惠州二手房价走低 中介面临洗牌

来源: jx.people.com.cn

二手中介有点忙，招聘、叫卖一手楼一样没落下 （记者 王昌辉 摄）

在当下新一轮的楼市低潮期，反应最为敏感的二手楼市举步维艰。在国家统计局最新发布的70城房价指数报告中，此前一直坚挺的惠州二手房价首度失守，二手房市场呈现量价齐跌局面。

然而，与此前2008年和2010年的市场低潮中介门店出现大面积关铺歇业不同，在新一轮的市场淡季里，行业规模和布局基本稳定，而这与二手中介业务的不断拓宽，越来越多的涉足电商和二三级联动染指一手楼市场息息相关。

销售低迷，二手房价首度失守

作为楼市交易后期的衍生市场，二手房交易市场受大环境影响最为敏感。具体到当下市场实况，行业举步维艰。据国家统计局最新发布的6月份70城房价指数报告，此前一直维持“有价无市”的惠州二手房市场，价格出现松动，行业步入价量齐跌局面。

另据惠州市房管局即时统计数据显示，2014年以来，惠州二手房成交同比急剧下滑，第二季度(4-6月份)，惠城区(含仲恺)二手房市场共成交2480套，与2013年二季度3726套的成交量相比，同比下滑33.44%，市场成交持续在低位徘徊。

在本报记者走访过程中，隆源地产东湖花园门店经纪人小钟介绍，近几个月以来，门店在客户量和成交量上基本都处在挣扎状态。几乎没有上门客，只能靠网上放盘和网上拓客。

小钟指指同事，去年这个时候大家都忙着带客户看房，现在闲得无聊。以前每天都要带三四批客户看房，而现在是三四天才能等到一个看房客。

此外小钟还介绍，当下的成交难不止难在客户少，而且难在客户挑。以往的成交过程中买卖双方虽然都会有个议价过程，但分歧并不会很大。但现在买卖双方分歧明显，客户对价格的预期值普遍偏低且态度强硬，卖方不妥协的话交易基本就得告吹。

对此，二手中介行业资深人士、惠州老牌中介方正地产总经理郑臣钏直言，一手房市场滋生的观望情绪在二手交易中也蔓延开来，这对行业成交是个大麻烦。一手市场的开发商应对市场观望采取优惠、降价等措施吸引客户，仍旧有利可图，但在二手市场，降价就意味着卖方市场总价降低或者中介服务费削减，本身议价空间就非常有限，对价格降幅的过度预期往往导致行业成交受阻。

成交低位徘徊，环比小幅回升

记者了解到，在门店挂牌的房源，除了少部分房源业主仅为试水市场外，有近三分之二的挂牌业主的交易需求是较为迫切的，基本以改善住房需求或急需资金用的业主为主。

然而，市场成交持续低位，中短期并无抬头迹象，急需资金的业主无法再坚守价格，而是跟随市场大环境，调低挂牌价以期快速收回资金。而这种现象的出现则直接导致惠州二手房价的环比下滑，不过在一定程度上也刺激了行业成交的回升。

据官方数据统计，整个六月份，惠城区(含仲恺)二手房成交785套，以30个成交工作日计算每日成交26套。然而进入7月份，截至22日，成交648套，按当前成交7月预期将达到884套，环比涨幅将达12.6%。

尽管成交量小幅回升，但行业压力并未有任何稀释。据惠州市中介行业协会会长黄家佩介绍，惠州城区目前在营业的门店数量接近300家，结合今年3月份到6月份的二手房成交量，500套、757套、938套和785套，平均到每一家门店的成交量不过2-3套。

具体到门店营收，假使房源价格按100万算，250万的房款，3%的中介费，共计7.5万元。除去门店租金和水电设备费用，能够留下来的佣金已经极为有限。然而，这还是属于最理想的成交状况，在实际成交中，为了说服卖方降价放盘实现成交，中介方往往仅能如约收到房屋买方1.5个点的佣金，一间30-60平方米的中介门店收入则被定格在5万元左右。

再具体到一间中介门店的标准配置，10人次10台电脑(实际不止)一般是行业门店的标准配置，有限的营收平均到从业人员身上就极为有限。此外，一些门店更是租赁在一些地段优越的商住中心区，高昂的租金则更压缩营业收入，难以为继。上月刚刚关门的江北丽日商圈内的恒轩地产门店则是一个缩影。