如何唤醒沉睡的宅基地
■要与完善农民社保体系等相配套
■困惑宅基地用益物权如何扩大
■农房抵押贷款的金融支持不足
一边是部分宅基地废弃闲置，一边是农村用地紧张、保护耕地任务紧迫。日前，《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，十八届三中全会前后，江西一些农村围绕宅基地的有序退出、有偿使用、扩大用益物权等进行了积极探索，这些尝试特别是参与农民的所思所想，对今年起将在全国部分县市推开的宅基地制度改革试点有一定借鉴意义。
接受本刊记者采访中，江西省国土厅副厅长邓又林说，“宅基地和农房对稳定农民心理作用很大，一旦失去基本的居住保障，可能出现多种问题。”因此，在江西调研中，基层干群寄语试点宅基地制度改革的33个县区，要为今后全面推开改革解答好三个难题：保障农民基本居住权的底线在哪?宅基地用益物权的更多实现形式是什么?沉睡的资产如何更有效盘活?
宅基地财产性收入寄望渐高
按现行法律规定，我国农民对宅基地的用益物权主要体现在占用、使用权上，几乎没有处置和收益权。共青城市江益镇南湖村村支书万为林说，不动产登记条例实施后，农民对以宅基地增加财产性收入的期望值更高了。
《瞭望》新闻周刊记者调研发现，对通过各种形式退出的宅基地，这些地方普遍坚持的原则是所有权归集体，如果进行复垦，承包权和流转租金仍属于原宅基地的使用者。
在江西，基层一些探索扩大了宅基地用益物权的实现形式。玉山县紫湖镇柘坑头村位于山里的宅基地退出后，经村民同意，由村委会统一招标流转给两户复垦为茶园。副镇长周达飞说，复垦地的承包权和经营溢价收益归原村民所有，每亩三百元的土地培熟补贴款归实际经营者。
九江市修水县黄溪村的村民前几年从山区搬迁到中心村统一规划的新村，退出的宅基地复垦后与其他山林进行了整体流转，每户的流转租金都转成了股金入股村里组建的农业合作社，去年平均每亩地分红500元。黄溪村党支部书记徐万年说，他的理想是通过盘活退出的宅基地等农村土地，在这个“国贫村”实现“家家有资产、户户有股份、人人有就业、年年有分红”的梦想。
在共青城市，自愿退出宅基地的农民多数选择保留农村户籍、办理城镇居住证，土地承包经营权不变。该市农工部部长卢洪温介绍说，政府支持农民用有偿退出宅基地获得的资金参与村委会牵头的集资，兴建农贸市场、标准厂房，以此获得永久物业收益。
保障“居有其所”的底线
接受《瞭望》新闻周刊记者采访中，共青城市委书记黄斌建议，宅基地制度改革试点，一定要探索如何与完善农民社保体系等相配套，让百姓有信心生活得更好。
共青城市一千多位农民完成了以宅基地置换城市住房的各项手续，即将搬进城里的小区。虽然进城欲望强烈，但一些人仍有担忧。金湖乡黄桥村村支书潘炎火说，60岁以上的农民在农村还能种种地，进了城就难找活干了。他们担心变成子女的负担，还有老了以后重回乡下的打算，但宅基地已经交归集体了。
黄斌说，对于农民的担忧，政府已经考虑到了。他们在推进以宅基地置换城市住房的探索时，还同时组织农民以土地承包经营权置换农业合作社股权、以农村社保置换城镇社保，以优化农村土地使用制度为核心，联动推进农村产权、涉农体制、户籍制度、就业创业、社会保障、社会管理等多项改革。南湖村村民熊茂坚说，“我们按每平方米1350元买城里的房子，市场价超过了3500元。没了宅基地但有了商品房，五年后能上市交易，值。”
九江市国土资源局干部熊庆认为，宅基地制度改革试点需要探索构建多元化的农村住房保障体系。目前，农村住房保障采取的是以户为单位供应宅基地的方式，今后可以探索由农村集体经济组织兴建农民公寓等方式，变宅基地保障为实物住房保障，对一些特困户等给予类似城市廉租房的政策，这也是保障的底线。
作为此次改革试点地之一，余江县建议更好保障农民居住权需要乡村规划编制先行，提高土地利用效率。县国土局局长蔡国华说，长期以来，建设规划重城镇、轻农村，重新村整齐划一、轻旧宅基地改造利用，一些未批先建、乱建不能全怪农民。
邓又林还建议对《土地管理法》中宅基地“一户一宅”进行更清晰的“户”的界定。他解释说，严格讲“一户一宅”是指公安户籍登记意义上的“一户”，但在农村，子女成家后也没有分户。这一户十多个人口如果只有“一宅”，住房是比较紧张的，也容易导致他们违规未批建房，应该从法律上明确“一户一宅”是自然户的标准，或改按人均标准审批宅基地面积。
