张洪泉：城市规划发展需要有大格局

　　最近几天，经常有朋友问我：2014究竟什么地段房价有可能上涨?我说这个要看格局，任何房产都可能会涨跌，里面有相邻影响，政策制约和一些不确定因素。

　　古代房子一般都是用来自己用的，直到近代才有了专门靠房子来盈利的房地产商。任何一个城市，仅凭土著居民来拉动房地产业，是不可能的;因为当地人一般都会有自己的祖业房产，无需去购买。而根据文化传承、文化保护原则，一个城市的品位，体现在每个年代、每个阶段的房屋都能找到样本。随心所欲的将一个时期的房子全部拆掉，就成了一个“断代城市”。在寸土寸金的北京城之所以保留了“四合院”，就是对文明、文化的一种保护。

　　美国的汽车城底特律，在去年7月申请破产保护之后，12月份获得美国联邦法院的批准，让世界震惊，汽车产业萧条使这个汽车城崩溃下来，工人失业不得不到外地谋生。人都没了，房子再便宜，也没有人要;人总不会每天开车跑几百里地去另外一个城市居住，一是时间有限，二是生活成本太高。这是大格局造成的。

　　城里上班，城外居住，本是上个世纪西方一些发达国家大城市的做法。我上初中时候，地理课本中就称伦敦上下班需要走40多公里路程。而网上曾经流行一个段子，说一个青年在北京打拼多年，好容易买了一套楼房。交工那天，刚想给父母报喜说在北京买房子了，结果收到一条短信“河北电信欢迎你”。尽管是一个小笑话，却不难看出，河北也已成为了北京的后花园，北京给河北房地产业带来了大量的“地缘经济”。

　　河北能享受到丰厚的“地缘经济”，绝不是“干手沾芝麻”得来的，需要在城建、交通、教育、医疗等配套方面做出大量工作，让人能感觉到两地能真融合在一起，在河北和北京有差不多的感受。

　　说起融合，不得不说道路交通。“贷款修路，收费还贷”最早是深圳搞的，随后很多地方效仿。深圳当时修路是为发展经济，经济发展上去了，又在全国率先取消收费，也是为发展经济。因为现在全国经济一体化的格局逐渐形成，再继续收费，就不利于深圳经济融合，就不利于经济在大格局下突飞猛进。

　　道路长期收费的一个直接的负面作用，就是阻挡了人流、物流，无法形成“城里上班，城外居住”局面，提高了生活、生产成本，破坏了城市生态。该来的不来了，不该走的走了，城市旅游、餐饮、住宿、物流、商业都受到了大的影响。收十元、几十元的过路费，影响到十几万，甚至几十万元的整体发展，这个帐，地方领导应该仔细算一下。小格局还是大格局，从道路收费上就可以看得出。

　　培养本地支柱型企业不是一朝一夕的事情，拉动地方房地产的快速发展，最直接的方法就是“招商引资”。当然，最好是能发展总部经济，吸引更多全国性大企业总部入驻。前几天我和南京房地产业的朋友一起吃饭，说起雨润集团全国有12万多人的员工队伍，企业对南京整体发展的影响力度可想而知了。有了人气，就要衣食住行，就需要房地产业。

　　并不是招商引资都能对所有房地产商有益处。某地曾引进一个化工企业，结果处于风向下方的一个楼盘住户发现，晚上凉的衣服，第二天都变黄了。房子价格直接下跌，这就是房地产业发展中相邻原则最典型的案例。至于产生的其它负面影响，有时候需要多年的实践才能发现，但一旦发现，后果往往就无法应对。

　　作者：张洪泉