“天价豪宅”扎堆对楼市带来何种冲击？

“天价豪宅”扎堆对楼市带来何种冲击？

8年多前，每平方米单价超过10万元的“汤臣一品”入市，令人咋舌。而眼下，一些热点城市在售的类似“天价豪宅”项目，已有10多个之多。

这些豪宅缘何定出“天价”？谁是背后推手？豪宅扎堆涌现，将对楼市带来怎样的“冲击波”？“新华视点”记者进行了采访。

“天价”背后的“成本秘密”

“汤臣一品”已非“孤品”。有市场机构统计，2013年以来，北京、上海有成交记录的单价超过10万元的商品住宅项目均达到十多个。

地段稀缺、建造考究、品质“高贵”等往往是这些天价豪宅的重要卖点。

“目前我们公寓价格是每平方米8－20万元，联排别墅是10－20万元／平方米，均价算下来在每平方米15万元左右。”19日，上海“苏河湾华侨城”售楼人员对外如此介绍。

该项目位于中心城区寸土寸金的苏州河畔，所在地块于2010年2月出让，由华侨城集团以70.2亿元的天价获得，楼板价高达每平方米52855元，是显赫一时的“地王”。业内人士分析，对于近几年拿地的豪宅，土地成本往往是其成本的大头，且在总成本中的比重也要高于普通住宅。

记者实地探访了上海徐汇区“黄金地段”一在售房源单价超过10万元的豪宅项目。售楼人员介绍，公寓所用的锁具都是意大利进口的，“一把锁就要一万多元”。开发企业负责人告诉记者，该项目每平方米装修成本达到8000元－1万元。目前该项目物业费就超过每平方米每月14元，是一般住宅项目的四五倍。

许多“天价豪宅”的项目利润同样惊人。比如，业内人士给“汤臣一品”估算，每平方米的土地成本不超过1万元，建安成本不超过1万元，前期加配套不会超过0.2万元，加上各项税费，综合成本应在每平方米三四万元。“苏河湾华侨城”项目所在地块虽为“地王”，但与其十多万元的单价相比，利润之高也是非同寻常。

“即便考虑到开发周期长、综合税费及财务成本高，不少豪宅项目的利润之高仍然惊人。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。不过，也有业内人士认为，一些市中心的豪宅项目原为多年前的毛地，动迁资金重、开发周期长、不确定因素多，非一般房企所能承受，“高利润背后也是高风险”。