新常态下江西房地产市场企稳向好
2015年初，江西房地产市场跌入低谷，商品房销售面积增速创近年来新低。其后，随着中央及地方一系列以促消费、去库存、稳定房地产市场为总基调的调控政策陆续推出，全省房地产市场逐步复苏。2015年全省房地产开发投资稳定增长、施工规模继续扩大、销售市场逐步回暖、资金到位持续好转，市场企稳向好。
一、全省房地产市场运行特点
1、开发投资稳定增长
2015年全省房地产开发投资再创新高。投资额达1520.1亿元，比上年增长14.9%，增速较年初提高3.3个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资的8.9%，投资额仅次于制造业和水利、环境和公共设施管理业，列第三位，对全省固定资产投资增长的贡献率为8.4%。
图一 2015年全省房地产投资情况
从全年看，年初全省房地产开发投资增速相对较低，1-2月、1-3月、1-4月增速分别为11.6%、11.5%、11.5%。5月份后增速逐步回升，1-10月增速达到15.1%，为全年最高。整个下半年，全省房地产开发投资增速基本稳定在15.0%左右，其间虽有小幅波动，但整体趋稳向好的态势明显。
从投资构成，2015年全省房地产开发投资中，建筑工程费用1044.9亿元，增长11.0%；安装工程费用182.2亿元，增长46.8%；土地购置费210.5亿元，增长17.2%，增速较上月提高2.7个百分点。
从房屋用途看，2015年全省住宅投资1113.1亿元，增长14.5%，占全部开发投资的73.2%，拉动全部房地产投资增长10.7个百分点；办公楼投资52.1亿元，下降3.5%；商业营业用房投资239.4亿元，增长20.5%；其他房屋投资115.5亿元，增长17.9%。
分地区看，十一个设区市有六个设区市增速高于全省平均水平。其中，宜春市149.1亿元，增长34.6%，增速为全省最高。另外，鹰潭市、吉安市、萍乡市增速也较快，分别增长28.5%、24.1%、22.3%。
2、施工规模继续扩大
在全国房地产市场平淡，施工与新开工情况不甚理想的状况下，全省房地产开发施工规模继续扩大，施工面积与新开工面积增速均远高于全国平均水平。
2015年全省房地产开发企业房屋施工面积15293.6万平方米，增长14.7%，增速较上年提高3.5个百分点。其中住宅施工面积11157.7万平方米，增长11.8%，占同期商品房施工面积的73.0%；办公楼施工面积533.7万平方米，增长13.1%；商业营业用房施工面积2193.8万平方米，增长28.5%；其他房屋施工面积1408.3万平方米，增长19.6%。
在全省房地产开发企业房屋施工面积中新开工面积1907.9万平方米，增长1.9%，增速较上年提高21.0个百分点。其中住宅新开工面积2603.3万平方米，增长1.7%，占同期商品房新开工面积的70.3%；办公楼新开工面积98.9万平方米，增长28.7%；商业营业用房新开工面积663.3万平方米，增长51.3%；其他房屋新开工面积339.5万平方米，增长24.2%。
3、销售市场逐步回暖
2015年初，受宏观经济低速增长、大环境不景气、全国房地产市场低迷、商品房市场需求放缓等因素的影响，全省房地产销售延续了2014年的下行态势跌入低谷，1-2月全省商品销售面积比上年下降38.7%，为历年来最低。随着楼市调控政策效应逐渐发挥，棚户区改造及保障性住房货币化安置的加大力度，省行政中心搬迁以及部分新区建设加快，有效地刺激了市场需求的释放，全省房地产销售市场逐步回暖，销售面积及销售额增速一路回升，并在1-6月实现正增长。2015年，全省商品房销售面积3478.2万平方米，增长13.4%；销售额1863.7亿元，增长14.9%。
图二 2014年以来全省商品房销售情况
从住宅户型看，90平方米以下住宅销售增长最快。2015年，90平方米以下住宅销售455.0万平方米，增长43.0%，销售额245.1亿元，增长46.2%；90-144平方米住宅销售2449.4万平方米，增长12.2%，销售额1206.1亿元，增长13.9%；144平方米以上住宅销售241.4万平方米，下降11.7%，销售额155.5亿元，增长1.7%。
