广州开发商物管任性涨价 业主缺“三权”挨宰
政协委员、律师纷纷指责小区停车费涨价乱象,建议未来实施细则加入保护业主条款
自广东省发改委8月15日下发关于放开小区停车费价格通知以来,广州已有多个小区的业主因不满开发商、物管以发改委通知为由单方面涨价,集体表达诉求,并积极筹备业委会与开发商对话。日前,包括广州市政协委员韩志鹏、知名律师朱永平、知名律师周玉忠等在内的社会人士,也对这一仓促出台却未保护业主应有权益的措施纷纷建议,广州市发改委的实施细则,应加入保护业主权益的条款。
周玉忠:
车位本属配套 单方面决定价格是垄断
昨日,北京市盈科(广州)律师事务所律师周玉忠在接受新快报记者采访时表示,国家发改委这一旨在通过市场化手段调节小区停车价格的改革出台得有些仓促,因为现实情况下小区停车泊位本身的“配套”性质已经荡然无存,而本可以对停车费用进行社会化制衡的调节机制——业主大会在很多小区没有建立起来,所以就会出现目前这种“乱成一锅粥”的情况。
“小区配建的停车位,原本是依附于小区住宅、商铺等专有部分而存在的,事实上也是如此规划的,本身不应像住宅、商铺一样可以有独立产权并可自行确定使用价格。”周律师说,在订立购房合同时,每一位业主对于入住后获得公平合理的停车待遇,是有着稳定预期的,这其中就包括了租赁车位时应有的合理价格,这也可以看成是开发商的一种附随义务。若由开发商任意提价,则等于车位的配套性质不复存在。
而周律师认为“乱成一锅粥”的另一重要原因,是因为业主大会的严重缺失。这就导致了一盘散沙的业主无法形成与开发商协商的平等博弈市场机制,而开发商则在政府指导价取消后可以凭借垄断地位自行确定车位价格。这样一来,一方面政府有形之手已经退出,另一方面,市场无形之手还未起效,开发商的提价任性与业主的协商无门的剧烈冲突便一触即发。小区停车位的价格,应当根据其配套性质、地理位置、停车需求、成本收益等因素由开发商和业主大会共同确定。开发商和物管公司单方面决定小区停车价格,是以市场化之名行垄断化之实,有违规划本意和改革初衷。
朱永平:
合理定价充分协商是“红线”绝不能逾越
广东大同律师事务所主任律师朱永平认为,8月中省发改委出台了《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》(下简称《通知》),其中第一条与第二条明确规定,停车场收费标准由停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。停车场经营者可根据建设经营成本、市场供求和竞争状况、社会承受能力等因素依法自主确定收费标准。据此,停车场经营者自主确定收费标准应依据上述多种因素进行合理定价,合理定价和充分协商是法律和政策规定调整收费标准的“红线”,物管方绝不能跨越“红线”任性涨价。
朱律师指出,开发商没有公示产权证,也没有与业主协商,擅自抬高停车费的行为,侵犯了业主的知情权、话语权。《通知》第六条规定了停车场行业主管部门、物业服务行业主管部门、价格主管部门的职责,业主在其知情权、话语权遭受侵犯的情况下,可通过及时向上述部门进行投诉的方式维护自身的权益。另外,业主可通过成立业主委员会,提高自身话语权,维护自身合法权益。此外,对于部分热心业主理性维权的情况下遭遇断水断电,业主可先报警备案。若派出所怠于解决,可保留证据,必要时向法院起诉。
而关于人防车库的权属问题,朱律师介绍,根据国家相关规定,人防车库应当属于国家所有而非开发商。因此,开发商并无所有权,无权自行进行涨价。
朱律师强调,在广州市发改委实施细则未出台之前,开发商强行涨价的行为违反了《通知》的规定。价格由停车场经营者自主确定,但必须依法依规确定,绝非停车场经营者一方说了算。《价格法》规定,经营者应该把生产经营成本和市场供求状况作为定价的基本依据,为消费者提供质量合格、价格合理的服务,严禁违反法律、法规的规定牟取暴利。
放开政府指导价,并不意味着政府不用作为或开发商可任意无限制涨价。相反,政府部门更应加强事中、事后管理。对于违规涨价、随意涨价等有损业主合法权益的行为,相关管理部门应及时介入查处,一方面督促小区停车场经营方依法、依程序调整收费标准,另一方面引导广大业主在不影响公共秩序的前提下理性维权。只有这样,才能避免“一放就乱”。
韩志鹏: 实施细则应加入业主声音 尊重他们的知情权话语权
在日前的政协“知情问政”活动中,在广州市发改委窗口处,韩志鹏发问称,最近小区放开停车场收费,没有业委会的那些小区,价格该如何执行?
广州市发改委有关人士回应,停车场管理实施细则在制定当中,前段时间已经在征求意见、研究细节,现在按照程序正在报批。但韩志鹏直指,现在放开后小区车位费都“乱套”了:“像同德围这么一些地方,一个月小区都两三千,顶唔顺啊!”发改委回应,日前已经针对小区收费问题开展了相关检查,如果违反相关规定,会按照规定处罚。韩志鹏笑答:“我怕你们检查不过来,乱象太多。”
在提到小区业主在停车费上涨一事中的弱势地位时,韩志鹏痛心地说:“没有知情权、没有话事权、没有议价权,等着被宰割。”针对未来广州市发改委即将出台的实施细则,韩志鹏表示,必须要加入业主的声音,尊重他们知情权和话语权的条款,并且在实际实施时,应该考虑小区的停车需求,和周边的停车价格等各种因素。韩志鹏表示,一个小区的停车位收费标准,本来就应该各个小区单独举行类似听证会一样的议事程序,至少在网上公开征求意见,因为每个小区的具体情况和周边情况都不一样。