意外！“金十”后广州楼市库存仍近千万平方米

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“金十”期间，广州不少楼盘推售现场火爆

文/图 羊城晚报记者 张秀钦

“金九”没能成为现实，“金十”却不期而至。10月份，广州十一区一手住宅成交量创下今年内新高，环比增幅接近六成。在楼市低迷的2014年，也算提振了楼市一把。

可惜，“金十”的到来，却没能让广州一手住宅库存量有所减少，反倒还有增加。羊城晚报记者查阅阳光家缘数据发现，截至11月4日，广州一手住宅库存量接近千万平方米，比9月底又增加了30余万平方米。以广州住宅市场目前的销售势头，消化压力依然巨大。

有业内人士认为，广州收获“金十”后，消化库存依然是今年年底楼市的主题，发展商的以价换量仍将继续。

意料之中的“金十”

当“金九”不见“金”、盘点今年前三个季度收成的时候，虽然楼市观望情绪仍浓、销售仍未见大起色、成交量仍同比下滑，但市场的悲观情绪反而有所减轻。三四月份，国内机构对中国楼市前景判断悲观，9月份转为谨慎乐观。让机构产生转变的，是松绑限购的城市数量越来越多，市场看到了调控持续松绑的希望。果然，9月底房贷新政出台，众多机构因此对房地产前景转为“看多”。

对房地产预期乐观的还有开发商，10月份开发商推货的积极性明显提高。广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥说，很多开发商都在赶10月份的档期。不少楼盘即使没能赶在10月份开售，还是希望通过开放示范区、样板房等方式提前储客。

事实证明，这样的乐观情绪并非建在沙滩上的堡垒。易居房地产研究院发布的最新报告显示，10月份，其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1837万平方米，环比增长24.3%，同比只减少1.1%。北、上、广、深四大一线城市新建商品住宅成交面积为328万平方米，创下今年内的新高，环比增长40.3%。

不止一家数据显示10月份楼市飘红。网易房产数据显示，10月份广州十一区一手住宅成交套数达到今年新高的7000多套，成交面积为80多万平方米。相比9月份的4000多套、50多万平方米，增长了近六成。在市场上可以看到，10月份推出新货的楼盘，不少开盘当天的消化率达到六七成。

意料之外的库存上升

由于销售不振，今年住宅库存量一直很高。海通证券分析师涂力磊介绍，今年前三个季度，上市地产企业累计存货达到2.2万亿元，处于近3年来的最高水平。

作为一线城市的广州同样如此。截至9月30日，广州一手住宅库存量为70227套、934.85万平方米，相比1月初的54853套、749.05万平方米，增加了近200万平方米。

让人意想不到的是，楼市销售出现“金十”之后，住宅的库存量不仅没有下降，反而还出现了上升。这一方面说明了开发商在10月份的推货积极性很高；另一方面也说明了“金十”只是相对今年低迷的市场而言，就其绝对数量来说，还没能达到求大于供、减少库存量的地步。

阳光家缘的数据显示，11月4日，广州一手住宅库存量增至73038套、969.06万平方米，再创今年内新高。相比9月底虽然增加的量不多，但是近千万平方米的库存量，对商家仍是庞大的压力。以广州十一区近半年的销售速度计算，这样的库存需要消化近16个月，处于偏高的水平。

“未来还有两三个季度的库存消化期。”安信证券分析师万知最近的分析报告这样表述，之后整体供需才达到平衡。

成交率只有6%

广州东部某大型楼盘营销负责人梅先生表示，别看10月份的销售好了，其实卖房的难度依然很大，“以前房子最好卖的时候成交率最高能达到25%，现在只有6%左右，有些客户来看好几次房都没有决定买还是不买”。

10月份的销售表面风光，其实暗藏危机。赖峥说，10月份楼市成交呈现前高后低的状态，由于政策利好的刺激，10月份前半段成交确实不错，在没有太多实质性利好支撑的情况下，10月份后半段的成交又有所回落，因此对今年年底的销售不能盲目乐观。平安证券分析师王琳持相同的观点，认为在库存高企、市场观望情绪依旧较浓的背景下，平价跑量、加快资金回收仍是主流开发商的选择。尤其是临近年末，不排除部分开发商为保全年销售目标，进一步下调房价，预计今年年底的房价走势仍将是稳中趋降。

对开发商来说，好消息是今年年底银行房贷额度远没有去年那么紧张。包括四大银行在内的众多银行，房贷都可以在审批通过后一个月内放款，并且部分银行的首套房贷还有优惠利率。不少房企的有关负责人接受媒体采访时都很有信心，认为去年年底因为房贷收紧导致成交量暴跌的现象，今年重演的可能性很低。（张秀钦）