高库存伴随成交量低迷 地方政府放松限购欲望渐强

近日，坊间对于地方政府欲放松楼市调控的传闻愈演愈烈。南宁市与天津滨海新区官方日前同日发声，为限购政策松绑。在上述消息背后，是地方楼市库存高企、成交量持续低迷以及房企业绩大幅下滑的现实。

业内认为，2014年房价下行概率正在增大。中国社会科学院29日发布的“中国房地产报告(2014)”也指出，今年房地产调控难度将进一步增大，调控政策将趋向差异化和多元化。

28日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

当天，天津滨海新区有关部门负责人在滨海新区房交会新闻发布会上表示，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。

此外，还有更多地方正在酝酿新的楼市调整政策。此前，媒体曝出温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。常州方面，包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。

中国指数研究院表示，在量价持续低迷的压力之下，部分城市放宽现有调控政策的可能性有所加大。

多地调整楼市调控政策凸显房地产行业库存压力不断加大。广发证券近日发布的房地产行业市场研究报告指出，房地产行业当前库存压力持续加大，成交同比未见明显改善。该机构的数据显示，年初至今房地产市场成交量方面，“一线城市成交同比下降31%，二线城市同比下降28%，尚未见改善”。

除了成交量未见明显起色以外，房地产市场的整体库存压力则在持续加大。广发证券报告认为，主要城市的房地产销售连续两周环比上升，并没有使楼市库存水平出现下降。在开发商推盘量没有显著上升的情况下，全国15城市库存指数继续创下新高。与此呼应的是，2014年3月末，全国商品住宅待售面积升至3 .47亿平方米，商品房则升至5.22亿平方米。

与此同时，上市房企业绩增速出现大幅放缓。中原地产研究部最新统计数据显示，截至4月29日，沪深两市共有103家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。103家房企的合计净利润为79亿元，相比2013年同期的109亿元，下滑幅度达到了27%。随着楼市预期改变，今年房企业绩释放动能已明显减弱。

“在发布一季度业绩的103家企业中，有70家企业出现了环比利润降低，营业收入方面也有46家企业出现了同比下调。”中原地产首席分析师张大伟分析认为“中小型房企将愈发艰难，非常明显的多家企业出现了同比明显下调。特别是立足三四线城市的很多企业，业绩下调幅度更为惊人。”张大伟认为，2014年房企销售业绩难以乐观。从目前数据看，销售同比上涨的企业其中部分是因为2013年的高额结转，从1至3月份的同比变化可以看到，正是销售结转项目的逐渐减少影响了同比涨幅。

中国社会科学院的“中国房地产报告(2014)”指出，2014年的房地产市场将同时面临“消费性自住住房需求有望继续快速释放；投资、投机性房地产需求存在较大不确定性；房地产行业整体利润率可能呈下滑趋势；城市间房产交易市场分化将加剧”等局势。

报告分析称，今年房地产调控难度将进一步增大，并预期中央政府将重新主导房地产调控政策。具体的调控措施将根据各城市分类标准实施差异化的调控政策，也将更多体现针对不同人群的多元化调控方向。