从房屋用途结构看，各种类型房屋销售均呈增长态势。2015年全省住宅销售28.7万套，面积3145.8万平方米，增长13.4%，销售额1606.7亿元，增长16.5%；办公楼销售面积50.6万平方米，增长18.4%，销售额34.3亿元，下降11.6%；商业营业用房销售面积220.4万平方米，增长12.4%，销售额191.4亿元，增长8.5%；其他房屋销售面积61.4万平方米，增长15.5%，销售额31.3亿元，增长15.9%。
从房屋性质看，现房销售快速增长。2015年全省现房销售面积690.8万平方米，增长44.5%，占全部房屋销售面积的19.9%，占比较去年同期提高4.3个百分点；销售额339.2亿元，增长46.6%。期房销售面积2787.4万平方米，增长7.7%，占全部房屋销售面积的80.1%；销售额1524.5万元，增长9.6%。
4、资金到位持续好转
2015年全省房地产开发企业实际到位资金2878.2亿元，同比增长10.5%，增速比前三季度加快4.2个百分点。其中上年末结余资金776.9亿元，增长18.1%，占全部到位资金的27.0%；本年资金来源2101.3亿元，增长8.0%，占全部到位资金的73.0%。作为房地产开发投资的重要指标，企业到位资金状况的好转对开发投资起到了支撑作用。
分来源看，2015年全省房地产开发企业国内贷款230.8亿元，下降9.8%，占到位资金的比重为11.0%；自筹资金730.8亿元，同比增长20.5%，占到位资金的比重为34.8%；其他资金1133.6亿元，增长4.7%，占比为54.0%。其中，定金及预付款585.3亿元，增长6.5%；个人按揭贷款448.0亿元，增长26.1%。在各类到位资金中，国内贷款降幅比前三季度收窄0.3个百分点，自筹资金和其他资金增速分别比前三季加快10.7个百分点及4.1个百分点，商品房销售增长、贷款利率下调对缓解企业资金压力影响明显。
图三 2015年全省房地产开发到位资金情况
二、存在的问题
1、去化库存压力较大
受外部环境不景气的影响，刚性需求正在减弱，城镇化扩张速度的减缓对“城市新市民”的创造能力也在下滑。加之我省三四线城市房地产开发存在前期快速扩张、开发过度、人口外流、有效需求不足等问题，全省房地产市场供需格局出现反转，市场库存去化压力较为突出。
2015年全省商品房待售面积1496.1万平方米，增长26.8%，尽管较上年回落0.3个百分点，但仍远快于销售速度的增长。其中，全省当年新增待售面积316.1万平方米，占全部待售面积的21.1%；待售3年以上面积91.9万平方米，占全部待售面积的6.1%。分住宅用途看，住宅待售面积1032.1万平方米，增长19.9%；办公楼待售面积32.2万平方米，增长1.1倍；商业营业用房待售面积350.4万平方米，增长38.3%；其他类型房屋待售面积81.3万平方米，增长61.4%。库存的高企以及房企对未来的预期弱化，将制约房企投资的积极性，从而导致房地产开发的各项指标疲软，为未来全省房地产市场的健康发展伏下隐患。
2、竣工速度相对缓慢
2015年全省房地产开发房屋竣工面积1907.9万平方米，增长1.9%，增速较上年回落3.0个百分点。全省房屋竣工率为12.5%，较上年回落1.5个百分点。其中，住宅竣工面积1531.4万平方米，增长1.3%，占同期商品房竣工面积的80.2%；办公楼竣工面积28.4万平方米，增长11.6%；商业营业用房竣工面积239.7万平方米，下降3.9%；其他房屋竣工面积108.4万平方米，增长26.7%。在当前全省房地产开发投资增长趋稳，房屋施工规模的不断扩大的前提下，竣工面积的缓慢增长映射出当前全省房地产开发中施工规模与施工进度不相匹配的状况。表明大多数房地产企业对市场未来的预期仍不乐观，保持谨慎扩张的心态，开发进度较为缓慢。
三、 2016 年市场展望
2016年，随着中央着力加强供给侧结构性改革，去库存将成为房地产市场的主基调。从宏观层面上看，在当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的作用，调控聚焦于挖掘房地产消费潜能，以供需两端宽松政策的延续不断鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心，同时有效缓解库存压力。从具体需求上看，二胎生育政策的放开、省行政中心等全省各地多个行政中心的搬迁和配套工程建设、南昌地铁1号线的通车运行以及其他线路的建设加快等多方面因素将进一步刺激市场需求释放，从而带动销售的回暖并积极消化积压库存。预计2016年全省房地产开发投资平稳增长，销售稳中有升，库存高企情况有所缓解。
撰稿：石磊
审核：胡九根