宅基地用益物权如何扩大
基层干部农民普遍对宅基地用益物权如何扩大感到困惑。邓又林说，如何实现宅基地有偿退出、有偿使用和一定范围内的转让交易，是改革试点需要破题的，在试点基础上应出台国家层面的制度设计。
邓又林说，目前宅基地用益物权中的收益权几乎没有，如果要扩大农民宅基地的收益权，就必须得让宅基地流动起来，这是难题。我国现行法律规定宅基地不能交易。余江县国土局干部介绍说，私下交易的宅基地基本上都处于城乡结合地带或基础设施完备的集镇，大多数宅基地在本集体经济组织内部交易的市场非常小。
玉山县国土局局长黄伟刚向《瞭望》新闻周刊记者表示，“此次改革试点方案允许在本集体经济组织内部流转宅基地，能不能让少数先行试点的地区把条件再放宽一些?比如，允许向本乡甚至本县范围内的农民转让宅基地，即使试点不成熟甚至不成功，影响也是控制在极小范围，可以及时纠正。”
不过，就算宅基地有交易的需求，农村集体建设用地价格体系的缺失也给实际操作带来困难。黄伟刚说，国有土地有完备的评估体系和市场，而农村没有。他建议探索建立规范的农村宅基地价格评估体系，这样才能发挥市场在资源配置中的作用，实现宅基地科学合理的有偿使用、有偿退出。
然而，在余江县，农民私下转让宅基地的价格大约是每平方米一两百元。玉山县国土局初步设计宅基地有偿使用价格是每平方米十元，玉山县仙岩镇桑园村村民理事会确定的价格却是四百元。
同时，宅基地有偿退出的资金从哪来?本刊记者调研发现，一些地方在宅基地退出后进行复垦，列入土地增减挂钩项目，其指标在省内可以一亩五万元的价格转让，这笔资金可用于宅基地的有偿退出。蔡国华说，对于依靠市场手段难以实现有偿退出又确需退出的，则需要政府整合一些涉农资金，但操作起来也存在障碍、标准相差很大。玉山县有偿退出宅基地的政府补贴不到5万元，而共青城市、修水县则约20万元。
黄斌说，共青城、修水将农村危旧房改造、移民搬迁、农村交通饮用水改造等多方面资金整合统筹使用，所以给予农民有偿退出宅基地的标准比较高，推进也比较顺利。而蔡国华认为，国家涉及农村建设的资金分散在各个部门，严格说打破部门分割整合资金很难，而且资金捆绑使用难过审计关，这样做政府部门和干部要担风险。但不整合资金，有偿有序退出宅基地缺乏足够的资金保障。
沉睡的资产如何活起来
江西省银监局调查统计，目前农户贷款需求巨大，70%的农户希望通过住房产权抵押贷款。他们分析说，以会昌为例，仅以实施土坯房改造的5万户农房为基数，每户农房作价20万元、按60%的授信额度计算，会昌县农房抵押贷款授信总额将高达42亿。邓又林说，改革试点要破这个题，一旦盘活这项“沉睡的资产”，不但能解决农户生产生活中的资金难题，而且将带来倍增的经济社会效应。
然而，多数银行对此项业务并不积极。采访中，一些金融部门向《瞭望》新闻周刊记者表示，由于宅基地权属、农房转让和买卖范围、农民贷款以后资金用途等方面的问题，这项金融业务的风险太大。共青城市国土局干部陈新球说，共青城曾想试点宅基地抵押贷款，但没有一家银行愿意参与。
一些农房抵押贷款试点工作效果也不理想。2009年，中国农业银行婺源支行开办了土地为集体性质的农村住房贷款业务，至2011年末共发放贷款560万元，但少数贷款历经多年采取多种方式才清收回来。这家银行目前已经终止这项业务。
赣州市会昌县农商行和瑞金市农信社2013年进行了农房抵押贷款试点。至今年2月末，会昌县为113户农民发放住房财产权抵押贷款2010万元，而瑞金市只办理了1例，发放贷款30万元。银监部门分析说，两地成效相差较大，主要在于会昌县在对试点银行进行财政补贴和风险补偿方面更充分一些。
赣州市银监局向本刊记者反映，办理农房抵押贷款，必须集体土地证、建设规划许可证和农房产权证“三证”齐全。但目前办证收费偏高，建议调整。会昌县此前参照国有土地房屋产权性质进行农房登记，以200平方米农房计，办证费用超过3000元。办证费用高使得一些农户放弃办证，进而无法申办农房抵押贷款。会昌本月出台政策减免部分办证收费，但也仍需1000元。银监部门同时建议，银行也应给予农房抵押贷款一定的利率优惠，不得高于同等条件下的授信商业贷款。
记者/刘菁 秦宏 袁慧晶