2014年房价走势将保持平稳

国家统计局１８日发布的１１月份全国７０个大中城市住宅销售价格统计数据显示，虽然１１月份７０个大中城市房价环比涨幅整体继续收窄，但一线楼市的房价上涨幅度依然不小。

年末，开发商在土地市场掀起新一轮拿地热潮的同时，各地方政府也在密集收紧楼市限购政策。可以想见，２０１４年“调控冷”与“预期热”现象或将并存于各地楼市。在我国房地产市场调控长效机制逐步成型的背景下，明年房价走势将保持平稳。

北上广深连续３个月涨幅超２０％

国家统计局１８日发布的１１月份全国７０个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过２０％，其中，北京为２１．１％，上海为２１．９％，广州为２０．９％，深圳为２１．０％。

一线楼市的二手房市场也异常火热。数据显示，１１月７０个大中城市二手住宅价格与去年同月相比，价格上涨的城市有６８个。北上广深四大一线城市同以“两位数”的涨幅遥遥领先，其中，北京２０．１％的同比涨幅令人咋舌。

一线城市的土地市场也延续着火热的态势，戴德梁行１８日发布数据显示，土地市场热点正向一线城市回归，其商品住宅用地出让金和溢价率均明显上升。

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析指出，标杆开发商在２０１３年内加大土地市场投入力度，在拿地结构上向一线城市和部分热点省会城市倾斜。“标杆房企每有６．４元的销售额就会拿出１元来进行土地储备。全国销售额排名前１５位的房企，如万科、金地等则更是如此。每有１．７元的利润就会拿出１元来拿地。”

显然，从近期来看，年末地市的火热仍将支撑民众本已居高不下的房价上涨预期。

年末楼市或陷“有价无市”

国家统计局近日发布数据显示，２０１３年１月－１１月份，全国商品住宅销售面积增速比１月－１０月份回落１个百分点；住宅销售额增速比１月－１０月份回落１．５个百分点。

业内分析认为，近期主要城市相继收紧了“限购限贷”政策，市场观望情绪也有所加重。在北上广深楼市调控相继加码后，二、三线城市正陆续跟进，目前已有１８个城市公布调控新政。多个二线城市新政强调了预售证管控，调高了二套房首付比例，收紧了非本地户籍居民购房条件等。

上海中原地产一家门店经理告诉记者，自政策出台后，对门店的二手房交易影响较为明显。相比之前的周末，客户带看量下降了５成。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟也表示，前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供应。特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，使市场交易有所降温。

市场分析人士指出，地方调控升级将在一定程度上增加购房成本并延缓部分置业需求，进而对市场预期产生影响。１２月全国住宅成交量或将继续下滑，加之年末银行信贷的从紧，楼市或进入“有价无市”的过渡期。

楼市调控长效机制将逐步发力

专家指出，从长远来看，房地产市场调控还应利用财税、土地、金融等手段多管齐下才能不断增加协调性与针对性。信贷手段灵活性强，应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；土地调控最为直接，在房价上涨明显的城市，应加快采取增加住宅用地供应，提高土地利用效率，缓解供求矛盾；同时政府应尽快完善有关房地产的税收制度。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及，“建立城乡统一的建设用地市场”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等举措。业内人士认为，这都将会对房地产市场产生影响。

伍惠敏认为，由于一线楼市房价上涨预期依然强烈，２０１４年上半年，一线城市或将强调预售证管理，尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎。若政府在２０１４年下半年出台具备长效调控功能的房产税政策，也将会与当前在上海和重庆的试点政策有明显不同。其将更准确的抑制投资投机性需求，保护自住及改善型需求。

展望２０１４年楼市，伍惠敏预测，２０１３年第四季度出台的地方调控政策，将对市场预期产生“心理降温”，但鉴于２０１３年市场活跃成交的惯性作用，预计２０１４年上半年住宅市场走势仍将保持平稳。（记者郑钧天、魏宗凯）