“派协警带摄像机24小时上门” 物业张贴另类催缴单引争议
核心提示
“我们将派物业费催缴员和协警带摄像机24小时不间断上门催缴……”为了破解物业费难收的尴尬局面，南昌市昌兴物业管理有限公司在所服务的“金桥慧景”小区贴出这样的催缴单，一时激起业主不满，也引发争议。
此前，业主拒交物业费的理由是，物业公司进驻一年多的所为令人不满意：“如果服务做得好，怎么可能不交？”虽然这份被指带有“威胁性言词”的催缴通知尚未实行，但100多户业主还是缴纳了所欠的费用。物业服务不好，是否可以拒交物业费？这种催缴方式是否侵权？业主该如何维护权益？
另类催缴单引发业主不满
“业主你好！为维持小区的正常运转，请你在12月15日前到物业办公室交纳拖欠的物业费，我们将免收每天3%的滞纳金。12月15日起，我们将派物业费催缴员和协警带摄像机24小时不间断上门催缴，并追缴每天3%的滞纳金。为避免惊吓到家中老人和孩子，深夜、凌晨请勿让老人与孩子开门。由于催缴员年老体弱，请勿和催缴员发生任何肢体接触。如果觉得我们扰民，请您拨打110……”
12月9日，南昌市经开区“金桥慧景”小区大部分的单元门上都张贴了内容如上的一则催缴通知。通知一出，立即引起了业主的不满：“半夜上门，居然还要带所谓的‘协警’，有这样催缴物业费的吗？”
日前，新法制报记者来到金桥慧景小区，在门岗附近的第3栋楼一单元楼道口的玻璃门上，看到了这张催缴通知。
记者注意到，催缴通知对“24小时不间断上门”、“深夜、凌晨”、“（催缴员）年老体弱”等5处文字进行了加粗处理。在文字的下方，印有3个催缴员的照片。
新法制报记者走访了解到，“金桥慧景”小区共有31栋楼房，记者当天看到有10多个单元楼的门上张贴了催缴通知。
居住在12栋的刘姓业主告诉记者：“当时几乎所有的单元楼门上都贴了。因为引起了我们业主的不满，许多通知刚贴出就被撕掉了。”
“不缴物业费是不应该，但物业公司的表现太令人失望了。”业主刘先生说，他也拖欠着去年的物业费，“如果服务做得好，怎么可能不缴？”
业主邹先生也表示，之所以不缴物业费，是物业在管理方面做得不好，“居住环境多年来没有得到改善，还频频发生偷盗事件，物业也不加强管理”。
“现在的物业公司是去年进来的，管理方面稍有改善，但小区的环境还是很乱。”邹先生说。
“有点威胁和恐吓的语气，我看了催缴通知后去缴了费，不想惹这些人上门。”业主吴女士无奈地告诉记者，“这里居住的年轻人居多，家里都有小孩，他们（物业）派来收费的都是老年人，晚上敲门就怕吓到小孩。”
据吴女士介绍，她在4年前入住小区，长期以来物业服务质量得不到业主认可，这里一直存在物业费难收的尴尬局面。
“小区里很多绿化带长年得不到维护，乱停车现象没人治理，这里有几处深水沟，周围没有加设防护栏，小孩很容易掉下去。小区里很多问题没人管，物业公司形同虚设。”吴女士这样向记者介绍不愿交物业费的原因。
“我儿子在外出差时间多，有时就只有女人和小孩在家，万一他们晚上上门来收费，根本应付不来。”一名抱着孙子晒太阳的老太太表达了自己的担心。
胡先生说：“催缴员都是老年人，如果不交费就不走，拿他们没有一点办法，只有乖乖地交钱。”
12月22日下午，南昌市昌兴物业管理有限公司经理夏浩向新法制报记者介绍，公司通过竞标，于去年8月份入驻“金桥慧景”，此前的物业公司在管理服务方面让业主很不满意，导致不少业主拒交物业费。他们入驻后，小区各方面都有所改善，但由于上一家物业公司给业主形成了坏的印象，即便他们改善了服务，也很难得到所有业主的认可。
“我们催缴的主要是2013年的物业费，到现在为止还有200多户没有缴。”夏浩说，而2013年和2014年加起来，物业费仍有1000余住户没有交。
“物业公司收不到物业费，将无法生存下去。”夏浩表示，尽管通知中声明的催缴方式不妥，但这也是无奈之策。
对于催缴通知提到的“派协警带摄像机24小时不间断上门”，夏浩解释说，所谓的“协警”其实只是物业公司的工作人员，“是从我们公司其他分部调过来的”，摄像机则是那种挂在胸前的便携式摄像机。
夏浩坦言：“我们用这种催缴方式，目的是为了震慑那些不交费的业主。”
对于为何要派老年人上门催缴，夏浩称：“业主对老年人有所顾忌，如果派年轻人去催缴，很容易产生矛盾冲突。”
“通知刚贴出去（业主）反应就很激烈。”夏浩说，“不少业主还到有关部门投诉过，所以之后我们并没有按通知单提到的方式催缴，而是准备起诉欠费业主。”
夏浩透露，在贴出催缴通知后，“很快就有100多户业主来缴了费”。
此举被指变相要挟 侵犯业主合法权利
南昌市房管局物业管理处一曹姓工作人员告诉记者，物业公司通常是“先收费后服务”，本着这个原则，业主若未先履行缴物业费的责任，则存在过错在先，物业公司可不提供管理服务。业主在缴费后，如果对物业公司的服务不满，可以向对方提出意见。如果物业公司服务不到位，业主可要求其整改，若对方不理会，可以向房管局物业管理处投诉，也可以采取诉诸法律的方式解决。
中南财经政法大学教授乔新生表示，物业公司和小区业主之间是一种合同关系，如果物业公司不履行义务，业主可以通过正当的程序解除合同，或者追究对方的违约责任。业主不缴费，同样也是一种违约行为，法院不会支持。另外，使用摄像机上门催缴物业费，可能会侵犯肖像权，业主可以依法追究民事责任。
广东（深圳）穗江律师事务所律师李春华认为，物业公司此做法，实际上是在变相要挟业主，侵犯了业主的合法权利。对于物业公司此种催缴方式，业主可以明确表示拒绝，并就此和物业公司进行沟通。如果成立了业主委员会的，可以通过业委会出面，和物业公司协商，物业公司拒不改正上述做法的，业主们可以按照物业管理合同的约定及相关法律规定，要求更换物业公司。
◎文/图 新法制报记者李志强