杭州房价回到5年前 哪些区域的房价被低估了

　　国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，杭州4月份的房价较3月有0.4%的上涨，涨幅微小。相比去年4月和2010年4月，指数下跌了10.3%和8.7%。

　　换言之，现在的房价比5年前还低。

　　楼市现在开始回暖了，而业内人士认为，杭州现在不少区域的价值被低估了。

　　 蓝孔雀板块：混战导致价值扭曲

　　目前在售均价：毛坯15000-18000元/平方米，精装20800元/平方米

　　区域真正价值：22000-23000元/平方米

　　说到被低估的板块，最先要提到的一定是蓝孔雀板块。这里说的蓝孔雀板块，包括蓝孔雀地块的周边几个项目。

　　为什么要第一个提，可能熟悉杭州楼市的人都知道。蓝孔雀地块曾与华家池地块齐名，在杭州楼市享有“南有华家池，北有蓝孔雀”的美称。

　　当时，华家池三宗地块的成交楼面价大概在22000元/平方米左右。如今，已经开盘的绿地华家池1号和世茂天宸的毛坯单价在37000-45000元/平方米左右，相对地价的溢价大约是15000-23000元/平方米。

　　反观蓝孔雀，几宗住宅用地的成交均价在14000-15000元/平方米左右，如今已经开盘的项目毛坯售价大约只有18000元/平方米，相比地价的溢价只有3000-4000元/平方米。而实际上，蓝孔雀单元内的部分房源，实际销售价格还远不到18000元/平方米。也就是说，蓝孔雀是完全贴着成本在卖的。从目前的销售情况来看，蓝孔雀的板块价值远远没有得到认可。

　　杭州资深房产评论员丁建刚，也认为该地块是“老城区、乃至整个城市中难得的宝地”。

　　从交通配套来看，除了已有的留祥路、莫干山路两条交通主干道和化工路、育英路等辅助道路，地铁2号线、5号线、10号线均在综合体周边穿过(规划)，其中2号线、5号线距离综合体1-1.5公里，10号线紧邻综合体，并设有育英路站点。商业配套方面，更是延续了申花的繁华，布有城西银泰城、中粮大悦城、月星国际家居生活广场、麦德龙购物中心、远洋大运河商务区、华润蓝翔欢乐颂、民生药业综合体(规划)、复地北城中心等。景观资源方面，除内部小区景观外，综合体西侧即为大型生态休闲绿地。

　　可以说，这是一个被市场高度认可的区域。正常情况下，这个区域的价格达到与申花核心区一致应该不成问题。

　　可惜，现实情况是区域内的几家开发商心不够齐，在区域价值还没有传递给购房者之前，就已经开始了“混战”了。这样的营销方式会让整个市场最先看到各个项目的不足之处，而看不到整个区域的未来发展价值。

　　 区域内在售楼盘

　　金地申花里(精装)18500元/平方米

　　三江花园道壹号18500元/平方米

　　融信蓝孔雀19800元/平方米

　　汉嘉申花郡18000元/平方米

　　 勾庄板块：余杭身份拉低房价

　　目前在售均价：毛坯12600元/平方米，精装14600元/平方米

　　区域真正价值：17000-18000元/平方米

　　这里所指的“勾庄”，就是北部软件园以北的区域，简单来说就是万科北宸之光、滨江万家名城、融科瑷颐湾、万通上园国际和越秀星汇尚城等几个楼盘。

　　这几个楼盘中，万科北宸之光是最早拿地，也是最早开盘的项目。目前，项目已经接近收尾阶段。透明售房网显示，目前项目只有372套剩余房源，累计成交均价14764元/平方米。

　　也正是万科的这个价格，奠定了整个板块的基础。随后滨江万家名城也以毛坯12600元/平方米、精装14600元/平方米的价格向万科看齐。

　　这个区域的价值又何止这些呢？与一路之隔的北部软件园的几个楼盘相比，勾庄这几个项目在品牌知名度和产品口碑上，可能都更胜一筹，尤其是万科和滨江。

　　尤其是万达广场入驻之后，这个区域迎来了前所未有的人气和关注度。北部软件园的产业入驻和万达广场的开业，让大城北成为一个“产住一体”的区域，可以大大减少工作和住宅之间的交通成本。

　　这个区域的楼面价从万科拿地时的4000多元/平方米，到滨江的6000多元/平方米，再到融科的8000多元/平方米，最后到万通和越秀的9000余元/平方米。日趋走高的拿地价格，也反映出开发商对这个区域的未来非常看好。

　　板块内的项目价格无法走高，不光是因为万科和滨江的“低开”，更大原因或许还是“余杭区”的身份，让不少购房者望而却步了。

　　但是，“同城一体化”的方针既然已经提出，那随着时间的推移，肯定会更大力度的实施下去。甚至，我们不排除勾庄这一带会出现像以前的三墩或者蒋村一样，从余杭区划归杭州主城区的可能。届时，大牌开发商开发的产品，或许会比目前北软几个楼盘在二手房市场上更有吸引力。

　　 区域内在售楼盘：

　　万科北宸之光(精装)14800元/平方米

　　滨江万家名城(毛坯)12600元/平方米(精装)14600元/平方米

　　 之江转塘：交通问题让人却步

　　目前在售均价：毛坯15000-17000元/平方米，精装23000元/平方米

　　区域真正价值：公寓20000元/平方米以上排屋别墅价格会更高

　　以前的之江转塘一直都是杭州的豪宅聚集区，像九溪玫瑰园、云栖玫瑰园、公元沐桥等多个高端排屋别墅都聚集于此。之江的好山好水和安静的环境，让这个区域成了当时富豪们的最爱。

　　但是随着时间的推移，之江的发展并没有跟上富豪们需求的步伐，再加上西溪居住区的崛起，这个区域就“没落”了。当之江板块再次回到人们视野中的时候，这个区域已经不再是单纯的豪宅住区，区域内有公寓、有排屋，还有酒店式公寓、办公楼，更有了全新的商业综合体。唯一不变的，是全杭州最难得的好山好水还在。

　　可就是一样一个区域，近年却成了楼市的重灾区——开发商蜂拥过去了，购房者却不愿挪步之江。很大一个原因，就是在购房者心里，之江太远了，心理距离远远大于实际上的物理距离。因为“远”，所以购房者对这个区域的价格，自然也无法认可。

　　之江的交通，可能也是之江到目前为止最大的痛。以前，从主城区过去，只有一条之江路，若遇上堵车，只能傻傻等着。但是，随着之江大桥的贯通，之江转塘之间多了之江大桥-彩虹快速路-中河高架这样一条更便捷的走法。这条路，很多购房者可能根本没有走过。

　　记者从体育场路的浙江日报社出发，去往融科瑷骊山，先选择了常规的中河高架-之江路的走法，全程大约27公里，经过30个红灯，用时50分钟。回来的时候，记者选择了之江大桥-彩虹快速路-中河高架的走法，全程大约25公里，经过11个红灯，用时32分钟。

　　如此可见，之江的交通在明显得到改善。未来紫之隧道开通后，之江的交通将会进一步的发展。当之江最大的交通问题缓解以后，之江的居住价值，势必会得到更多人的认可。到那时候，之江的房子肯定不再是现在这个价格了。

　　 区域内在售楼盘：

　　-融科瑷骊山

　　公寓15000-16000元/平方米

　　洋房22000-24000元/平方米

　　-大家之江悦

　　(毛坯)16000-18000元/平方米

　　(精装)21000-22000元/平方米

　　-嘉里云荷廷

　　(精装)23000-24000元/平方米