊介绍，《北京市住宅专项维修资金管理办法》第29条规定，发生危及房屋使用安全的五种紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以不经过双重2/3的业主同意。广州市目前还没有明确的法律法规规定，但可借鉴北京市的做法。（文/记者赖伟行）
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